Sửa Luật Đất đai để tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản

Nhân dịp đầu xuân, TheLEADER đã có cuộc trao đổi với ông Trần Xuân Lượng, tiến sỹ chuyên ngành bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân để có thêm góc nhìn về những vấn đề liên quan.

Theo ông, đâu là những điểm nghẽn cơ bản nhất trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện tại, trong đó có Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014?

TS. Trần Xuân Lượng: Có rất nhiều điểm nghẽn bất cập trong quá trình mở cửa nền kinh tế từ 1987 cho đến nay. Đơn cử như quy hoạch đã bỏ ngỏ cho các doanh nghiệp và địa phương, phân lô bán nền; đổi đất lấy hạ tầng…

Khâu đào tạo lực lượng quản lý cho ngành đất đai, bất động sản cũng gặp vấn đề bởi quy trình, trình tự và tính khách quan trong việc định giá đang bị bỏ ngỏ, chưa rõ đơn vị nào chịu trách nhiệm về định giá bất động sản.

Trong khi đó, định giá bất động sản là khâu vô cùng quan trọng và là điểm nghẽn cần tháo gỡ thì các bộ, ban, ngành còn ‘ôm’ độc quyền. Đơn cử như: Bộ Tài nguyên và môi trường đào tạo riêng cho định giá đất đai, Bộ Tài chính ôm định giá tài sản, trong khi đó chưa có quy định nào quy định rõ về định giá bất động sản (định giá bất động sản là hoạt động đặc thù bao gồm cả định giá đất đai và định giá tài sản trên đất, định giá tài sản hình thành trong tương lai).

Tiếp theo, là những bất cập trong hoạt động đấu thầu, đấu giá đất đai… Các bất cập nhiêu khê trong quá trình phát triển dự án từ khâu giới thiệu địa điểm, khảo sát, lập, thẩm tra thẩm định xin chủ trương đầu tư, xin giấy phép đầu tư, bảo lãnh vốn, xin giấy phép xây dựng, thực hiện đầu tư xây dựng, nghiệm thu bàn giao khai thác sử dụng…

Bên cạnh đó, việc đền bù giải phóng mặt bằng, giá cả đền bù, tiền hỗ trợ, không tiệm cận với giá thị trường. Thậm chí có chênh lệnh rất cao từ vài chục đến vài trăm lần, chính sách về tái định cư không không gắn quyền lợi và đời sống ổn định lâu dài của người dân… đây là vấn đề nhức nhối nhất dẫn đến số lượng đơn thư khiếu kiện không ngừng ra tăng khoảng 60- 70% thậm chí có thời điểm lên đến 80% gây bất ổn, mất trật tự xã hội trong suốt thời gian vừa qua…

Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật có liên quan theo chủ trương của Nghị quyết TW 18 là một xu thế tất yếu, một điểm sáng để tháo gỡ, soi đường cho việc giải quyết các điểm nghẽn nêu trên.

Một trong những bài toán chưa lời giải và được tranh luận gay gắt trên Nghị trường, là ‘Minh bạch, rõ ràng trong xác định giá đất’, trong đó, khó nhất là xác định giá đất sát với giá thị trường. Với góc nhìn nghiên cứu, cộng thêm kinh nghiệm từng tham gia thực tế trên thị trường, ông cho rằng đâu là mấu chốt của vấn đề?

TS. Trần Xuân Lượng: Theo quan điểm cá nhân tôi, với hơn 20 năm làm đủ các khâu, đóng đủ các vai từ nhà môi giới, đến chủ đầu tư phát triển dự án, và bây giờ dưới góc độ nghiên cứu, Nghị quyết TW18 đã vạch rõ các điểm nghẽn, là kim chỉ nam soi đường cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Tôi thấy rằng đây là một xu thế tất yếu của thời đại, đột phá về tư duy và cách làm của Đảng, nhà nước và Nhân dân ta đem lại lợi ích lâu dài cho xã hội.

Nhiều người lo ngại rằng sau khi Luật Đất đai sửa đổi sẽ làm khó cho doanh nghiệp và thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Tuy nhiên tôi lại có quan điểm ngược lại. Sự thay đổi lần này phải coi đây là cuộc cách mạng về lĩnh vực đất đai, bất động sản tài nguyên môi trường… hướng đến lợi ích của cộng đồng và đương nhiên có lợi ích của doanh nghiệp khi mà doanh nghiệp cũng nằm trong đó.

Sau khi sửa đổi luật, sẽ là cuộc thanh lọc các nhà đầu tư, thị trường công khai minh bạch hơn, sẽ không còn các nhà đầu cơ hội đục nước béo cò. Việc hoạch định kế hoạch đầu tư với chủ đầu tư dễ dàng hơn, thời gian thực hiện dự án nhanh hơn, do đa số các dự án đã đều có quy hoạch và hạ tầng.

Trước đây trong quá trình phát triển dự án bất động sản thương mại khó hơn lên trời, doanh nghiệp rất mất nhiều thời gian chi phí để làm việc này, rất nhiều chi phí không tên, bất định và vô định về thời gian. Doanh nghiệp mất nhiều chi phí cơ hội trong kinh doanh. Sau khi sửa đổi thì sẽ không còn những bất cập nêu trên nữa.

