Căn hộ FlexHome chỉ còn thời hạn 37 năm, khi vận hành liệu có thu hồi đủ vốn?

Du lịch được xác định trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước. Chính vì thế, những sản phẩm của ngành du lịch như bất động sản (BĐS) căn hộ du lịch đã được xây dựng và phát triển nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lịch trong và ngoài nước trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch đang bộc lộ nhiều lỗ hổng pháp lý khiến cho cơ quan quản lý Nhà nước lúng túng trong việc áp dụng, còn quyền và lợi ích của khách hàng thì bị ảnh hưởng.

Thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng chắc hẳn sẽ không quên những con số ấn tượng hồi tháng 5/2024 từ dự án Libera Nha Trang do Công ty Cổ phần Vega City là chủ đầu tư. Hàng nghìn booking tại căn hộ biển Flex Home thuộc dự án Libera Nha Trang đã được công bố, khiến giới kinh doanh cho rằng “đây là hiện tượng lạ” giữa bối cảnh thị trường BĐS nghỉ dưỡng trầm lắng. Tuy nhiên, đằng sau câu chuyện chốt đơn thành công của chủ đầu tư lại là những lá Thư Kiến Nghị được gửi từ chính khách hàng mua dự án Libera Nha Trang gửi đến các cơ quan chức năng.

Quảng cáo sai sự thật để lừa khách hàng

Mới đây, bà L.T.N, một khách hàng mua dự án Libera Nha Trang đã làm Đơn gửi các cơ quan chức năng khi phát hiện chủ đầu tư dự án Libera Nha Trang đã quảng cáo sai sự thật, lừa dối khách hàng mua phải căn hộ du lịch.

Bà N cho biết, Công ty Big Four (sàn phân phối dự án Libera Nha Trang) đã quảng cáo và tư vấn cho bà N “có thể sử dụng căn hộ Flex Home để ở hoặc cho thuê”, thế nên bà N đã quyết định mua 11 căn hộ Flex Home. Tuy nhiên sau khi xem xét Hợp đồng mua bán bà N phát hiện phụ lục 1 Hợp đồng mua bán ghi mục đích sử dụng: Lưu trú du lịch.

Theo bà N, “quảng cáo của Công ty Big Four khiến khách hàng nhầm tưởng đây là loại hình căn hộ chung cư như những chung cư thông thường mà người dân có thể ở, làm việc, và được hưởng những quyền lợi về y tế, giáo dục...tại địa phương và căn hộ được sở hữu lâu dài”. Điều này khiến bà N lo ngại nếu sau này sử dụng căn hộ du lịch để ở như quảng cáo thì có hợp pháp hay không?

Trong văn bản trả lời khách hàng, chủ đầu tư Công ty CP Vega City cũng thừa nhận, Libera Nha Trang thực chất là loại hình “căn hộ du lịch – Condotel, với mục đích lưu trú du lịch”. Do đó, khách hàng không được đăng ký thường trú, chỉ lưu trú có thời hạn khi thực hiện đăng ký lưu trú theo quy định. “Trường hợp khách hàng lưu trú quá 30 ngày thì phải đăng ký tạm trú tại công an địa phương”. Chủ đầu tư nêu rõ

Theo luật sư Vũ Quốc Toản – Công ty Luật Thiên Quý cho biết, nhiều chủ đầu tư đang cố tình đánh tráo khái niệm “căn hộ với căn hộ du lịch” để lừa bán cho khách hàng.

Luật sư Toản cho rằng, trường hợp của bà N, Hợp đồng thể hiện rõ mục đích sử dụng là: Lưu trú du lịch thì căn hộ không được dùng để ở lâu dài và đăng ký thường trú tại đây. Cụ thể, “Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.” Luật sư Toản nhấn mạnh.

Luật sư Toản cũng chia sẻ thêm, bản chất căn hộ du lịch là loại hình bất động sản được dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, Luật đất đai; Luật xây dựng; Luật nhà ở; Luật quy hoạch và các Thông tư, quy định có liên quan…;

Như vậy, theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài.

Ngoài ra, việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và các Thông tư, Nghị định liên quan đến hoạt động kinh doanh du lịch và đăng ký lưu trú.

