Thị trường địa ốc “nương nhờ” nhu cầu thực

Sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ là chủ lực

Thị trường bất động sản trong những năm qua liên tục tăng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể mua được nhà ở vừa túi tiền.

Nhiều chuyên gia từng chỉ ra rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh khi thị trường bất ổn.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Chủ tịch VPCORP & HKT GROUP, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc và tìm về giá trị thực. Nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc trung bình - khá đáp ứng được nhu cầu của đại đa số khách hàng. Đặc biệt, đối với các đô thị vệ tinh của TP.HCM, cơ hội sẽ mở ra cho các nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực.

Ông Hiền cho rằng, nhà ở trung bình - khá vẫn là phân khúc chủ lực của thị trường trong năm nay. Đây vẫn sẽ là phân khúc được thị trường mong đợi và đón nhận hơn cả, bởi nó sẽ giải quyết bài toán an cư cho rất nhiều khách hàng, không chỉ tại đô thị lớn như TP.HCM, mà còn ở nhiều tỉnh, thành phố vệ tinh khác - nơi tập trung đông dân cư, chuyên gia, lao động tại các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Do đó, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra, cần phải thay đổi chính mình, tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng, ngoài việc làm nhà ở cho người giàu thì cũng cần chú trọng tạo nơi an cư cho những người có thu nhập trung bình…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay thuộc phân khúc cao cấp. Các sản phẩm này không có thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của đa số người tiêu dùng hiện nay.

Theo ông Đính, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã để lại bài học quý. Tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã kích thích nhiều dự án chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính đánh giá.

Hướng dòng vốn đến đúng đối tượng

Từ câu chuyện thực tế ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, nguồn cầu ở thực và khả năng mua được ngôi nhà đầu tiên có lẽ là động lực lớn nhất để hỗ trợ thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho rằng, một xu hướng nổi bật trong thời gian tới là sự bùng nổ của nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Nhưng hiện nay, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với tình thế bất thường hiện nay, người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay để phát triển dự án, tạo lập nhà ở, thì Nhà nước phải ban hành các giải pháp bất thường để xử lý kịp thời và hiệu quả. Nhà nước cần có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng được quy định tại khoản 5, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét trình Thủ tướng Chính phủ quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Trong đó, xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay, mà nên “nới chuẩn tín dụng một chút”, nhưng không phải là hạ thấp so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây.

“Nếu có được khoản vay mới, thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là vốn mồi để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ. Như vậy có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng”, ông Châu phân tích.

Đồng tình với quan điểm của HoREA, nhưng theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thời điểm này, cần ưu tiên nới thêm chuẩn cho vay với những người dân có nhu cầu ở thật, mua để ở, chứ không phải đầu tư. Ngoài ra, những doanh nghiệp làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cũng cần được xem xét cho vay, vì nhu cầu đối với loại hình nhà ở này rất lớn.

“Nên dồn vốn cho sản xuất, kinh doanh và người có nhu cầu ở thật. Đồng thời, nên xem xét cho vay đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp bàn giao nhà cho khách hàng mà giá bán hợp lý”, ông Quang nói.