Hàng tồn kho, gánh nặng nợ vay và thế khó của doanh nghiệp bất động sản

Mùa báo cáo tài chính quý 4/2022 kết thúc cũng là lúc bức tranh kinh doanh khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản lộ rõ. Hầu hết các công ty địa ốc trong mảng dân cư, thương mại đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm. Bên cạnh đó là áp lực chôn vốn hàng nghìn tỷ đồng bởi hàng tồn kho và gánh nặng nợ vay.

CTCP Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý cuối năm 2022 mà chỉ có nguồn thu gần 15 tỷ đồng từ hoạt động cung cấp dịch vụ. Hoạt động bán hàng gần như đóng băng nhưng chi phí tài chính tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, chi phí lãi vay tăng gấp đôi khiến doanh nghiệp lỗ ròng gần 267 tỷ đồng.

Những khó khăn trong nửa cuối năm khiến doanh thu cả năm 2022 của Phát Đạt giảm 60%, đạt 1.500 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận thu về cũng giảm hơn 40%, còn 1.170 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2022, hàng tồn kho tại PDR đang còn 12.131 tỷ đồng, chiếm 53% tổng tài sản doanh nghiệp (22.845 tỷ đồng). Ngoài ra, mục xây dựng cơ bản dở dang cũng đang chiếm dụng của PDR số tiền hơn 1.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, nợ vay vay ngắn hạn tăng mạnh từ 807 tỷ đồng lên 2.668 tỷ đồng. Tổng nợ vay tại thời điểm cuối năm là hơn 4.400 tỷ đồng. Trong đó, tổng vay trái phiếu chiếm 2.510 tỷ đồng, có hơn 2.200 tỷ đồng là ngắn hạn. Các khoản trái phiếu này được đảm bảo bằng gần 153 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông công ty.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) lỗ ròng hơn 400 tỷ đồng trong quý 4/2022 bởi doanh thu giảm hơn một nửa và chi phí lãi vay tăng mạnh, so với cùng kỳ 2021 lãi ròng hơn 275 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2022, công ty ghi nhận doanh thu đạt mức 5.633 tỷ đồng, lãi sau thuế 469 tỷ đồng, giảm lần lượt 44% và 71% so với thực hiện năm 2021.

Tại thời điểm cuối năm 2022, DXG đang có số lượng hàng tồn hơn 14.283 tỷ đồng, tăng 3.000 tỷ đồng sau 12 tháng. Cơ cấu hàng tồn kho đang nghiêng mạnh về các dự án bất động sản dở dang với 11.902 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm chỉ vỏn vẹn 1.598 tỷ đồng.

Tổng nợ vay của Đất Xanh tăng 29% so với đầu năm, lên gần 5.800 tỷ đồng. Số nợ trái phiếu ngắn hạn và dài hạn đến hạn trả của công ty đã giảm hơn 75% so với đầu năm, chỉ còn gần 467 tỷ đồng. Tuy nhiên, số nợ trái phiếu dài hạn lại tăng gần 26%, lên gần 1.789 tỷ đồng. Trong năm, doanh nghiệp phải trả 486 tỷ đồng tiền lãi vay.

Kết quả kinh doanh theo quý của Tập đoàn Đất Xanh

CTCP Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) tổng kết năm 2022 với doanh thu hơn 11.150 tỷ đồng và lãi ròng sau thuế hơn 2.290 tỷ đồng, giảm 25% và 34% so với năm trước. Kết quả này có góp sức rất lớn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con, công ty liên kết.

Tính đến ngày cuối năm, tài sản của doanh nghiệp cán mốc 257.000 tỷ đồng, tăng 28% trong vòng một năm. Tuy nhiên tổng giá trị hàng tồn kho chiếm đến hơn 134.480 tỷ đồng, bao gồm 91% là bất động sản đang xây dựng. Khoản tiền và tương đương tiền của doanh nghiệp bị giảm hơn 50% xuống còn 8.600 tỷ đồng.

Tổng nợ của Novaland tại thời điểm cuối năm là 64.576 tỷ đồng, tăng khoảng 4.000 tỷ đồng so với hồi đầu năm, trong đó nợ ngân hàng 11.019 tỷ đồng, nợ phát hành trái phiếu 44.169 tỷ đồng và vay bên thứ ba là 10.079 tỷ đồng.