Thời hạn sử dụng Flex Home còn 37 năm, lợi nhuận liệu có đạt như kỳ vọng?

Trong nội dung phản hồi Thư Kiến Nghị của bà N, Chủ đầu tư dự án Libera Nha Trang khẳng định: “Thời gian sử dụng căn hộ Flex Home tính theo ngày dự kiến bàn giao (tháng 8/2026) còn 37 năm.”

Chủ đầu tư cũng đưa ra phương án xử lý sau khi kết thúc thời hạn sử dụng đất, tùy nhu cầu của Quý khách hàng và quy định pháp luật tại thời điểm gia hạn. Công ty hoặc chủ sở hữu sẽ phối hợp thực hiện thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm kết thúc. Theo đó, Chủ sở hữu sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi gia hạn theo tỷ lệ phân bổ theo diện tích sở hữu phù hợp với pháp luật tại thời điểm gia hạn và tình hình thực tế.

Sau khi biết thời hạn sử dụng căn hộ chỉ còn 37 năm, bà N lo ngại sau 37 năm không biết tài sản của bà sẽ được xử lý như thế nào? Trường hợp mức thuế phí quá cao, không thỏa thuận được thì khách hàng có phải mất trắng tài sản sau 37 năm hay không? Mặc dù đã nhiều lần đặt câu hỏi này cho Chủ đầu tư, tuy nhiên chủ đầu tư luôn né tranh câu trả lời của bà N.

Theo luật sư Vũ Quốc Toản, thời hạn sở hữu của căn hộ Condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất xây dựng công trình condotel theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Hiện nay, dự án Flex Home chỉ còn thời hạn 37 năm. Như vậy, càng để lâu thì căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá trị khai thác sử dụng.

Cũng theo luật sư Toản, chính vì sở hữu có thời hạn, nên nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn cho người mua condotel nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, có chủ đầu tư đã thực hiện được đúng cam kết, tuy nhiên có chủ đầu tư không thể thực hiện được đúng cam kết về trả lợi nhuận mà điển hình như Dự án Cocobay ở Đà Nẵng vỡ trận là một ví dụ.

Phản hồi về giải pháp vận hành cho thuê căn hộ tại dự án Libera Nha Trang, chủ đầu tư cho biết, hiện tại các căn hộ du lịch thuộc tòa Sanhôme chưa triển khai chương trình quản lý cho thuê, khách hàng sở hữu căn hộ sẽ chủ động sử dụng, cho thuê theo nhu cầu.

Đối với trường hợp của bà N, sau khi bàn giao đi vào vận hành, tùy tình hình thực tế và nhu cầu của khách hàng, nếu Chủ đầu tư triển khai chương trình quản lý cho thuê hoặc cần giải pháp điều tiết việc tự cho thuê của khách hàng, Chủ đầu tư hoặc ban quản lý sẽ thông báo tới quý khách hàng.

Bà N không đồng ý với ý kiến phản hồi trên, bà cho rằng việc có quá nhiều người tự vận hành tại một số dự án khác đã kéo theo điều tất yếu là không có tiêu chuẩn dịch vụ. Cạnh tranh không lành lạnh, gây ảnh hưởng lớn đối với trải nghiệm của khách. Đặc biệt là giảm hiệu quả và giá trị của sản phẩm.

Có một thực tế, khi một Condotel đưa vào sử dụng thì người mua phải đóng 03 loại chi phí gồm: Chi phí duy trì như điện, nước, internet; nộp phí bảo trì; và phí quản lý vận hành. Đây là 03 loại phí cố định, nếu không đưa vào kinh doanh thì vẫn phải chi trả. Còn chi trả ở mức nào thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc sự quyết định của chủ đầu tư. Còn việc kinh doanh có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào lượng khách hàng.

Do vậy, nếu căn hộ Flex Home chủ đầu tư bàn giao chậm, hoặc việc kinh doanh không hiệu quả, thì chủ sở hữu chắc chắn càng ngày càng bị lỗ do vẫn phải trả 03 loại phí nêu trên và do giá trị căn hộ condotel bị giảm theo thời gian. Vì vậy, nếu ký hợp đồng mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận cố định, thì hiệu quả khó mà đạt được như kỳ vọng.