M&A bất động sản: Vì sao các 'thợ săn' vẫn chỉ rình rập, không xuống tiền?

Thị trường M&A trầm lắng

Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị tắc nghẽn. 

Để có nguồn vốn triển khai dự án, thời gian qua một số doanh nghiệp trong nước đã chủ động chuyển nhượng dự án, bán bớt tài sản và tìm kiếm nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Sau 2 năm đối mặt với “cơn bão” Covid-19, tiếp sau đó là những khó khăn của thị trường nửa cuối năm 2022 khi tín dụng, trái phiếu bị siết chặt, thủ tục dự án kéo dài, nhiều doanh nghiệp đuối sức không còn khả năng thực hiện dự án đã buộc phải rao bán bớt tài sản.

Theo nhiều chuyên gia, đây gần như là con đường nhanh và khả thi nhất giúp các doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi tình cảnh cạn kiệt dòng tiền đang ngày càng nghiêm trọng. 

Nếu như trước đây, việc mua quỹ đất để phát triển dự án là vô cùng khó khăn do giá cao, nguồn cung hạn chế thì thời gian vừa qua, thị trường đã xuất hiện nhiều hơn các dự án được rao bán với mức giá giảm so với giai đoạn trước.

Tuy nhiên, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, hoạt động mua bán, sáp nhập dự án vẫn đang rất trầm lắng. Trái ngược với sự nhộn nhịp của năm 2021, từ năm 2022, thị trường M&A bất động sản đã cho thấy sự chậm lại rõ rệt. 

Lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm 2022 có xuất hiện một số thương vụ lớn, song so với cùng kỳ năm 2021 lại đang cho thấy sự giảm mạnh và gần như "vắng bóng" các thương vụ chuyển nhượng trong nửa cuối năm 2022, đầu năm 2023.

"Các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm dự án bất động sản để mua bán, chuyển nhượng vẫn luôn tồn tại trên thị trường. Nhu cầu M&A dự án là có, song không dễ để họ xuống tiền ở giai đoạn hiện nay", ông Cần nhận định và cho rằng, điều này đang làm trầm trọng thêm những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đang cạn kiệt dòng tiền, buộc phải bán bớt tài sản. 

Trên thực tế, việc bán bớt các tài sản hiện hữu, hay hợp tác đầu tư là một trong những giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp để có dòng tiền, tiếp tục hoạt động. Vì vậy, việc không thể M&A thành công các dự án trong bối cảnh các kênh huy động vốn khác đều đã ách tắc nhiều khả năng sẽ đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ phá sản.

Tâm lý "chờ đợi" bao trùm thị trường

Lý giải nguyên nhân khiến hoạt động M&A bất động sản suy giảm, ông Cần cho rằng, trước hết là do các yếu tố vướng mắc về pháp lý. Nhiều dự án bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn chờ thủ tục, chưa thể triển khai. Do đó, những dự án này rất khó có thể được mua bán bởi các nhà đầu tư khác. 

Đứng từ phía các doanh nghiệp đi mua, họ sẽ không lựa chọn M&A các dự án như vậy, bởi rủi ro pháp lý là rất lớn. Mặt khác, thời gian chờ thủ tục có thể kéo dài cũng gây ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh và lợi nhuận của doanh nghiệp. 

Thứ hai là yếu tố về thời điểm thị trường, thanh khoản bất động sản hiện đang giảm mạnh, nhiều phân khúc "đóng băng" giao dịch. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến quyết định mua dự án của các doanh nghiệp. Bởi nếu dự án sau khi M&A, triển khai đầu tư phát triển và mở bán không thể có thanh khoản, doanh nghiệp sẽ khó thu hồi được dòng vốn đầu tư và quay vòng phát triển các dự án khác.

Thứ ba là yếu tố về nguồn vốn, việc kiểm soát tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản khiến các doanh nghiệp M&A dự án cần có sẵn nguồn tiền mặt rất lớn. Trong khi đó, không nhiều doanh nghiệp có thể đáp ứng được yêu cầu này trên thị trường.

Thứ tư là yếu tố về giá. Nhiều dự án vẫn đang được rao bán với mức giá rất cao, nhưng, các nhà đầu tư lại đang chờ đợi mức giá giảm thêm để quyết định xuống tiền. 

Với các yếu tố trên, theo ông Cần, các doanh nghiệp có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản hiện tại là có nhưng không nhiều. Hơn nữa, thị trường đang đứng về phía người mua, họ có nhiều lựa chọn trong việc M&A dự án và có thời gian, cơ hội để cân nhắc, chọn dự án tốt nhất với mức giá phù hợp và pháp lý chuẩn cho mình. 

Đáng chú ý, tâm lý chung của các nhà đầu tư ở bối cảnh hiện nay là vẫn đang nghe ngóng, chờ đợi các động thái tiếp theo của thị trường, các biện pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước về lãi suất, trái phiếu, tín dụng bất động sản và các vướng mắc về pháp lý để lựa chọn thời điểm thích hợp nhất cho việc vào thị trường. 

Chỉ một số ít dự án đã có pháp lý đầy đủ, tiềm năng phát triển tốt, mức giá chuyển nhượng phù hợp mới có thể M&A thành công. Đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển để giao dịch thành công, bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20% - 30% để hấp dẫn bên mua lại, ông Cần chia sẻ.

Ở khía cạnh khác, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hoạt động M&A dự án đã bị chậm lại từ tháng 10/2022 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của những "đại án" liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán. 

Bên cạnh đó, việc tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được kiểm soát chặt chẽ cũng khiến các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường có một chiến lược bảo thủ hơn khi mua bán dự án. 

Một số doanh nghiệp đã nhấn nút ‘tạm ngừng’ để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt nhưng các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai để phòng tránh rủi ro..

Phần lớn các giao dịch M&A bất động sản trên thị trường thời gian vừa qua đều đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro của thị trường, có tiềm lực tài chính tốt và chấp nhận đầu tư dài hạn, bà Trang nhận định.

Đồng quan điểm, ông Cần cũng cho rằng, mặc dù thị trường M&A bất động sản đang khá trầm lắng, song thời điểm hiện tại là cơ hội rất tốt cho các “thợ săn” có thể lựa chọn những sản phẩm tốt với mức giá hấp dẫn. 

Khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, lợi thế nằm trong tay các doanh nghiệp, nhà đầu tư có sẵn tiền thật, đầu tư dài hạn, chờ thời điểm thị trường hồi phục sôi động trở lại.