3 vấn đề xoay quanh đề xuất cho doanh nghiệp bất động sản vay ngân hàng để trả nợ trái phiếu

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn. Đối tượng là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Trong đó, khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.

Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm rồi các nhà băng sẽ giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.

Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

HoREA cho rằng, nếu có cơ chế, chính sách này sẽ tác động tích cực ngay lập tức; cùng với chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đây là đề xuất không nên và cũng sẽ khó được chấp nhận. “Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều khó khăn, đó có thể là một đề xuất trong nỗ lực tìm kiếm các giải pháp. Tuy nhiên, đề xuất này khó được triển khai bởi nhiều vấn đề".

Vấn đề thứ nhất là giá trị, chất lượng tài sản đảm bảo. Trước đây, những trái phiếu này có thể đảm bảo đủ điều kiện về thế chấp, nhưng đến nay tài sản đã có định giá khác và biến động tuỳ thuộc vào yếu tố thị trường. Ví dụ tài sản đảm bảo là bất động sản, thì giá trị hiện tại đã thay đổi. Do đó, đây là câu chuyện hết sức phức tạp, vì không thể chỉ dựa vào hồ sơ cũ mà ngân hàng có thể quyết định cho vay, nhận tài sản thế chấp.

Thứ hai, giả sử ngân hàng đồng ý với đề xuất này, thì rủi ro mà họ nhận về là rất lớn. Liệu họ có chấp nhận rủi ro đó? Trong khi các nhà băng hiện nay có nhiều ràng buộc, quy định khắt khe về cho vay bất động sản, kiểm soát nợ xấu. “Ôm” hộ trái phiếu cho những trái chủ thì ngân hàng cũng phải “ôm” luôn rủi ro. Nếu doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc không trả được nợ thì sẽ thành khoản nợ xấu lớn của nhà băng.

“Kể cả khi cho phép khoản vay đến 70% giá trị lô trái phiếu thì có giải quyết được vấn đề của doanh nghiệp bất động sản hay không? Cục nợ chỉ chuyển sang cho ngân hàng nắm thôi, bản chất vẫn vậy. Và 30% còn lại, doanh nghiệp bất động sản không sắp xếp được thì sao? Vậy thì câu chuyện kinh doanh của họ vẫn còn rủi ro và khó khăn”, ông Nghĩa nói. Vì vậy, chắc chắn ngân hàng sẽ rất thận trọng khi đánh giá đề xuất này.

Thứ ba là vấn đề lãi suất và nguồn vốn. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay để trả nợ trái phiếu cho trái chủ, thì lãi suất cho vay là bao nhiêu, trong một bối cảnh lãi suất cho vay còn cao như hiện nay. “Nếu điều này xảy ra, ngân hàng sẽ phải cho vay với lãi suất cao để cân bằng rủi ro của trái phiếu. Điều này trái ngược với nỗ lực giảm lãi suất cho vay, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn. Không chỉ bất động sản mà nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác cũng đang cần vốn vay. Ưu tiên hiện nay của thị trường là đưa lãi suất cho vay thấp xuống”, vị chuyên gia cho biết.