Giá thuê bất động sản công nghiệp leo thang: Có sốt ảo?

Bất chấp ảnh hưởng của dịch và biến động của nền kinh tế, giá thuê bất động sản công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận của 2 thành phố này gia tăng mạnh.

Báo cáo của Savills Việt Nam từng nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp ở miền Nam và Bắc đang "leo thang".

Cụ thể, theo Savills Việt Nam, ở miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD/m2 tại TP.HCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ năm 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 USD/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Trong khi đó, ở phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), tại Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%), Hưng Yên 83 USD/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%) và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Lý giải về sự gia tăng của giá đất thuê trong các khu công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, do cầu gia tăng, xuất phát từ làn sóng đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao, đang dịch chuyển vào Việt Nam. Thêm nữa, việc thời gian gần đây, các địa phương ban hành khung giá đất mới cũng đã khiến giá đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao, đẩy giá thuê đất KCN lên cao hơn.

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng cho hay, trong quý I/2021, thị trường phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp duy trì ở mức 75%, còn tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn là 98%.

Về giá thuê, việc ngành sản xuất phục hồi mạnh mẽ đã đẩy giá đất công nghiệp đạt đỉnh mới, ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ 2020. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn ở mức 4,5 USD/m2/tháng, tăng 5,8% theo năm, trong đó thị trường Bắc Ninh có mức tăng mạnh nhất, đạt 9%.

Tại thị trường phía Nam, đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt lần lượt 86% và 82%, tăng tương ứng 60 điểm và 76 điểm phần trăm so với quý IV/2020. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm trước, ngược lại, nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới.

Về giá thuê, giá đất khu vực phía Nam cũng leo lên đỉnh mới 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ 2019. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1%.

Liên quan đến diễn biến giá thuê bất động sản khu công nghiệp, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, JJL Việt Nam cho rằng, khi giá thuê tăng cao thì tiêu chuẩn bàn giao cũng phải cao hơn. Tuy nhiên theo bà Vân, hiện nay cuộc đua về giá diễn ra chủ yếu giữa các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài.

“Các chủ đầu tư nước ngoài đang cạnh tranh nhau mạnh mẽ về giá thuê, chứ không phải chủ đầu tư trong nước bởi sự khác biệt về sản phẩm. Dù vậy, họ cũng phải nhìn ngó nhau, không phải muốn giá cao thế nào cũng được. Tôi cho rằng, mức giá thuê hiện tại là hợp lý”, Giám đốc Thị trường Việt Nam, JLL Việt Nam nhận định. 

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, sự gia tăng từ nhu cầu sử dụng thực, trong khi nguồn cung chưa kịp đáp ứng là nguyên nhân chính khiến giá thuê đất khu công nghiệp tăng cao.

Việc các chủ đầu tư bỏ vốn nhiều hơn cho sản phẩm cho thuê của mình cùng chi phí đầu tư gia tăng dẫn tới giá thuê buộc đẩy lên. Các khu vực có mức tăng giá mạnh đều có vị trí đẹp, gần cảng biển, sân bay, giao thông thuận lợi.

Về khách thuê, theo bà An, ở phía Bắc, chiếm chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao như lắp ráp ô tô, sản xuất linh kiện điện tử.... Trong khi đó, ở phía Nam, lĩnh vực đầu tư tập trung vào công nghệ sinh học, công nghệ thông tin, dược phẩm và hàng không, riêng khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long chủ yếu thu hút các lĩnh vực về chế biến nông sản. Miền Trung với đặc thù giá thuê đất còn rẻ nên thu hút được nhiều ngành nghề sử dụng quỹ đất lớn và không cạnh tranh về lao động.

Ở góc nhìn nhận khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thực tế, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là tiềm năng do Việt Nam nằm trong điểm được dự báo đón làn sóng di dời các nhà máy từ Trung Quốc về. Nhưng, phải thẳng thắng nhìn nhận, một là cục diện đang có sự thay đổi khi chính quyền của ông Biden có những chính sách đối ngoại khác với Trung Quốc nên khả năng các nhà máy di dời ồ ạt từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ khó xảy ra. Hai, các khu công nghiệp tại Việt Nam cơ sở hạ tầng còn sơ khai. Đây là lý do khiến cho giá bất động sản công nghiệp bị đẩy lên quá cao có thể không đến từ nguyên nhân nhu cầu thực.