Luật chồng chéo khiến các dự án BĐS ở Quảng Ngãi gặp khó?

Ngày 4/7, UBND tỉnh Quảng Ngãi cho biết, Chủ tịch UBND tỉnh Đặng Văn Minh vừa báo cáo Thủ tướng Chính phủ các khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đầu tư bất động sản (BĐS) trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi. Đồng thời, đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc mà lĩnh vực này đang gặp phải.

Theo ông Minh, sau khi Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 25 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực, Quảng Ngãi đã chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi thực hiện các bước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đầu tư, đất đai.

Đến nay, tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 20 dự án với tổng diện tích khoảng 332 ha, vốn đăng ký thực hiện khoảng 10.332 tỷ đồng. Trong đó có 4 dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, 16 dự án theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Quảng Ngãi đã rà soát, xử lý và xác định được nhà đầu tư thực hiện dự án cho 15 dự án, 5 dự án còn lại đang thực hiện các bước tiếp theo để lựa chọn nhà đầu tư theo quy định làm cơ sở cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, khu đô thị…

Theo UBND tỉnh Quảng Ngãi, trong quá trình tổ chức thực hiện đầu tư, xây dựng các dự án có phát sinh các khó khăn vướng mắc, chính quyền địa phương và các cơ quan liên quan đã kịp thời phối hợp để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của dự án nhằm sớm đưa dự án vào khai thác sử dụng. Tuy nhiên, do quy định về thủ tục, pháp lý trong triển khai thực hiện dự án còn chồng chéo dẫn đến việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Đơn cử, theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức đấu thầu đối với trường hợp phần diện tích thực hiện chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, dự án phải thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất và phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai, dự án nhà ở thương mại không thuộc trường hợp được nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” mới thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, các dự án nhà ở thương mại tại thời điểm hiện nay thực hiện việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án không thực hiện được việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vì không thuộc trường hợp được thu hồi đất.

Một vấn đề khác, theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, trường hợp diện tích đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên chưa có quy định đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư

Do vậy, tỉnh Quảng Ngãi đề nghị bổ sung quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư như đã nêu trên.

Tỉnh Quảng Ngãi cũng đề nghị xem xét điều chỉnh, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, Quảng Ngãi còn kiến nghị một số vấn đề đối với các dự án đã chấm dứt chủ trương đầu tư. Trong đó, tỉnh Quảng Ngãi kiến nghị cho phép cơ quan có thẩm quyền hủy các quyết định đối với trường hợp dự án đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.