Rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư condotel

Để tránh rủi ro trong việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ du lịch (condotel), ngày 28/12, Sở TN-MT đã tổ chức hội nghị “Trao đổi, thảo luận một số quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và kinh doanh đối với loại hình căn hộ du lịch theo pháp luật về đất đai”. Nhiều thông tin hữu ích, thiết thực đã được cung cấp đến người dân, DN.

Ông Nguyễn Văn Trinh, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc đặt câu hỏi liên quan đến thời gian sử dụng của condotel.

Thiếu khung pháp lý

Sở TN-MT cho biết, căn cứ vào mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định tại Luật Du lịch và văn bản hướng dẫn thi hành, condotel được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến condotel phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…

Trong khi đó, theo Luật Đất đai, loại đất dùng để xây dựng condotel là “đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ.

Ngoài ra, theo Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản thì việc xây dựng, tạo lập condotel được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Hiện nay chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài.

(Ông Bùi Ngọc Tuân, nguyên Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Bộ TN-MT)

Ông Nguyễn Minh Thành, Chi cục trưởng Chi cục quản lý đất đai Sở TN-MT cho hay: “Căn cứ các quy định trên, khi chủ đầu tư tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà căn hộ du lịch là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan. Ngoài những quy định nêu trên, chưa có thêm bất cứ quy định nào khác về loại hình này được thừa nhận bởi pháp luật”.

Nói cách khác, hiện nay các bên tham gia giao dịch với loại hình bất động sản này dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện bởi hợp đồng mua-bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua. Hợp đồng đó là cơ sở pháp lý cao nhất để điều chỉnh các quan hệ giao kết, thực hiện liên quan.

Ông Thành cũng cho biết thêm, quy định của pháp luật hiện hành hoàn toàn không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư bán, chuyển nhượng condotel cho người có nhu cầu mua. Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà condotel.

“Vì luật không có quy định, nên thực tế chủ đầu tư vẫn đang bán, chuyển nhượng cho người mua có nhu cầu. Nhưng việc mua bán, chuyển nhượng này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua”, ông Thành nói.

Theo giấy phép xây dựng, chung cư Sơn Thịnh 2 là công trình căn hộ dịch vụ du lịch (condotel) chứ không phải căn hộ sở hữu lâu dài.

Cẩn trọng khi đầu tư condotel

Tại Bà Rịa-Vũng Tàu, hiện chưa có thống kê cụ thể số lượng các dự án condotel. Tuy nhiên, đã có nhiều nhà đầu tư phải chịu rủi ro khi mua loại căn hộ này. Chẳng hạn như dự án cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh 2 được chấp thuận chủ trương đầu tư với chức năng sử dụng là trung tâm mua sắm, nhà hàng, các hoạt động dịch vụ vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, căn hộ nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã thực hiện mua-bán căn hộ cho nhiều người mà không nói rõ về loại hình căn hộ, đẩy nhiều người vào tình cảnh khó khăn khi mua nhà nhưng lại nhận căn hộ du lịch.

Về việc làm “sổ đỏ” cho khách mua căn hộ Sơn Thịnh 2, chủ đầu tư mới cho biết, chủ trước là DNTN Sơn Thịnh đã mang toàn bộ tài sản và 400 căn chung cư trong dự án Sơn Thịnh 2 thế chấp ngân hàng và đã mất khả năng trả nợ. Vì vậy, khách hàng muốn làm “sổ đỏ” thì phải cùng chủ đầu tư mới đóng thêm tiền trả ngân hàng để lấy hồ sơ và hoàn thành nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước.

Khách hàng không đồng tình với phương án trên bởi họ phải thanh toán cho khoản nợ của chủ đầu tư và khi mua là căn hộ để ở nhưng giấy chủ quyền lại là condotel, trong khi loại hình căn hộ này vẫn chưa có hành lang pháp lý rõ ràng nên tranh chấp vẫn kéo dài.

Hay dự án The Tropicana Hồ Tràm có tổng diện tích 993.796m2, được Nhà nước cho thuê đất thời hạn sử dụng đất đến 17/3/2058. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở TN-MT cấp ghi rõ: Tổ chức kinh tế thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm, không có quyền chuyển đổi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Liên quan đến pháp lý của condotel, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú”. Trước đó, Bộ VH-TD-TT cũng ban hành Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự condotel”. Bộ TN-MT cũng đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, bao gồm một số loại hình mới, gồm: căn hộ condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…

Như vậy, mục đích sử dụng đất và công trình xây dựng trên khu đất của dự án The Tropicana Hồ Tràm, không có hạng mục nào được phép xây dựng bất động sản để ở. Thế nhưng, chủ đầu tư dự án này đang rao bán dưới dạng bất động sản thương mại, với giá chuyển nhượng lên đến hàng chục tỷ đồng/căn.

Theo ông Bùi Ngọc Tuân, nguyên Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ TN-MT), quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ khác rất nhiều so với đất ở. Ngoài ra, do pháp luật chưa quy định cụ thể, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý… từ người mua condotel cho bên thứ 3 đang bị hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”.

Bên cạnh những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý, còn 2 rủi ro khác như, toàn bộ công trình căn hộ du lịch có thể bị cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá khi chủ đầu tư mắc nợ; khi gặp khó khăn về tài chính, cũng không loại trừ khả năng chủ đầu tư đưa toàn bộ công trình căn hộ du lịch này thế chấp ngân hàng để vay vốn.

Do đó, người mua phải nắm vững bản chất và những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý trước khi đầu tư mua condotel.