Với CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG), doanh thu thuần năm qua chỉ giảm nhẹ 17%, vẫn đạt gần 4.339 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm đến 41%, còn gần 866 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ hàng loạt chi phí trong kỳ tăng cao, như chi phí tài chính tăng gần 77% (trong đó chi phí lãi vay tăng 44% lên đến gần 148 tỷ đồng); chi phí khác của doanh nghiệp này cũng tăng mạnh 2,4 lần.

Kết thúc năm 2022, hàng tồn kho của công ty đạt 14.828 tỷ đồng, chiếm 55% tổng tài sản công ty. Thuyết minh báo cáo tài chính công ty cho biết, chiếm phần lớn hàng tồn kho là các bất động sản dở dang. Trong đó, dự án Izumi hơn 8.299 tỷ đồng, dự án Southgate hơn 3.516 tỷ đồng, dự án Vàm Cỏ Đông 1.454 tỷ đồng...

Trong năm 2022, NLG tăng vay nợ thêm hơn 1.500 tỷ đồng, nâng tổng nợ vay lên hơn 5.000 tỷ đồng. Do đó, chi phí lãi vay của công ty tăng 45% so với 2021, lên mức 148 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quý 4/2022 là 1.234 tỷ đồng, tăng 109% so với cùng kỳ 2021, tuy nhiên với việc giá vốn hàng bán tăng gấp 9 lần cùng kỳ cộng thêm các loại chi phí tăng lên, lợi nhuận của công ty lại giảm tới 73%, xuống còn 111 tỷ đồng.

Năm qua, Nhà Khang Điền tăng vay nợ mạnh lên hơn 6.700 tỷ đồng, so với đầu năm 2.500 tỷ đồng. Trong đó, vay trái phiếu 1.100 tỷ đồng lãi suất 12%/năm.

Tồn kho tại các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn trên sàn

Các doanh nghiệp bất động sản ở nhóm phía sau cũng đa số ghi nhận kết quả kinh doanh kém sắc. Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) chỉ lãi vỏn vẹn hơn 2,7 tỷ đồng trong quý 4/2022. Lũy kế cả năm, tổng doanh thu của doanh nghiệp đạt mức 1.909 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 197 tỷ đồng, giảm lần lượt 26% và 84% so với 2021.

CTCP Đầu tư Hải Phát (mã HPX) kinh doanh dưới giá vốn trong quý 4/2022, lợi nhuận sau thuế cả năm đạt 142 tỷ đồng, giảm 56,6% so với 2021. Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, mã ) cũng kinh doanh dưới giá vốn trong quý 4, cả năm ghi nhận lãi 198 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 450 tỷ đồng của năm 2021...

Doanh nghiệp cần chủ động chuyển hướng kinh doanh

Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý 4/2022 và cả năm 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022 là gần 2.200, tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2022 vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức, có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn.

Về nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho biết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Bên cạnh đó lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Không những vậy, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Lượng giao dịch sản phẩm bất động sản trong năm 2022

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng, việc Chính phủ vào cuộc tháo gỡ khó khăn, điều chỉnh thị trường bất động sản là rất cần thiết. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều bất cập, rất nhiều sản phẩm không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân như chung cư cao cấp, siêu cao cấp, biệt thự… Thu nhập trung bình của người dân chỉ khoảng 4.000 USD/đầu người một năm nhưng có những bất động sản có giá ngang nước Anh, nước Pháp.

Tại vài địa điểm TP HCM và Hà Nội, giá bất động sản còn cao hơn cả Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore. Đó là sự khập khiễng, mất cân đối giữa sản phẩm và thu nhập của người dân. Trong khi người dân rất cần nhà, nhưng họ lại không thể tìm được sản phẩm phù hợp vì số nhà cho người thu nhập thấp vẫn ít.

Từ thực trạng cung – cầu “vênh” đó, nhiều nhà bất động sản kinh doanh cao cấp đang phải chiết khấu lớn để bán hàng ra, ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận, thu hồi vốn. “Như vậy, trong bối cảnh hiện tại, các nhà kinh doanh bất động sản không còn cách nào khác là phải chuyển hướng hoạt động”, TS Nguyễn Trí Hiếu nêu quan điểm.