10/01/2023 08:57

Nguyên nhân bất động sản nghẹt thở, tắc giao dịch

Mặc dù nhu cầu thực vẫn duy trì ở mức cao, nhưng việc nguồn cung hạn chế, không phù hợp và thị trường tiền tệ bị thắt chặt, dòng tiền khó đã khiến thanh khoản bất động sản giảm sâu, tắc mạch giao dịch của thị trường.

Tổng lượng giao dịch chỉ bằng 17% so với năm 2018, trước đại dịch

Nhìn nhận lại bức tranh thị trường bất động sản 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đã trải qua một năm với nhiều biểu hiện mang tính “bất thuờng”.

Những biểu hiện bất thường này được ông Đính chỉ ra như đầu năm thị trường “bùng nổ”, đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh, nhưng đến cuối năm lại rơi vào “trầm lắng”.

Đầu năm 2022, phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển.

Cùng với sự sốt nóng, giá bất động sản cũng tăng mạnh từ 20% đến 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng.

Bên cạnh đó, trong năm 2022, nguồn cung bất động sản trên thị trường rất khan khiếm. Hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp và đầu tư. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội vô cùng ít ỏi.

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid- 19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019. Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó đến căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp, cùng với đó là chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền đã khiến thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, trước khi dịch covid 19 bùng phát.

Đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk... Tuy nhiên, đến quý IV/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch.

Bên cạnh đó, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó mà tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Cùng với giao dịch trầm lắng, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Song, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào và giá vật liệu xây dựng, lạm phát và lãi suất ngày càng tăng cao.

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Thanh khoản sẽ tiếp tục "tắc nghẽn" trong đầu năm 2023

Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu thực duy trì ở mức cao, nhưng việc nguồn cung hạn chế và không phù hợp đã tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất.

Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản.

Mặt khác, thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường. Việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Điều này đã khiến thị trường bất động sản thanh khoản yếu, làm nghẹt thở, tắc mạch giao dịch của thị trường.

Dự báo thị trường bất động sản 2023, ông Đính cho rằng, những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm sẽ không có nhiều thay đổi. Lực cầu cũ của thị trường chưa được đáp ứng có thể sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2023, nhưng nhiều khả năng sẽ giảm do thu nhập và việc làm khó khăn do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế.

Bên cạnh đó, trong đầu năm 2023, lãi suất tuy giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản. Điều này khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.

Quý I/2023 giao dịch sẽ vẫn đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

Về giá bán, trong quý I và nửa đầu quý II/2023 giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. Ở phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Trong khi đó, đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng.

Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt, ông Đính cho rằng, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường về dòng vốn, thủ tục đầu tư, bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới.

Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện. Điều này sẽ giúp tháo gỡ điểm nghẽn về thanh khoản, giúp thị trường phục hồi.

Link nội dung: https://vietnamindex.vn/nguyen-nhan-bat-dong-san-nghet-tho-tac-giao-dich-a201324.html