Đừng để bất động sản du lịch “trùm mền”- Bài 2: Tách bạch 2 nhóm dự án có nhu cầu thực và đầu cơ
Mấy năm gần đây, không chỉ ở Việt Nam mà thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng, ở nhiều nước trên thế giới cũng gặp khó do khủng hoảng kinh tế, dịch bệnh, chiến tranh… Nhiều quốc gia đã có những động thái để vực dậy hoạt động này. Tham khảo kinh nghiệm các nước cũng như nghiên cứu ý kiến của các chuyên gia trong bối cảnh hiện nay là việc nên làm.
Trước hết, tôi xin trao đổi rằng, trong nền kinh tế thị trường, quan niệm “giải cứu” là không phù hợp. Ở bất kỳ tình huống nào, thị trường cũng ở điểm cân bằng giữa cung và cầu, và giá được quyết định ở mức cân bằng đó. Nói cách khác, thị trường luôn hoạt động.
Đối với bất động sản (BĐS), trong bối cảnh cụ thể của Việt Nam, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm: (1) những dự án có nhu cầu thực sự (các dự án phục vụ phát triển du lịch thuộc nhóm này - pv) và (2) những dự án chỉ thuần túy đáp ứng nhu cầu đầu tư kiếm lời của một bộ phận nào đó.
Nhóm dự án thứ nhất, nếu được hoàn thành sẽ mang lại các giá trị sử dụng và tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Nhóm thứ hai là những dự án được “vẽ” ra, chủ dự án chỉ dành rất ít nguồn lực hoặc thậm chí không dành nguồn lực cho chúng, và rất ít khả năng được xây dựng trong tương lai gần.
Nhu cầu đầu tư kiếm lời từ các dự án dạng này của một bộ phận người dân là có thực. Nó là một phần tất yếu trong nền kinh tế thị trường, không thể loại bỏ. Tuy nhiên, đây không phải là đối tượng phải chú trọng của chính sách công. Việc cần làm, dưới góc độ Nhà nước, là để nhiều dự án nhóm thứ nhất được xây dựng và mang lại nhiều giá trị cho xã hội.
Một BĐS được xây dựng và đưa vào sử dụng liên quan đến rất nhiều bên. Do vậy, rất nhiều người cũng như cả xã hội sẽ được hưởng lợi khi thị trường BĐS hoạt động lành mạnh với nhiều sản phẩm hữu dụng được tạo ra. Ngược lại, cả xã hội sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (hình minh họa).
Hai nút thắt cơ bản đối với thị trường BĐS nói chung, việc xây dựng và đưa vào sử dụng các BĐS hữu dụng, là các chính sách của Nhà nước và vốn đầu tư. Thêm vào đó, tâm lý và góc nhìn không lành mạnh của xã hội nói chung đối với BĐS (xem phân lô, bán nền, đầu cơ hưởng chênh lệch giá là chủ yếu) cũng là một nguyên nhân quan trọng.
“Vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các dự án BĐS” là thông tin được Hiệp hội BĐS TPHCM đưa ra gần đây. Vướng mắc của các chính sách liên quan đến tất cả các khâu (phát triển quỹ đất, xây dựng, vận hành, cải tạo và nâng cấp, tái phát triển). Trong đó, các vấn đề liên quan đến đất đai và xây dựng thường vướng mắc nhiều nhất.
Nguồn vốn là nút thắt thứ hai. Việc thay đổi từ thái cực này (huy động vốn rất dễ dàng qua phát hành trái phiếu) sang thái cực kia (gần như không thể huy động vốn) đang tạo ra cú sốc và rủi ro rất lớn cho cả xã hội. Việc hạn chế nguồn vốn đầu tư vào các hoạt động có tính đầu cơ là cần thiết. Tuy nhiên, việc thắt chặt và quá thận trọng đối với BĐS hữu dụng hiện nay là rất không hay.
Những trục trặc đối với BĐS hiện nay có một phần quan trọng xuất phát từ góc nhìn không tích cực của công chúng về BĐS. Trên thực tế, những dự án nhóm 2 nêu trên là có, nhưng chỉ là một phần của thị trường. Vấn đề ở chỗ là tâm lý chung đang đánh đồng chúng với thị trường BĐS.
