Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại khu đô thị Đỉnh Long có đúng luật?

Báo đã phản ánh về việc một diện tích đất lớn nằm trong quy hoạch tại khu biệt thự cao cấp của tỉnh Hải Dương bị thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ mặt bằng quy hoạch đô thị khiến dư luận băn khoăn.

Được biết, ngày 30/6/2015, UBND tỉnh Hải Dương có quyết định số 1663/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 lô đất số 110.1 và 110.2 và sau đó điều chỉnh tăng đất ở liền kề, giảm đất giao thông. Theo đó, khu dân cư có diện tích 12.690,7m2, gồm 2.554,2m2 đất thương mại - dịch vụ, 3.589,7m2 đất ở liền kề, 2.563m2 đất ở biệt thự và 3.082,6m2 đất giao thông.

Ngày 7/12/2015, UBND tỉnh Hải Dương ban hành quyết định số 3161/QĐ-UBND về việc chấp thuận đầu tư dự án trên. Cơ chế thực hiện dự án thực hiện theo Nghị định số 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Việc này đã vi phạm trình tự đầu tư dự án bất động sản.

Theo hợp đồng chuyển nhượng giữa Tập đoàn Nam Cường Hà Nội và Công ty Fanco Group, toàn bộ 3 lô đất trên phải được sử dụng đúng mục đích xây trường học từ bậc học mầm non đến trung học phổ thông và phải hoàn thành đúng tiến độ, đưa vào phục vụ giai đoạn 1 trước tháng 9/2010. Trường hợp Công ty Fanco Group vi phạm hợp đồng thì Tập đoàn Nam Cường sẽ thu hồi các lô đất trên. Tuy nhiên, Công ty Fanco Group đã vi phạm hợp đồng như đã nêu ở bài trước, nhưng Tập đoàn Nam Cường vẫn chưa thu hồi lô đất như hợp đồng đã ký.

Theo quy hoạch ban đầu diện tích đất trên là dự án thành phần của Khu Biệt thự cao cấp Đỉnh Long là một khu kiểu mẫu trong Khu đô thị phía Tây TP Hải Dương và Khu vực các tỉnh đồng bằng sông Hồng của công ty Nam Cường, Khu đô thị này đã được nhận giải Vàng giải thưởng về quy hoạch đô thị Quốc gia ngày 25/ 4/2019. Do vậy dư luận đặt ra câu hỏi tại sao lại phải điều chỉnh lại quy hoạch cục bộ tại lô đất 110 -1. Nếu vì nhu cầu cần tăng quỹ đất nhà ở như trong các văn bản trình UBND tỉnh Hải Dương của Sở Xây dựng thì có thỏa đáng không? Trong khi đó tại Khu đô thị phía Tây  TP Hải Dương nói chung và Khu biệt thự Đỉnh Long nói riêng mật độ xây dựng nhà ở mới đạt khoảng 30% và theo số liệu thống kê thì hiện nay các dự án về đô thị và dân cư trên địa bàn tỉnh Hải Dương rất lớn, theo số liệu đã được nêu năm 2019, quỹ đất đã có hiện còn 6,64 triệu m2. Trong đó đã bán là 1,45 triệu m2, nhưng chưa xây dựng, còn trên 5 triệu m2 đất chưa bán.

 Hơn chục năm qua, diện tích đất dành cho giáo dục tại khu đô thị cao cấp Đỉnh Long vẫn bị bỏ hoang (ảnh chụp từ trên cao).

Khi Công ty Fanco Group nhận chuyển nhượng của Tập đoàn Nam Cường thì 3 lô đất với diện tích hơn 3,3ha đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, san lấp cát có cao độ bằng với mặt đường Trường Chinh. Nếu như khi Công ty Fanco Group không thực hiện dự án đúng quy hoạch ban đầu, UBND tỉnh Hải Dương cần yêu cầu công ty Nam Cường thu hồi dự án giao cho đơn vị có đủ năng lực thực hiện triển khai xây dựng theo quy hoạch ban dầu. Nếu như trong trường hợp cần điều chỉnh cục bộ  làm khu Thương mại dịch vụ hay dân cư thì UBND tỉnh Hải Dương sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đất đai năm 2013 hoặc giao UBND thành phố Hải Dương làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật rồi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân.

 Dự án có 'treo đầu dê...'

Như đã nêu ở trên, khi lựa chọn nhà đầu tư UBND tỉnh Hải Dương đã thực hiện theo Nghị định 71/2010/ NĐ - CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, trong đó phần diện tích nhà ở liền kề là 3 383.6m2 nhà đầu tư phải xây nhà thô rồi mới được bán.

Thế nhưng, sau khi lựa chọn nhà đầu tư xong UBND tỉnh Hải Dương lại có công văn số 755/UBND –VP gửi Bộ Xây dựng, xin cho nhà đầu tư không phải xây nhà thô mà được bán luôn đất nền, sau khi xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật. 

Trong công văn gửi Bộ xây dựng, UBND tỉnh Hải Dương không nêu rõ dự án được thực hiên theo nghị định 71//2010/ NNĐ – CP, Dự án nằm trong khu biệt thự cao cấp mà lại nêu là do nhu cầu dự án không đòi hỏi cao về xây dựng kiến trúc cảnh quan.

