Bình Dương xử phạt chủ đầu tư bán nhà ở mà không có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng

Mạnh tay xử phạt chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không có hợp đồng bảo lãnh

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Bình Dương, ngày 1/8/2024, Sở Xây dựng nhận được đơn khiếu nại của một số khách hàng về việc cung cấp thông tin và xử lý sai phạm tại một dự án căn hộ trên địa bàn.

Theo đó, trên cơ sở báo cáo kết quả kiểm tra của Đoàn kiểm tra theo Quyết định số 156/QĐ-SXD, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3445/QĐ-XPHC ngày 29/11/2024, xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ đối với một doanh nghiệp. Cụ thể, doanh nghiệp này có hành vi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Đây là dự án đầu tiên trên địa bàn tỉnh Bình Dương bị xử phạt về hành vi này. Thực tế, hành vi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại là tình trạng xảy ra khá phổ biến tại nhiều dự án bất động sản được mở bán thời gian qua. Ghi nhận trên thị trường cho thấy, có không ít dự án dù trong thời điểm tổ chức mở bán đã có thông báo của ngân hàng về chủ trương cấp bảo lãnh, nhưng sau khi ký hợp đồng mua bán thì khách hàng vẫn không được cấp chứng thư bảo lãnh.

Khách hàng lãnh đủ vì quảng cáo có thông báo chủ trương bảo lãnh, nhưng thực tế không có chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng

Đây là trường hợp xảy ra tại dự án Kingsway Tower do Công ty Siêu Thành làm chủ đầu tư ở phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP.HCM. Mặc dù tại thời điểm mở bán, dự án này đã có thông báo về việc đồng ý chủ trương cấp bảo lãnh của phía ngân hàng ABBank, song thực tế sau đó khách hàng không được cấp chứng thư bảo lãnh do dự án chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện từ phía ngân hàng.

Trong đơn thư phản ánh gửi đến các cơ quan báo chí, khách hàng mua dự án căn hộ cho biết, tại thời điểm dự án chung cư Kingsway Tower đưa ra thị trường, Ngân hàng An Bình (ABBank) – chi nhánh TP.HCM có công văn số 08/CV-CNHCM3.18 ra ngày 9/3/2018, đồng ý cho Công ty Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse thuộc dự án. Điều kiện của ngân hàng là toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản của Công ty Siêu Thành mở tại ABBank – Chi nhánh TP.HCM, và việc bán nhà ở phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, phía ngân hàng ABBank cũng đồng ý về chủ trương sẽ cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở chung cư Kingsway Tower để đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho Công ty Siêu Thành đối với khách hàng, nếu Siêu Thành đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật.

Đến ngày 28/3/2018, Sở Xây dựng TP.HCM ra văn bản thông báo dự án chung cư Kingsway Tower đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Và cũng chính vì những lý do đó, cộng với thời gian đầu việc thi công dự án rất tốt nên hầu hết khách hàng đều thanh toán từ 70%-95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư.

Thế nhưng, sau đó dự án bị trễ hẹn bàn giao và bị dừng thi công. Đến tháng 2/2021, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã quyết định khởi tố vụ án hình sự “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại Công ty TNHH Siêu Thành (chủ đầu tư dự án chung cư Kingsway Tower).

Theo một khách hàng tên P., khi khách hàng hỏi ngân hàng về trách nhiệm bảo lãnh thì ngân hàng cho biết trong quá trình thực hiện hồ sơ bảo lãnh, Công ty Siêu Thành chưa hoàn tất các điều kiện, cũng như không thực hiện được các cam kết với ngân hàng. Do đó, không đủ cơ sở để ABBank- Chi nhánh TP.HCM phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.

Như vậy ở trường hợp trên, ngân hàng ABBank mới chỉ đồng ý chủ trương cấp bảo lãnh cho dự án nếu dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật. Sau đó, ngân hàng vẫn tiếp tục thẩm định, nếu dự án không đáp ứng đủ các điều kiện, thì phía ngân hàng hoàn toàn có thể từ chối cấp bảo lãnh.

Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh khi đặt cọc mua nhà

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhiều dự án khi tổ chức mở bán sản phẩm của dự án nhà ở, chủ đầu tư có đưa ra cho khách hàng xem "công văn hứa hẹn của ngân hàng" (chỉ có ngân hàng ký ban hành) về việc "đồng ý chủ trương", "chấp thuận" cấp bảo lãnh nhưng không kèm hàng loại điều kiện chủ đầu tư phải làm ở tương lai. Tuy nhiên, "công văn hứa hẹn của ngân hàng" này không phải là văn bản pháp lý về giao dịch bảo lãnh và khách hàng sau đó sẽ được cấp chứng thư bảo lãnh. 

Có thể hiểu, đây chỉ là lời hứa hẹn ngân hàng sẽ xem xét, còn sau đó nhiều trường hợp ngân hàng và chủ đầu tư không ký "thỏa thuận cấp bảo lãnh". Do đó, công văn này của ngân hàng chỉ dùng cho quảng cáo và làm cho khách hàng dễ hiểu nhầm mà ngân hàng không chịu trách nhiệm gì. Việc công bố văn bản giao dịch này là có chủ đích của chủ đầu tư và ngân hàng, trong khi các văn bản khác hay dự án đã thế chấp thì không đưa ra cho khách hàng biết.

Theo quy định Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 và 49/2024/TT-NHNN ngày 25/10/2024 quy định về bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư và ngân hàng ký kết "Thỏa thuận cấp bảo lãnh" với nội dung: Nghĩa vụ được bảo lãnh; số tiền bảo lãnh, hình thức phát hành cam kết bảo lãnh; Phí bảo lãnh; …. Thường thì thỏa thuận này bí mật đến nỗi chính bản thân luật sư chuyên lĩnh vực bất động sản gần 20 năm hiếm khi được nhìn thấy.

Trên thực tế, theo Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản trước đây quy định việc bảo lãnh trước khi giao dịch bán cho khách hàng, nhưng thực tế nhiều Sở Xây dựng vẫn không hiểu đúng và thường có liệt kê thông tin về các "công văn hứa hẹn của ngân hàng" trong thông báo của Sở Xây dựng về dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch, từ đó người dân càng nhầm lẫn và hiểu sai.

Một dự án được ngân hàng ký "Thỏa thuận cấp bảo lãnh" và sau đó ngân hàng thực hiện việc ban hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng (người mua) thì ngân hàng đòi hỏi dự án đó phải đáp ứng rất nhiều điều kiện: dự án đủ điều kiện đưa ra giao dịch, liên quan đến dự án đã thế chấp, quyền tài sản phát sinh từ dự án bị thế chấp,… thậm chí là chủ đầu tư bị nợ xấu. Do đó, nhiều dự án có "công văn hứa hẹn của ngân hàng" về cấp bảo lãnh nhưng sau đó chủ đầu tư không làm thủ tục, không đủ điều kiện,… nên không ký kết được "Thỏa thuận cấp bảo lãnh" với ngân hàng. 

Nếu dự án được bảo lãnh cho giao dịch từng căn hộ, giá trị của chứng thư bảo lãnh là để đảm bảo rằng trong trường hợp dự án gặp các vấn đề khác và không thể bàn giao nhà đúng cam kết, khách hàng sẽ được phía ngân hàng thanh toán khoản tiền đã đóng. Một dự án đã được ngân hàng cấp bảo lãnh, thì phải được xem "thỏa thuận cấp bảo lãnh" với ký kết đủ hai bên ngân hàng và chủ đầu tư. Đây là điều kiện tiên quyết để khách hàng được bảo vệ trước các rủi ro mà dự án có thể gặp sau này. Do đó, khi đặt cọc mua nhà, khách hàng có quyền đề nghị phía chủ đầu tư cung cấp Hợp đồng bảo lãnh thì mới xuống tiền...", Luật sư Phượng phân tích.