Hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang tài sản có khả thi ?

Nhiều giải pháp để trả nợ trái phiếu

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết cuối tháng 12 tới sẽ có khoảng 21.850 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn. Đây không phải là con số quá lớn và các DN có thể xoay xở được. Tuy nhiên bước sang năm 2023 và 2024, lượng TPDN đáo hạn sẽ lên khoảng 231.000 tỉ đồng. Đây là con số quá lớn và áp lực lớn thật sự nếu thanh khoản vẫn không có, ngân hàng vẫn siết tín dụng, thị trường chứng khoán vẫn lao dốc. Khi đó, những DN thiếu năng lực, thiếu uy tín và không có tài sản đảm bảo đối với dự án hình thành trong tương lai sẽ bị áp lực rất lớn và gây ra các rủi ro cho nhà đầu tư (NĐT).

Do vậy, hiện nhiều DN đang đưa ra các giải pháp để xử lý. Đầu tiên là mua lại TPDN trước hạn. Biện pháp thứ 2 là gia hạn thời hạn trái phiếu. Nhưng nếu mua lại thì DN hụt vốn, không còn vốn để phát triển dự án. Một giải pháp nữa là DN xin gia hạn thanh toán. Giải pháp này thì NĐT có thể gặp rủi ro, nhất là đối với các dự án chưa hoàn thành pháp lý hoặc DN không đủ năng lực. Một giải pháp nữa là hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản (BĐS).

Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua NĐT tham gia rót vốn vào TPDN có nhiều nhóm, có nhóm chọn các DN lớn, dự án hoàn thành pháp lý, có nhóm đầu tư vào các DN nhỏ, dự án còn nằm trên giấy, thậm chí là không có tài sản thế chấp. Việc hoán đổi TPDN sang BĐS là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với DN có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Khi đó các bên sẽ làm thêm phụ lục hợp đồng. Giá trị trái phiếu được công nhận sẽ được hoán đổi BĐS tương đương. Nhưng có thể DN phải chiết khấu thêm cho NĐT để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua BĐS hiện nay được giảm giá, chiết khấu nếu đóng trước 95%.

“BĐS là kênh tích trữ tài sản, tích trữ tiền hàng đầu nên đây là cơ hội rất tốt cho NĐT. Nhưng NĐT cần đánh giá cho đúng từng dự án, từng chủ đầu tư. Như dự án đã đủ pháp lý, gần hoàn thành thì NĐT lựa chọn. Ngoài nỗ lực của DN, cũng cần phải có sự đồng hành của các bên. Như ngân hàng nếu thấy dự án thực hiện được 60 - 70% thì nên cho vay để dự án không bị dở dang, hoàn thành đưa vào sử dụng, giao sản phẩm cho khách hàng. Nhà nước phải vào cuộc tháo gỡ khó khăn về pháp lý và cơ chế để có sản phẩm giao cho NĐT”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Đồng tình, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, cho rằng đây là phương án tốt nhất mà các DN có thể đưa ra để đàm phán với trái chủ hiện nay. Bản thân các NĐT có thể xem như đây là cơ hội để đầu tư vào BĐS phù hợp khi giá đã mềm hơn trước đây. Bản thân DN có tài sản nên việc hoán đổi trái phiếu là chuyện bình thường. Việc hợp tác với DN cũng là quyền lợi của trái chủ. Tất nhiên việc đồng ý hoán đổi hay không là quyền của NĐT sau khi xem xét về mức giá của tài sản hoán đổi, điều kiện pháp lý của dự án…

“Những phương án trả nợ như thế nào đối với trái chủ như hoán đổi TPDN sang BĐS, gia hạn thời gian trả nợ hay thậm chí xóa nợ… là các thỏa thuận đôi bên và pháp luật không cấm. DN có thể đưa ra các phương án để thỏa thuận với trái chủ và mọi cam kết sau đó nên được thực hiện”, luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ thêm.