Dư luận đang đặt câu hỏi vì sao khi lựa chọn nhà đầu tư (đầu vào) thì áp dụng  Nghị định 71/2010/ NĐ - CP, vậy mà khi bán hàng (đầu ra) lại xin áp dụng Nghị định khác. 

Theo một nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết: “Ai làm đầu tư bất động sản đều biết lựa chon nhà đầu tư theo Nghị định 71 là dễ dàng nhất vì không phải đấu thầu đấu giá, thủ tục đơn giản ai cũng biết bán nhà xây thô khó hơn bán đất nền và lợi nhuận thấp hơn, rủi ro cao hơn”.

Nhiều khuất tất trong tính giá đất và mức đền bù giải phóng mặt bằng?

Cũng theo tài liệu mà PV có được, sau khi “hô biến" đất trường học thành đất ở, UBND tỉnh Hải Dương tính tiền sử dụng đất cũng có rất nhiều điều không thống nhất.

Cụ thể, ngày 17/5/2015 UBND tỉnh Hải Dương ban hành Quyết định số 15525/QĐ – UBND đã phê duyệt tiền GPMB do nhà đầu tư đề xuất là 16.400.468 000 đồng. Trong đó ghi rõ Nếu chi phí bồi thường trong khi GPMB thực tế khi triển khai dự án lớn hơn giá trị do nhà đầu tư đề xuất thì nhà đầu tư phải tự chịu trách nhiệm về chi phí phát sinh tăng, trường hợp chi phí bồi thường GPMB nhỏ hơn giá trị do nhà đầu tư đề xuất thì nhà đầu tư phải nộp tiền chênh vào ngân sách nhà nước. Thế nhưng tại Quyết định số 453/QĐ - UBND Ngày 25/1/2017 UBND tỉnh Hải Dương ra Quyết định phê duyệt giá đất làm cơ sở xác định phương án thu tiền sử dụng đất và điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất lại hoàn toàn khác.

  Những căn nhà liền kề trong khu biệt thự.

Việc Sở TN&MT tỉnh Hải Dương có công văn xin ý kiến Tổng cục Quản lý đất đai và áp dụng tính đất xây dựng Giáo dục thành đất Sản xuất kinh doanh liệu có phù hợp và đúng quy định không, căn cứ vào đâu để áp dụng hệ số điều chỉnh là  K =2,36?

Việc để cho công ty Fanco Group chỉ bị thu hồi có 4189,9 m2 mà được đền bù với đơn giá là 7.800.000 đồng/m2. Số tiền bồi thường là 32.681.220.000 đồng, trong khi đó (tại văn bản phúc đáp của Tổng cục Quản lý đất đai đã nêu khoản chi phí đầu tư hạ tầng đã đầu tư để được chuyển mục đích sử dụng đất không được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất) công ty Fanco Group nộp  thêm tiền sử dụng đất cho nhà nước tại vị trí 2 tương đương là 3383,6 m2 và 2554,2 m2 ở vị trí 1 ( tổng là 8500,8m2) chỉ có 37.854.418.800 đồng, trước đó công ty Fanco group ( Tú Hùng ) mua của công ty Nam Cường là 450 000 đồng/ m2. 

Đối trừ với nhau thì công ty Fanco Group chỉ bỏ ra khoảng hơn 6 tỷ đồng mà được trên 2000m2 (hơn 2 triệu đồng/m2) đất ở vị trí 1, mặt đường Trường Chinh rộng 52 m, là con đường đẹp nhất TP Hải Dương hiện có giá trên 100 triệu đồng / m2.

Như vậy công ty Fanco Group chỉ cần xin UBND tỉnh Hải Dương chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất Giáo dục sang đất ở với hơn 4000m2  (đất giao thông) đã có lãi khủng là trên 30 tỷ đồng.                

Căn cứ vào khung giá đất áp dụng trong giai đoạn 2015-2020 và hệ số điều chỉnh năm 2017. Hệ số điều chỉnh năm 2017, đối với đất ở: vị trí 1 là 1,3; vị trí 2 là 1,2. Với đất thương mại - dịch vụ: vị trí 1 là 1,21; vị trí 2 là 1,14. Với đất sản xuất - kinh doanh: vị trí 1 là 1,18; vị trí 2 là 1,12.

Thời điểm năm 2017, theo khảo sát trên thị trường thì giá đất bám mặt đường Trường Chinh vào khoảng hơn 50 triệu đồng/m2; các vị trí còn lại của dự án này không dưới 25 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 37,5 triệu đồng/m2 trên diện tích đất ở, đất hỗn hợp của dự án. Tại thời điểm hiện nay, đất bám mặt đường Trường Chinh có giá không dưới 100 triệu đồng/m2, đất các lô phía trong gần 50 triệu đồng/m2. Do đó, với 8.500,8m2 đất ở và đất Thương mại dịch vụ (hỗn hợp) có thể gây thất thoát của Nhà nước nhiều tỷ đồng. 

Quy trình chuyển đổi từ đất giáo dục sang đất dân cư cũng như việc tính tiền sử dụng đất liệu đã đúng quy định hay chưa? Câu hỏi này cần được UBND tỉnh Hải Dương cùng các sở, ngành liên quan làm rõ.