Gỡ “nút thắt” tiếp cận đất cho nhà ở thương mại

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, buổi sáng 21/11, Quốc hội tiếp tục thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Sau phần họp riêng, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Trước đó, ngày 13/11, Quốc hội đã thảo luận tại tổ về Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là dự thảo Nghị quyết mở rộng đất cho nhà ở thương mại).

Phát biểu tại tổ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Đỗ Đức Duy, đại diện cơ quan soạn thảo dự thảo Nghị quyết cho biết, việc ban hành Nghị quyết là hết sức cần thiết vì bản chất của những quy định trong Nghị quyết nhằm bổ sung một phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Duy, trước đây, theo quy định của Luật đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 thì đối với việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển sử dụng đất, thông qua 4 hình thức tiếp cận đất đai, là cơ chế dịch chuyển bắt buộc và cơ chế dịch chuyển tự nguyện.

Cơ chế bắt buộc là Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cơ chế tự nguyện là nhà đầu tư thỏa thuận với người đang có quyền sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đến Luật Đất đai 2013, cả 4 hình thức này tiếp tục được duy trì để thực hiện dự án nhà thương mại như Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005.

Tuy nhiên, đến khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014 thì có quy định hạn chế hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, trường hợp nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng đối với đất ở, trường hợp đang có quyền sử dụng đất muốn đề nghị Nhà nước cho chuyển quyền sử dụng thì trong diện tích ấy phải có một phần đất ở.

Như vậy là hạn chế các trường hợp tiếp cận đất đai theo hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như là đang có quyền sử dụng đất so với Luật đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005.

Đến Luật Đất đai năm 2013, mặc dù dự án nhà ở thương mại vẫn không được tiếp cận đất đai theo hướng nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất so với các năm trước đó; song Luật cũng không khống chế quy mô diện tích của các dự án nhà ở thương mại mà Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu, đấu giá quyền dùng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Nhưng đến Luật Đất đai năm 2024, tại Điều 79, Điều 127 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại đối với các dự án phát triển khu đô thị đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở (theo pháp luật về đô thị hiện nay, quy mô dự án thường là từ 20 ha trở lên), còn các trường hợp quy mô diện tích dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn và không bảo đảm yếu tố là đô thị đồng bộ thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất.

Đồng thời, quy định về trường hợp Nhà nước cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hay là nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì cũng khống chế, thu hẹp lại như Luật Nhà ở 2014, tức là chỉ áp dụng với trường hợp nhận quyền sử dụng đất là 100% diện tích tiếp nhận quyền sử dụng đất ở hoặc nếu đang có quyền sử dụng đất thì phải có một phần đất ở.

"Như vậy, đã dẫn đến tình huống các dự án quy mô dưới 20 ha và nếu trước đó không phải là đất ở thì không có phương thức tiếp cận vì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng cũng không thuộc trường hợp Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc là đang có quyền sử dụng đất", Bộ trưởng Đỗ Đức Duy phân tích.  Điều này, theo ông Duy đã gây khó khăn cho nhiều địa phương, nhất là các địa phương không có nhiều dự án nhà ở thương mại quy mô 20 ha trở lên.

Chính vì vậy, Bộ trưởng cho rằng, Nghị quyết thí điểm này trình Quốc hội ban hành nhằm mục đích để tháo gỡ khó khăn đó.

Ngoài ra, nó còn giải quyết được trường hợp các khu đất trước đây là các cơ sở sản xuất kinh doanh (vì lý do đảm bảo quy hoạch, môi trường...) được quy hoạch sang diện tích thương mại dịch vụ hay là quy hoạch sử dụng đất ở mà nay phải di dời đi, thì được thực hiện dự án nhà thương mại.

"Nếu được Quốc hội thống nhất thông qua, Nghị quyết này sẽ giải quyết được "nút thắt" về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại", Bộ trưởng khẳng định.