Đàm phán với trái chủ càng sớm càng tốt

Ông Phan Việt Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS VN, cho rằng hiện tại nguồn vốn của các DN BĐS đang gặp nhiều khó khăn từ việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát chặt kênh TPDN. Nhiều DN đã có chủ trương đề xuất cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu đối với các chủ nợ bằng sản phẩm là các BĐS do DN phát triển. Nếu thực hiện được có thể mang lại lợi ích cho cả hai bên vì DN sẽ giảm được áp lực rất lớn đối với các khoản nợ đến hạn, còn đối với chủ nợ trái phiếu, đây là giải pháp tối ưu khi nắm giữ được tài sản cụ thể “mắt thấy, tay sờ” thay cho việc nắm giữ một tờ giấy nợ có khả năng trở thành giấy vụn trong trường hợp DN vỡ nợ vì quá khó khăn về thanh khoản.

Ngoài ra khi DN thoát được khó khăn thì khoản đầu tư hoán đổi này có nhiều tiềm năng sinh lời rất lớn do giá trị hoán đổi sẽ thấp. Hơn nữa, giá trị BĐS luôn là một khoản đầu tư an toàn và có xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn đối với nền kinh tế VN. Trên lý thuyết đây là một giải pháp có lợi cho các bên trong bối cảnh thực tại và hoàn toàn khả thi vì khối tài sản BĐS mà các DN đang sở hữu có giá trị gấp nhiều lần nghĩa vụ nợ phải trả. Nhưng để thực hiện thành công, các bên đều phải hết sức thiện chí đồng thời cần có sự hỗ trợ, tháo gỡ một số khó khăn từ phía chính quyền.

Về phía DN, cần chứng minh cho các trái chủ thấy được các khó khăn chỉ là vấn đề thanh khoản tạm thời. Khi nền kinh tế ổn định trở lại, DN có đủ năng lực để hoàn thành các dự án, sản phẩm dang dở để bàn giao cho khách hàng. Giá BĐS dùng để hoán đổi cũng cần tính toán ưu đãi đối với các chủ nợ. Các quy trình, hợp đồng hoán đổi cũng cần phải được xây dựng chặt chẽ, công bằng, phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh BĐS cho từng dự án, sản phẩm cụ thể.

Đồng tình, TS Lê Đạt Chí, Phó khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), cho rằng các DN có thể đưa ra nhiều giải pháp trong thanh toán TPDN với chủ nợ. Trong đó, việc hoán đổi nợ thành bất động sản cũng là một lựa chọn. Nhưng theo ông, việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các BĐS có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí. Trong khi đó, DN có thể đưa ra một hoặc nhiều giải pháp cùng lúc để trái chủ lựa chọn. Ví dụ DN có thể xem xét tách tài sản đảm bảo TPDN với một pháp nhân quản lý riêng. DN có thể chuyển đổi một phần TPDN thành cổ phần tại công ty sở hữu dự án; một phần có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc hoán đổi thành tài sản. Khi đó, các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của BĐS để hoán đổi, hoặc cơ hội chuyển đổi sang cổ phần...

“DN có thể đàm phán lại mọi vấn đề với chủ nợ. Quan trọng nhất là DN nên ngồi lại với các chủ nợ càng sớm càng tốt để đưa ra các phương án trả nợ và có sự thỏa thuận trước khi đến hạn thanh toán. Vì để đến sát ngày mà không thể trả được nợ thì uy tín của DN không còn, hệ lụy đó sẽ kéo dài hơn”, TS Lê Đạt Chí chia sẻ.

Ông Phan Việt Hoàng nói thêm: Cơ quan quản lý nếu có thể thì hỗ trợ việc giám sát thực hiện thỏa thuận hoán đổi giữa DN và trái chủ là hết sức quan trọng, giúp tạo dựng lòng tin đối với DN trong hoàn cảnh hiện nay.