Khải Hoàn Land: Nợ nần “bốc đầu” trước thềm niêm yết

Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land mới đây đã thông báo chào bán cổ phiếu KHG ra công chúng. Số cổ phiếu chào bán 16 triệu, chiếm 10% tổng số cổ phiếu đang lưu hành, giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu. Dự kiến, Khải Hoàn Land sẽ niêm yết trong quý 2/2021.

Mặc dù trong thời điểm 2017 - 2019, quy mô vốn của Khải Hoàn Land liên tục thiết lập ở con số 1.000 - 3.000 tỷ đồng nhưng kinh doanh èo uột, lợi nhuận chỉ dao động xung quanh mức 10 - 16 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu chỉ đạt 0,71%.

Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, nợ phải trả của Khải Hoàn Land cũng tăng vọt từ 138 tỷ đồng con số đầu năm 2020 lên đến 612 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm. Trong cơ cấu nợ phải trả, có đến 360 tỷ đồng, chiếm 59% tổng nợ phải trả và tăng 1.900% so với đầu năm 2020, đây đều là các khoản phát hành trái phiếu với lãi suất dao động từ 11 - 12,5%.

Trong năm 2020, Khải Hoàn Land cũng đã tăng vốn điều lệ từ 1.200 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng. Tổng cộng, Khải Hoàn Land đã huy động được 760 tỷ đồng từ cổ phiếu và trái phiếu trong năm 2020. Về chất lượng tài sản, tiền và các khoản tương đương tiền của Khải Hoàn Land tăng từ 19 tỷ đồng đầu năm lên 161 tỷ đồng cuối năm 2020. Các khoản phải thu dài hạn tăng 155% lên 1.316 tỷ đồng.

Hai khoản mục này tăng thêm 942 tỷ đồng so với con số đầu năm và cũng tương ứng với mức tăng của vốn góp chủ sở hữu và nợ vay ngắn hạn và dài hạn. Như vậy, đa phần dòng tiền Khải Hoàn Land huy động được trong năm 2020 đã chảy vào khoản thu dài hạn.

Theo thuyết minh của Khải Hoàn Land, các khoản phải thu tập trung chủ yếu ở Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh. Trong kỳ, Khải Hoàn Land và Giao Hưởng Xanh đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm hợp tác đầu tư kinh doanh dự án La Partenza. Trong đó, Khải Hoàn Land góp 800 tỷ đồng vào dự án và sẽ nhận được 450 căn hộ tại dự án này. Ngoài ra, khoản tiền 106 tỷ đồng là Khải Hoàn Land thay mặt cho Giao Hưởng Xanh chuyển tiền cho Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt số tiền tương ứng 10% giá trị hợp đồng thiết kế, giám sát, thi công và cung cấp lắp đặt thiết bị dự án La Partenza.

Tài sản của Khải Hoàn Land chủ yếu nằm bên ngoài thông qua việc góp vốn, hợp tác với các đối tác. Trong đó tổng khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn lên tới 1.991,7 tỷ đồng, chiếm 84% tổng tài sản.

Năm 2021, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu doanh thu 1.514 tỷ đồng, tăng 400% và lợi nhuận 321 tỷ đồng, tăng 232% so với năm 2020. Tỷ lệ cổ tức 10%. Căn cứ để đạt được lợi nhuận và cổ tức theo Khải Hoàn Land năm nay sẽ bứt phá trở thành chủ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhiều dự án mà Khải Hoàn Land muốn thực hiện pháp lý vẫn còn dở dang.

Cụ thể, Dự án Khu đô thị mới Gò Găng - Thành phố Vũng Tàu hợp tác cùng Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu để phát triển dự án tổng mức đầu tư 145.000 tỷ đồng kéo dài từ năm 2018 đến 2034. Dự án này đã được phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhưng vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục pháp lý. Sau khi Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu hoàn tất các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án, công ty sẽ được quyền quyết định tham gia hợp tác phát triển 2 tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170 ha.

Dự án Khu du lịch sinh thái tại bãi Ông Lang, xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc hay còn gọi là Dự án Helios Coastal City, vốn 3.000 tỷ đồng, bắt đầu từ năm 2019 đến năm 2024 đưa vào khai thác. Hiện nay, bãi Ông Lang đã được phê duyệt đồ án chi tiết tỷ lệ 1/2000, Khải Hoàn Land vẫn đang phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt đồ án chi tiết 1/500 và tiến hành các công tác đền bù, giải phóng cho mặt bằng dự án.

Tương tự, tại Dự án Cao ốc Căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè tên thương mại là La Partenza. Đây chính là dự án mà Khải Hoàn Land đã rót vào 906 tỷ đồng, bắt đầu từ năm 2015 đến năm 2023 nhưng dự án đến nay vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục pháp lý. Hiện tại dự án đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Hội đồng quản trị và Ban giám đốc doanh nghiệp cam kết sẽ hoàn thiện sớm các thủ tục pháp lý để triển khai dự án thành công, cung cấp ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án đều là hợp tác, góp vốn, việc hoàn tất các thủ tục pháp lý nhanh hay chậm không phụ thuộc vào quyết tâm của riêng Khải Hoàn Land. Do đó, tiến độ các dự án đúng như cam kết, đưa vào giao dịch, ghi nhận doanh thu lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2021 hay không là câu hỏi cần thời gian trả lời.