Bất động sản chưa thấy 'ánh sáng cuối đường'

Sau khi có quyết định nới room tín dụng để rót vào thị trường hơn 200 nghìn tỷ đồng, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho hay, bên cạnh cho vay những lĩnh vực ưu tiên như sản xuất, nông nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ, người mua nhà ở xã hội cũng là đối tượng được xem xét.

Hồ sơ vay tiền xếp “lốt”

Được “xem xét” rõ ràng là tín hiệu tích cực, nhưng đây cũng chính là nỗi lo lớn nhất của người vay mua nhà lúc này vì xem xét nghĩa là chưa có gì chắc chắn. Và, nó cũng cho thấy một thực tế là dòng tiền sẽ không dễ dàng (nếu không muốn nói là không thể) chảy vào bất động sản.

Vừa qua, trong một bài viết của Vnbusiness dẫn lời TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhận định hơn 200 nghìn tỷ đồng nới room lần này sẽ đi vào sản xuất kinh doanh, hàng dài hồ sơ đã chờ sẵn. Trong hàng dài hồ sơ đang xếp “lốt” tại ngân hàng, chắc chắn có không ít là của người vay mua nhà ở.

Đơn cử như trường hợp của anh Dũng, trong hơn 2 tháng qua đã giải hồ sơ vay tại 5 ngân hàng, với hy vọng có thể vay được khoảng 1 tỷ đồng để tất toán căn hộ 42m2 ở TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương vào đầu tháng 1/2023. Nếu vấn đề “xem xét” quá lâu, anh có thể mất 300 triệu tiền đặt cọc.

Không chỉ lo vì khó tiếp cận dòng vốn, lãi suất vay tăng cao cũng khiến những người có ý định vay tiền để mua nhà e ngại. Khảo sát cho thấy, không ít ngân hàng đã tăng lãi vay mua nhà lên vượt 15-16%/năm.

Điển hình, ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) hiện có lãi suất cho vay mua nhà lên tới 15%/năm, cố định trong năm đầu tiên, biên độ dao động 4,4%. Sau 1 năm ưu đãi, lãi suất sẽ tăng lên là 16,4%/năm. Đổi lại, OCB áp dụng tỷ lệ cho vay lên tới 100%.

Techcombank vừa tăng lãi suất tới 3,9 điểm %, nâng lãi suất cho vay mua nhà lên mức 10,59 trong những tháng đầu, sau đó giảm xuống 10,5%/năm. Tuy nhiên, Techcombank có chính sách giảm trừ lãi suất vay đến 1,2%/năm trong giai đoạn thả nổi với từng nhóm khách.

Ngay cả những ngân hàng nước ngoài như Shinhan Bank, UOB và Hong Leong Bank… vốn có chính sách cho vay khá “thoáng”, lãi suất cạnh tranh nay cũng đồng loạt tăng lãi suất 2,5-3 điểm %, dao động ở mức 9-11%/năm.

Cần nhấn mạnh, dòng tiền từ khách hàng đang là “cứu cánh” lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản, trong bối cảnh trái phiếu và tín dụng ngân hàng khó khăn. Vì vậy, việc lãi suất nhảy múa khiến cả người mua nhà ở và nhà đầu tư “chùn tay” chính là mối lo lớn cho thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Khó khởi sắc trong ngắn hạn

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia của VNDirect nhận định tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Đặc biệt, theo VNDirect, người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (

Trong khi đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng đang khó khăn, quay cuồng trong làn sóng cắt giảm nhân sự. Một trong những thông tin gây chú ý nhất trong những ngày qua là việc nhiều công ty cho nhân viên nghỉ Tết sớm, và kỳ nghỉ thì kéo dài 2 - 3 tháng.

Trong bối cảnh doanh nghiệp “thắt lưng buộc bụng”, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản đánh giá thị trường chưa thấy có động lực để khởi sắc. Nhanh nhất phải mất 12 - 18 tháng mới có thể ấm lên được.

Theo đó, các nhà đầu tư cần phải cơ cấu dòng tiền trong thời gian tới, những sản phẩm nào ra hàng được cần phải bán để thu tiền về, có dòng tiền tồn tại và sống sót. Các nhà đầu tư có tiền vẫn đang nằm chờ và hy vọng bắt đáy.

“Những người có nhu cầu thật cũng đang chờ hàng giảm giá, đặc biệt là nguồn hàng từ những nhà đầu tư có dùng thêm đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất vẫn đang tăng có thể phải bán cắt lỗ”, ông Chánh nói.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của Dat Xanh Services, trong cuộc khủng hoảng gần nhất vào năm 2009, để vượt qua khủng hoảng, doanh nghiệp ngành địa ốc đã chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ và có tiềm năng thu hồi vốn nhanh.

Nhiều doanh nghiệp cũng hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân để phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân. Bên cạnh đó là tích cực mua bán và sáp nhập (M&A) để mở rộng quỹ đất sạch, chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi.

Trong năm 2022, sự chững lại của thị trường bất động sản được giới phân tích đánh giá là không nghiêm trọng như hơn 10 năm trước. Tuy nhiên, để vượt qua khó khăn hiện tại, những giải pháp cũ nêu trên có thể là một sự tham khảo đáng chú ý.

Như Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu khuyến cáo đây là thời điểm các doanh nghiệp cần cầu thị giảm giá thật, chuyển hướng dòng tiền sang các dự án trung cấp và bình dân phục vụ đa số người dân. Bên cạnh đó Nhà nước cần có chính sách ưu đãi lớn hơn để giúp người dân sở hữu căn nhà đầu tiên. Có như vậy thị trường bất động sản mới có cơ hội ấm trở lại.