Hơn nữa tính chất của thị trường bất động sản bao giờ cũng có độ trễ giữa cung và cầu. Điều này gây ra sự sốt nóng cục bộ, khi có luật thay đổi thì độ trễ này được rút ngắn, qua đó giúp cung cầu gần nhau hơn, giá cả sẽ hợp lý hơn, thị trường bình ổn hơn.

Nếu định giá đất sát với giá thị trường, thì doanh nghiệp sẽ không còn mặn mà với các dự án dân cư, đô thị bởi biên lợi nhuận sụt giảm, ông nghĩ sao về quan điểm này?

TS. Trần Xuân Lượng: Thoạt đầu, doanh nghiệp đầu tư bất động sản và người dân sẽ lo lắng về việc chi phí đất đai, làm chi phí đầu vào sẽ bị đẩy lên cao từ đó làm cho giá nhà ở, bất động sản lên cao sau khi thay đổi luật. Tuy nhiên, chúng ta hãy thử đặt các chi phí dự án bất động sản lên bàn cân. Trước đây, doanh nghiệp nào có thể biết trước được chi phí “bôi chơn” dự án là bao nhiêu? Thời gian để xin phê duyệt một dự án là bao lâu? Chi phí giải phóng mặt bằng? Thời gian cho việc chi phí mặt bằng.

Nếu gặp tranh chấp kiện tụng thì thời gian không biết đến khi nào? Ngoài ra còn chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường, đấu nối điện nước, kết nối giao thông đường gom, đường tạm và rất nhiều chi phí không tên khác… gần như các doanh nghiệp phải bỏ ra, phải chi ra rất nhiều chi phí, thời gian cũng là tiền, nhiều khoản chi không có trong sổ sách kế toán…

Vô hình chung những yếu tố trên đã làm mất đi nhiều chi phí cơ hội, chi phí lãi vay của các nhà đầu tư nếu chúng ta tiếp tục duy trì cơ chế xin cho, không rõ ràng, kém minh bạch như trước đây.

Thị trường được dự báo sẽ còn khó khăn trong thời gian tới, nhất là khi tín dụng và tiền tệ đang được siết mạnh. Ông có nghĩ rằng, đây là khoảng lặng cần thiết cho doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý tự rà soát, điều chỉnh nhằm hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh và điều tiết một cách an toàn cho phát triển kinh tế - xã hộii?

TS. Trần Xuân Lượng: Trong quá trình phát triển, bất kỳ thị trường nào cũng có quy luật riêng, không có thị trường nào tăng trưởng mãi mãi, phải có thăng, có trầm, có nóng có lạnh đó là chuyện hết sức bình thường.

Trên thực tế, thị trường đã từng nóng lạnh như vậy từ 1993 đến nay. Nên việc thị trường tăng trưởng trong giai đoạn vừa qua (từ 2014 – 2022) sau khi trải qua rất nhiều biến cố khách quan, thiên tai, dịch bệnh thì việc đóng băng trong lúc này là cần thiết để chúng ta có thể tái cơ cấu lại toàn bộ, cả về kiến trúc thượng tầng và hạ tầng, từ nhà nước đến doanh nghiệp đến người dân. Qua đó, thiết kế ra một thị trường phất triển bên vững đem lại lợi ích cộng cồng xã hội để lấy đất đai là nguồn lực quan trọng là nguồn tái đầu tư cho xã hội.

Để lựa chọn một loại hình để đầu tư theo hình thức ‘ăn chắc mặc bền’ trong năm 2023, theo ông, nhà đầu tư có thể gửi gắm vào dòng sản phẩm nào, khi nguồn lực chỉ có hạn?

TS. Trần Xuân Lượng: Trong lúc này các nhà đầu tư nên tập trung ổn định tổ chức bộ máy, thắt lưng buộc bụng, xử lý các vấn đề nội bộ, giải quyết các bất động sản tồn đọng, tổ chức khai thác hiệu quả hơn vận hành các bất động sản tạo ra dòng tiền, tái cơ cấu… chờ đợi các cơ hội đầu tư tốt hơn trong thời gian tới. Không nên mở rộng đầu tư trong lúc này bởi lãi suất quá cao, chính sách và các rủi ro khách quan còn đang hiện hữu.

Có ý kiến cho rằng, việc sửa Luật Đất đai đòi hỏi bản lĩnh tiên phong đột phá của nhà chức trách lúc này, cũng như bản lĩnh đón đầu của doanh nghiệp. Ý kiến của ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Lần này Đảng, Nhà nước và nhân dân sau hơn 30 năm đổi mới đã đặt quyết tâm rất cao. Nhiều nhiệm kỳ khóa trước cũng đã nhìn ra rất rõ những điểm nghẽn đó nên việc sửa đổi Luật Đất đai là xu thế tất yếu mới buộc phải làm, đòi hỏi bản lĩnh tiên phong đột phá của nhiệm kỳ lãnh đạo kỳ này. Có thể nói, nếu chúng ta sửa đổi thành công trên tinh thần Nghị quyết TW 18 thì đây là cuộc cách mạng mới trong thời kỳ đổi mới… đem lại niềm tin hy vọng cho quần chúng nhân dân vào sự chèo lái của Đảng và Nhà nước.

Xin cảm ơn ông!