Giá bán căn hộ vẫn rất cao, người mua không dám dùng đòn bẩy tài chính

Trong quý II/2023, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xác nhận đủ điệu kiện bán cho 8 dự án nhà ở với tổng số 6.313 căn hộ, giảm 18,6% so với quý I/2023. Những dự án đủ điều kiện để bán, cho thuê mua này là những dự án đã được triển khai thực hiện đầu tư xây dựng từ trước, quý II/2023 mới hoàn tất thủ tục huy động vốn. Do đó, số liệu này không đánh giá đúng thực tế tình hình về thị trường bất động sản thành phố hiện nay.

Về phát triển nhà ở thương mại, trong quý II/2023, trên địa bàn thành phố cũng đang triển khai 30 dự án nhà ở thương mại với quy mô gần 34.000 căn hộ chung cư và 222 nhà thấp tầng. TP Hồ Chí Minh cũng đang triển khai 5 dự án nhà ở xã hội với 3.788 căn và 1 dự án được cấp phép mới trong quý II/2023.

Đánh giá về thị trường bất động sản quý II, Sở Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục nhưng chưa ổn định, tuy doanh nghiệp đã có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng do các chính sách nới lỏng của ngân hàng nhưng dự đoán quý III/2023, thị trường bất động sản thành phố vẫn chưa có chuyển biến mạnh mẽ so với 6 tháng đầu năm 2023 do không nhiều các dự án xây dựng mới.

Nhận định về mặt bằng giá căn hộ hiện nay, Công ty nghiên cứu thị trường Colliers cho rằng, mức giá bán căn hộ trên thị trường hiện quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực của người mua nhà thành phố. Cụ thể, theo Colliers, nhìn chung trong 6 tháng đầu năm, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn khá trầm lắng. Bên cạnh đó, lượng giao dịch thấp do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán khá cao từ 7.000 – 18.000 USD/m2 và không phù hợp với nhu cầu thực cũng như khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Câu chuyện lãi suất và giá nhà vẫn là rào cản chính khiến người mua không tham gia vào giao dịch nhà đất thời gian qua. Việc giá nhà ở mức cao khiến người có nhu cầu về nhà ở không thể mua được nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Theo kết quả nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, khi bàn về kì vọng lãi suất vay mua nhà trong năm 2023-2024, đối với những người có thu nhập trung bình thấp cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lí để họ có thể xoay sở tài chính và kì vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức này trong năm 2024. Xét về nguyên nhân khiến nhiều người mua nhà chưa dám mạnh dạn dùng đòn bẩy tài chính, phần lớn đều lo lắng kinh tế khó khăn, công việc không ổn định, thu nhập bấp bênh khiến họ gặp áp lực, không kham nổi lãi vay.

Theo đánh giá từ giới chuyên môn, lãi suất ngân hàng sẽ có động thái giảm trong nửa cuối năm 2023, nhưng mức giảm sẽ khó được như kì vọng của người mua nhà. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, muốn hạ lãi suất trên thị trường, không chỉ cần hạ lãi suất điều hành mà thanh khoản tiền đồng cũng phải dồi dào. Việc giảm lãi suất vay vẫn đến từ tính chủ động của các ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, để việc giảm lãi suất huy động tác động đến giảm lãi suất vay cần có độ trễ nhất định, có thể sẽ mất từ 4-6 tháng kể từ khi lãi suất huy động giảm thì lãi vay mới có thể giảm theo. Hiện tại, dù giảm lãi suy động, lãi vay thả nổi tại nhiều ngân hàng thương mại vẫn dao động trong khoảng 13,5 -14%, thậm chí vẫn còn nhiều ngân hàng có mức lãi suất cho vay ở tầm 15%. Từ nay đến cuối năm, nếu lãi suất cho vay mua nhà có giảm, mức lãi suất thấp nhất cũng vẫn sẽ trong khoảng từ 12-13,5%. Rất khó để có thể thấp hơn mức này”, ông Kiệt nhận định.