Vạch trần rủi ro khi chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản

oanh nghiệp bất động sản phải đối diện với áp lực lớn từ các khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn.

Tiềm ẩn rủi ro pháp lý

Thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo lý giải của một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn.

Về vấn đề này, trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP. HCM, cho biết hiện nay, trước áp lực về đáo hạn trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đã tích cực triển khai phương án xử lý tái cấu trúc nợ để “cứu vãn” tình hình.

“Cụ thể là gia hạn kỳ thanh toán với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản… Trong đó, đáng chú ý nhất là hình thức chuyển đổi sang bất động sản”, ông Hùng nhấn mạnh.

Ông Hùng khẳng định cách hiểu thông thường của hoạt động này có thể xem là “hàng đổi hàng” và hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro, đồng thời có lợi cho cả đôi bên. Khi đó, doanh nghiệp có thể giảm được gánh nặng trong vấn đề xoay vòng vốn để xử lý các khoản trái phiếu đến hạn thanh toán.

“Về phía nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang diễn biến xấu, có thể lập tức chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, hình thức “hàng đổi hàng” này vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư vì các sản phẩm bất động sản này hầu hết đều là tài sản hình thành trong tương lai”, ông Hùng nói.

Mặt khác, cũng theo Luật sư Hùng, tình trạng hồ sơ pháp lý của nhiều sản phẩm bất động sản, nhiều dự án của các chủ đầu tư hiện nay không đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Trong trường hợp sản phẩm bất động sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư có thể cân nhắc việc chuyển đổi từ trái phiếu đến hạn sang các sản phẩm bất động sản.

“Khi tiến hành thực hiện việc chuyển đổi này, nhà đầu tư cần cẩn trọng xem xét hồ sơ pháp lý của các sản phẩm bất động sản một cách đầy đủ, minh bạch; đồng thời cân nhắc đến tính thanh khoản của sản phẩm này. Nếu chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ sẽ chuyển dịch từ các rủi ro trong trái phiếu sang các rủi ro trong sản phẩm khác”, ông Hùng nói.

Lo ngại chuyển từ rủi ro này sang rủi ro khác

Cũng bình luận về vấn đề này dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Huy An, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng đặt ra lo ngại nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Hình thức này tồn tại nhiều rủi ro pháp lý, thanh khoản do tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai.

“Nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn đổi hàng. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác”, luật sư An nhấn mạnh.

Về vấn đề này, theo TS Nguyễn Ngọc Tú, Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, việc hoán đổi nợ thành bất động sản cũng là một lựa chọn. Song, việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các bất động sản có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí.

Trên thực tế, theo ông Tú, doanh nghiệp có thể chuyển đổi một phần trái phiếu thành cổ phần tại công ty sở hữu dự án; một phần có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc hoán đổi thành tài sản. Khi đó, các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của bất động sản để hoán đổi, hoặc cơ hội chuyển đổi sang cổ phần.

Tương tự, trong báo cáo mới đây của FiinRatings lưu ý, chất lượng tín dụng hay khả năng trả nợ của tổ chức phát hành cần phải được xác định cụ thể, trong đó lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Cũng theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu đáo hạn.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, tại báo cáo trước đó, FiinRatings lưu ý: "Chất lượng trái phiếu doanh nghiệp hiện nay không đáng ngại và không có tính rủi ro lan truyền hệ thống. Do đó, nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp nên giữ bình tĩnh và sự tỉnh táo trước các thông tin nhiễu loạn được lan truyền, tránh việc bán tháo và cắt lỗ trái phiếu doanh nghiệp đang nắm giữ mà không đánh giá được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát hành".