TP.HCM tăng giá đất, người dân và doanh nghiệp ảnh hưởng gì?

rong ngày làm việc đầu tiên tại kỳ họp thứ tám HĐND TP.HCM khóa X, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Thị Thắng đã trình bày tờ trình về việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số K). Việc TP dự kiến tăng hệ số K của năm sau lên 1,0 lần so với hiện hành sẽ ảnh hưởng như thế nào đến người dân và doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản? Pháp Luật TP.HCM ghi nhận thêm nhiều ý kiến xung quanh vấn đề này.

Theo bảng giá đất và hệ số K năm 2022 thì giá đất do Nhà nước công bố mới chỉ bằng 9,5% giá giao dịch trên thị trường. Ảnh: TÂM NGUYỄN

Bước đệm để xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường

Theo phân tích của UBND TP.HCM, bảng giá đất từ trước đến nay luôn thấp hơn thị trường rất nhiều lần. Cụ thể, tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận), bảng giá đất chỉ bằng 14,31% giá đất giao dịch trên thị trường. Có thể thấy được điều này qua một dẫn chứng: Giá đất trên đường Đồng Khởi, quận 1 được công bố trong bảng giá đất là 162 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỉ đồng/m2.

Còn tại khu vực 2 (TP Thủ Đức, các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú), giá đất trong bảng giá chỉ bằng 10,86% giá thị trường. Khu vực 3 (các quận 8, 12, Bình Tân) là 9,99%. Khu vực 4 (các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn) bằng 9,5% giá thị trường, riêng khu vực 5 là huyện Cần Giờ, giá đất Nhà nước công bố chỉ bằng 7% giá thị trường.

Tại buổi thảo luận tổ chiều 12-7, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, cho biết liên tục trong ba năm qua TP vẫn giữ nguyên hệ số K. Giá đất trong bảng giá cộng thêm hệ số K cũng chỉ bằng 15%-35% giá thị trường và ổn định trong ba năm qua, trong khi giá đất trên thị trường tăng cao.

Theo ông Thắng, hệ số K năm 2023 TP dự kiến tăng lên một lần so với hiện hành sẽ khiến giá đất tăng lên nhưng cũng chỉ bằng 35%-40% giá thị trường. Lý giải thêm việc tăng hệ số K lên một lần, ông Thắng cho rằng theo tinh thần Nghị quyết 18 của trung ương và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tới đây sẽ không còn khung giá đất. Cùng với đó, việc xây dựng bảng giá đất phải tiến tới tiệm cận với giá thị trường. “Đây là lộ trình tăng giá từ từ để khi xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ không gây đột ngột cho người dân” - ông Thắng nói.

Ông Thắng một lần nữa khẳng định việc tăng hệ số K có ảnh hưởng nhất định đến một số đối tượng nhưng sẽ không ảnh hưởng đến các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ), cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ trong hạn mức.

“Đây là lộ trình tăng giá từ từ để khi xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ không gây đột ngột cho người dân.”

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM

Tăng hệ số K là bước chuẩn bị cần thiết

Theo ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Sở TN&MT TP.HCM, việc điều chỉnh tăng hệ số K năm 2023 lên một lần so với năm 2022 sẽ không tác động nhiều đến đại đa số người dân. Đồng thời, mức tăng này theo ông Thơ là chấp nhận được.

Ông Thơ cho rằng số trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển mục đích SDĐ hoặc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ mà có phần diện tích đất ở vượt hạn mức mới áp dụng hệ số K là không lớn.

“Các trường hợp này chủ yếu là cấp giấy chứng nhận lần đầu. Theo số liệu từ ngành TN&MT TP thì hiện nay tỉ lệ chưa cấp giấy lần đầu cũng còn rất ít. Đối với các trường hợp có diện tích đất ở vượt hạn mức cũng như trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá thì hệ số K có tăng lên một lần cũng còn thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch trên thị trường” - ông Thơ nêu quan điểm.

Thứ hai, nếu so sánh với hệ số K để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể hệ số K để thực hiện nghĩa vụ tài chính cho các trường hợp trên dù tăng lên một lần thì cũng còn rất thấp. Cụ thể, tăng lên một lần thì hệ số K của năm 2023 sẽ là 2,7-3,5 lần, trong khi hệ số K để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 4-15 lần bảng giá đất.

“Nếu lấy ngưỡng trên của hệ số K bồi thường so với hệ số K làm nghĩa vụ tài chính (15 so với 3,5) thì cao gần gấp năm lần. Nếu lấy ngưỡng dưới (4 so với 2,7) so sánh thì cũng cao gần gấp hai lần. Có thể thấy việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hiện nay người dân phải đóng phí thấp nhưng khi bồi thường để thực hiện các dự án đầu tư công thì giá đã tiệm cận với thị trường” - ông Thơ phân tích.

Mức tăng hệ số K chiếm tỉ lệ khoảng 70%

Đồng tình với quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho biết nếu so sánh với hệ số K năm 2022 (dao động 1,7-2,5 lần) với hệ số K năm 2023 (2,7-3,5 lần) thì mức tăng hệ số K chiếm tỉ lệ khoảng 70%.

“Tuy nhiên, đặt trong tương quan với giá giao dịch trên thị trường thì con số này cũng không đáng kể. Bởi hiện nay chúng ta áp dụng hệ số K 1,7-2,5 lần thì cũng mới chỉ bằng 10%-35% giá thị trường. Khi tăng hệ số K lên một lần thì cũng mới ở mức 30%-40% giá thị trường” - ông Quang nói.

Do vậy, ông Quang cho rằng việc tăng hệ số K sẽ có tăng giá đất nhưng đối với các trường hợp áp dụng hệ số K cũng không bị ảnh hưởng nhiều. Thậm chí với các đối tượng như chuyển mục đích SDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ hoặc thuê đất, giao đất không thông qua đấu giá thì hệ số K dù có tăng lên một lần thì vẫn đang rất có lợi cho các đối tượng này.

Liên quan đến thị trường bất động sản, theo ông Quang, hiện nay chủ yếu Nhà nước thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo giá thị trường nên cũng không ảnh hưởng gì đến thị trường khi tăng hệ số K.

“Thêm vào đó, hiện nay Nghị quyết 18 của trung ương đã định hướng việc phải xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Từ đây đến vài ba năm tới, giá đất cũng dần tiệm cận với thị trường. Vì vậy, sự chuẩn bị dần từng bước của chính quyền TP.HCM là cần thiết và hợp lý” - ông Quang cho đánh giá.•

Các trường hợp áp dụng hệ số K

Theo phân tích của UBND TP.HCM, bảng giá đất từ trước đến nay luôn thấp hơn thị trường rất nhiều lần. Ảnh: VH

a) Tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ; công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức mà phải nộp tiền SDĐ;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ;

d) Tính giá trị quyền SDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần SDĐ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Điều 114 Luật Đất đai 2013