6 căn hộ “ngoài giá thú” tại chung cư Phú Hoàng Anh được "đẻ" trái luật, cần phải thu hồi sổ hồng đã cấp?

Chủ đầu tư chung cư Phú Hoàng Anh tự ý "đẻ" 6 căn hộ "ngoài giá thú"

Như Tieudung.vn đã thông tin trước đó, ngày 29/4/2008, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 55/QĐ-SXD-PTN (Quyết định 55) về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng “Cao ốc Phú Hoàng Anh – Giai đoạn 1” cho Công ty Cổ phần Phú Hoàng Anh (Công ty Phú Hoàng Anh) tại đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, theo Quyết định 55, khối chung cư thứ 4 (nay là block D – chung cư Phú Hoàng Anh) được phê duyệt tầng cao (không kể tầng hầm, tầng kỹ thuật, mái) là 34 tầng, tổng số 182 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng là 26.509,4m2. Thế nhưng, sau khi chủ đầu tư nghiệm thu và bàn giao 182 căn hộ cho người mua đã sinh sống ổn định và được cấp sổ hồng từ năm 2012...thì vào năm 2016 lại "đẻ" thêm 6 căn hộ "ngoài giá thú" thuộc tầng 2 (là khu sử dụng chung theo quy hoạch) và Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cấp "khai sinh" bằng 6 sổ hồng vào năm 2017, nâng tổng số căn hộ được cấp sổ hồng tại block D lên 188 căn. 

Trong Quyết định số 55, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh phê duyệt khối chung cư thứ 4 (nay là blok D) Cao ốc Phú Hoàng Anh là 182 căn hộ, không ghi nhận các căn hộ ở tầng 2

Có sở hồng trong tay, Công ty Phú Hoàng Anh đã đem 6 căn hộ này lần lượt bán 4 khách hàng (bao gồm bà Nguyễn Thị Châm 3 căn, và 3 khách hàng khác). Tuy nhiên, đến nay nhóm khách hàng này vẫn chưa một lần được bước vào căn hộ của mình, nguyên nhân là vì không nhận được sự ủng hộ từ Ban quản trị và cư dân chung cư Phú Hoàng Anh.

Những tranh chấp, đấu tố liên quan đến 6 cuốn sổ hồng “ngoài giá thú” nói trên đã kéo dài hơn 4 năm qua, song vẫn chưa thể đi đến hồi kết. Quyền lợi chính đáng của người mua nhà và toàn thể cư dân chung cư Phú Hoàng Anh còn đang bị bỏ ngỏ...

Vây, cuối cùng trách nhiệm thuộc về ai, đơn vị nào? Dưới góc độ pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường TP cấp tổng cộng 188 sổ hồng, dẫn đến vượt số lượng được phê duyệt của Quyết định 55 (6 sổ hồng) là sai quy định?

Trong biên bản làm việc ngày 23/11/2017 với Ban quản trị chung cư Phú Hoàng Anh, Thanh tra Sở Xây dựng khẳng định “phê duyệt Quyết định 55 chưa phù hợp", và sẽ điều chỉnh Quyết định 55 (phần khung đỏ).

Xoay quanh vấn đề này, trao đổi với PV báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung, Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng Sự cho biết, theo Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định về các hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng”.

Do đó, trường hợp tại thời điểm chủ đầu tư đã nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng công trình không hề tồn tại các căn hộ này (tức năm 2012), và sau đó chủ đầu tư muốn tăng thêm số căn hộ (cụ thể là sau năm 2016) thì buộc phải tiến hành đầy đủ các thủ tục theo quy định pháp luật về thay đổi công năng so với nội dung phê duyệt dự án trước đây. Đồng thời cũng phải ghi nhận việc điều chỉnh này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các cư dân sở hữu căn hộ hiện hữu (về chia sẻ phần diện tích sở hữu chung và các tiện ích khác do việc tăng số lượng căn hộ trong khối chung cư).

Cũng theo Luật sư Trung, để làm rõ về mặt pháp lý đối với 6 căn hộ nói trên, cần phải giải quyết được các câu hỏi: Quyết định phê duyệt dự án trước đây (Quyết định 55) đã được sửa đổi, bổ sung hay vẫn còn nguyên hiệu lực?

Phải biết rằng, văn bản số 20995/TT ngày 20/12/2016 của Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về việc phúc đáp Công văn số 650/PHA.16 của Công ty Cổ phần Phú Hoàng Anh chỉ được xem là văn bản phúc đáp với chủ đầu tư, mang tính chất tham khảo ý kiến, không được xem là quyết định hành chính.

Luật sư Lê Ngô Trung, Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng Sự

Như vậy, có thể hiểu, việc chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích nói trên từ văn phòng giao dịch của chủ đầu tư và nhà sinh hoạt cộng đồng như phản ánh của Ban quản trị thành 6 căn hộ ở là hoàn toàn trái với các quy định của pháp luật. Bởi đến thời điểm hiện tại, chưa hề có một văn bản pháp lý nào của cơ quan chức năng cho phép chủ đầu tư xây dựng thêm 6 căn hộ tại block D.

Theo Luật sư Trung, đối với vụ việc này, sẽ có 2 khả năng có thể xảy ra, một là hợp thức hoá căn hộ, và 2 là thu hồi lại những sổ hồng đã được cấp sai.

Tuy nhiên, việc hợp thức hoá 6 căn hộ sẽ tương đối khó khăn. Bởi, 1 dự án đã được bán cho khách hàng và đi vào hoạt động, việc điều chỉnh công năng, số lượng căn hộ, cơi nới… đều cần phải có sự đồng ý từ phía cư dân vì ảnh hưởng tới quyền lợi của họ.

“Còn trường hợp không thể “hợp thức hóa” và các căn hộ trên không được công nhận (theo quyết định thu hồi bằng văn bản của cơ quan chức năng) thì lúc này giữa người mua và chủ đầu tư cũng nên có thiện chí ngồi lại tìm hướng giải quyết dứt điểm theo hướng hủy hợp đồng với lý do không thực hiện được. Đồng thời giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng này là trách nhiệm của các bên trong hợp đồng mua bán này về việc bồi thường thiệt hại để vụ việc sớm kết thúc, tránh kéo dài nhiều năm như hiện nay; hoặc các bên có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết khi không thỏa thuận được” Luật sư Trung nói.

Tieudung.vn sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

Thu hồi sổ hồng nhiều căn hộ chung cư do Tập đoàn Mường Thanh xây dựng Theo tìm hiểu của PV, thực tế trường hợp cơ quan chức năng thu hồi, huỷ sổ hồng đã cấp không phải là chưa từng có. Năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có quyết định thu hồi, hủy hàng loạt sổ hồng đã cấp cho các căn hộ tại một số dự án do Tập đoàn Mường Thanh đầu tư trên địa bàn. Nguyên nhân thu hồi và hủy sổ hồng là do trong quá trình Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thẩm định hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có sai sót, không đúng quy định của pháp luật về đất đai. Phần lớn các sổ hồng bị thu hồi này được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp cho các hộ dân vào giai đoạn 2016 -2017 cho những căn hộ nằm trong phần sai phạm của dự án như tầng xây thêm, tầng bị chuyển đổi công năng (thương mại chuyển thành nhà ở).