Nhà đầu tư 'tháo chạy' khi bất động sản thứ 2 bị đánh thuế?

Vấn đề đánh thuế tài sản với bất động sản một lần nữa nóng trở lại khi UBND TP.HCM vừa có tờ trình gửi Chính phủ, trong đó đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ 2 trở lên của người dân.

Kỳ vọng chặn đầu cơ

Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về thuế bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung trong tương lai. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Cần nhắc lại, về chính sách thuế tài sản, từ cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này sau hơn một thập kỷ hiện vẫn chưa thể thực thi.

Năm 2021, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng từng có công văn gửi tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất áp thuế tài sản nhằm nắn lại thị trường bất động sản.

Cụ thể, HoREA đề xuất xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau 3 năm tạo lập hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng thì áp mức thuế bình thường.

Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao đến rất cao nhằm loại bỏ đầu cơ, thao túng giá.

Trả lời HoREA, Bộ Tài chính đã khẳng định đang nghiên cứu để thúc đẩy. Còn giới chuyên gia cũng đồng tình cho rằng đã đến lúc Chính phủ và các địa phương cần áp dụng những công cụ mạnh để triệt tiêu động lực của giới đầu cơ đang gây méo mó thị trường bất động sản.

Quay trở lại với đề xuất của UBND TP.HCM, dù vẫn có nhiều ý kiến băn khoăn trái chiều từ phía người dân, nhưng nhận được sự đồng thuận cao của nhiều chuyên gia vì phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, cần tính toán thời điểm và cách áp dụng hợp tình, hợp lý để tránh hệ lụy nảy sinh.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho hay thuế tài sản hiểu một cách đơn giản là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì số tiền thuế càng nhiều. Với người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không cần lo.

Còn với người có nhiều tài sản (nhà đất), tài sản lại liên tục sinh lời, thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Với những trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán, “lời ăn, lỗ chịu”.

Nhà đầu tư có “sợ”?

Về lý thuyết, theo chuyên gia, thuế có thể là công cụ để kiềm giá đất, giảm đầu cơ, ngăn chặn thổi giá gây sốt đất, đưa bất động sản về giá trị thực.

“Thuế tài sản là lý do khiến ở Mỹ, EU, Nhật... rất nhiều người giàu nhưng giá đất không tăng nhiều (so với thu nhập bình quân). Có người mua cả thị trấn, cả hòn đảo nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại”, TS. Đinh Thế Hiển lấy ví dụ.

Tuy nhiên, cũng có nhiều người lo ngại, việc đánh thuế chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế. Nhìn sang các mặt hàng xa xỉ khác như xe hơi, thời trang… có thể thấy giá trong nước hiện đắt gấp 2, 3 lần ở châu Âu, châu Mỹ do thuế nhưng người Việt vẫn mua hoặc buộc phải mua.

Đơn cử, nếu một căn nhà có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư sẽ không ngại đóng thuế 20%. Như ở Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá nhà đất cao, bị đánh thuế lũy tiến, nhưng các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn rót tiền mạnh.

Hay tại Anh, theo tìm hiểu, khi mua căn nhà thứ hai, thuế được đánh cao hơn 3 - 5 lần so với căn nhà thứ nhất, phải đóng thuế suất lũy tiến từ 5 - 12%/bất động sản/năm. Nhưng hiện tượng đầu cơ vẫn xảy ra bởi tiền thuế sẽ được cộng vào giá bán và trong dài hạn nhà đầu tư vẫn có lời.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, Tổng giám đốc công ty Bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang nhận định đánh thuế có thể gây tác dụng ngược, làm dấy lên làn sóng “tháo chạy” của các nhà đầu tư khỏi các thành phố lớn, trước hết là TP.HCM (nếu áp dụng thuế lũy tiến).

Thị trường hiện đang khó khăn, đặc biệt tại 2 đầu thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Nhiều nhà đầu tư vốn đã trong xu thế bỏ trung tâm dạt ra các tỉnh vùng ven vì áp lực chi phí, nay nếu làn sóng “tháo chạy” lan rộng, khó sẽ chồng khó với thị trường bất động sản khu vực trung tâm.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích thuế căn nhà thứ 2 trở đi là cần thiết, nhưng thời điểm hiện tại thì chưa thích hợp.

Thị trường đang giảm tốc, đánh thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư khiến thị trường không thể hồi phục. Chưa kể, nếu đánh thuế căn nhà thứ 2 thì cũng cần chính sách hỗ trợ việc mua căn nhà thứ nhất để cân bằng cung cầu.

Cũng theo giới chuyên gia, chính sách thuế chắc chắn sẽ tác động đến thị trường địa ốc, trong đó có tâm lý của các nhà đầu tư. Tùy theo căn cứ đánh thuế áp dụng với các loại hình bất động sản nào sẽ khiến nhà đầu tư tính toán lại sẽ rót tiền vào đâu là phù hợp dựa trên chi phí, hiệu quả khai thác.

Có thể thấy, việc đánh thuế tài sản với bất động sản mở ra những tín hiệu tích cực trong việc tăng thu ngân sách, phần nào đó là nắn lại thị trường. Tuy nhiên, vấn đề được quan tâm nhất vẫn là sắc thuế mới có giúp giá nhà đất hạ nhiệt, mang lại lợi ích cho người dân hay không. Đây rõ ràng là một “bài toán” khó và chỉ thời gian mới có thể trả lời.