Nguyên nhân của vấn đề là do những kiến thức và hiểu biết về BĐS ở Việt Nam còn rất sơ khai. Thêm vào đó, các thông tin về thị trường đang rất không đầy đủ. Do vậy, Nhà nước nên có các chính sách để khuyến khích việc cung cấp kiến thức và thông tin về BĐS cho cả xã hội.
Cuối cùng, tôi xin nhắc lại là quan niệm về “giải cứu” không phù hợp trong nền kinh tế thị trường. Việc cần làm dưới góc độ chính sách công là làm sao để thị trường hoạt động đầy đủ và lành mạnh. Khi đó, các BĐS hữu dụng sẽ được phát triển nhiều hơn và những tác động tiêu cực của các hoạt động kinh doanh chênh lệch giá sẽ được giảm thiểu.
Tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS
Ngày 13-1, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023”, với sự tham dự của các vị khách mời là các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp, để nhận diện những khó khăn, vướng mắc, nút thắt cần tháo gỡ cũng như xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2023.
Chia sẻ tại tọa đàm, các đại biểu cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn. Khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn. Thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha, không chỉ thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường còn phát triển mất cân đối. Hiện loại nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội lại đang rất thiếu. Trong khi đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền, khiến giá nhà bị đẩy lên mức rất cao.
Các đại biểu đồng thuận với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về BĐS. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM có niềm tin rằng thị trường BĐS sẽ được tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, nhất là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm, mất thanh khoản. Bên cạnh đó, các đại biểu đề nghị Chính phủ tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS, phát triển an toàn lành mạnh; Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Về phía doanh nghiệp, phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình trong việc tìm giải pháp, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu. Doanh nghiệp thậm chí phải sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp tục để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.
PHAN THẢO
16 giải pháp giúp thị trường bất động sản Trung Quốc hồi phục
Đầu năm nay, ngành địa ốc Trung Quốc liên tiếp đón nhận tin tức lạc quan. Theo nhà nghiên cứu thị trường CRIC của Trung Quốc, các công ty bất động sản (BĐS) nước này đã huy động tổng cộng 101,8 tỷ NDT (14,9 tỷ USD) trong tháng 12-2022, tăng 33,4% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự hỗ trợ từ nhà nước dành cho lĩnh vực này.
Tính cả năm 2022, con số này là 824 tỷ NDT, giảm 38% so với năm trước. Tuy nhiên, đây vẫn là con số tích cực sau các quyết sách “giải cứu” thị trường BĐS của Chính phủ Trung Quốc, trong đó có kế hoạch 16 điểm. Giá trái phiếu và cổ phiếu ngành BĐS Trung Quốc được dự báo có thể tiếp tục tăng cao trong năm nay.
Trong tháng 11 và tháng 12-2022, các nhà quản lý Trung Quốc đã triển khai một loạt biện pháp nhằm tăng cường thanh khoản trong lĩnh vực BĐS. Các ngân hàng quốc doanh lớn nhất của Trung Quốc cam kết mức tín dụng khoảng 162 tỷ USD nhằm làm dịu cuộc khủng hoảng tiền mặt trong lĩnh vực này
Vào ngày 5-1, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) cho biết, đối với các thành phố có giá bán nhà mới giảm theo tháng và theo năm trong 3 tháng liên tiếp, mức trần lãi suất thế chấp có thể được hạ xuống hoặc dỡ bỏ cho người mua nhà lần đầu ở các giai đoạn. Trung Quốc cũng đang lên kế hoạch nới lỏng các hạn chế vay vốn cho các nhà phát triển BĐS bằng cách quay trở lại chính sách “ba lằn ranh đỏ”. Chính sách này xác định các ngưỡng cho vay, được Chính phủ Trung ương Trung Quốc vạch ra vào tháng 8-2020. Đó là tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản không bao gồm các khoản thu trước dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn bằng một.
Lĩnh vực BĐS, đóng góp khoảng 25% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc, đã bị ảnh hưởng nặng nề trong năm 2022 khi nhiều nhà phát triển không thể hoàn thành các dự án xây dựng, dẫn đến việc một số người mua tẩy chay thế chấp. Các biện pháp phong tỏa và hạn chế đi lại để kiểm soát sự lây lan của dịch Covid-19 cũng làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua.
PHƯƠNG NAM
Link nội dung: https://vietnamindex.vn/dung-de-bat-dong-san-du-lich-trum-men-bai-2-tach-bach-2-nhom-du-an-co-nhu-cau-thuc-va-dau-co-a202058.html