Pi Group phủ nhận bán căn hộ gác lửng tại phân khu SkyZen dự án Picity Sky Park

Môi giới rao bán căn hộ gác lửng bất chấp rủi ro

Ngày 17/8, phân khu căn hộ có tên SkyZen tại phường Dĩ An, TP.HCM được giới thiệu chính thức ra thị trường. Đây là phân khu mới thuộc dự án Picity Sky Park, do Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn (Công ty trong hệ thống của Pi Group) làm chủ đầu tư.

SkyZen được giới thiệu gồm 1 tòa tháp cao 38 tầng kèm 2 tầng hầm, cung ứng tổng cộng 650 căn hộ, bao gồm các loại hình như căn hộ studio, officetel, 2 phòng ngủ (1 hoặc 2 WC), 3 phòng ngủ, shophouse… 

Đáng chú ý là dòng căn hộ tầng lửng di động có tên Hi-Ceiling đang được môi giới nhiệt tình quảng bá đến khách hàng. Dòng căn hộ này được tư vấn riêng cho từng khách hàng có nhu cầu, không được đăng tải công khai trên các trang mạng xã hội.

Qua khảo sát, một môi giới tên T. cho biết, Hi-Ceiling là sản phẩm căn hộ độc đáo, có trần cao 5,3m, cao gấp đôi căn hộ thường (chỉ khoảng 2,7 m). Để tăng diện tích sử dụng, chủ đầu tư sẽ gắn thêm phần gác lửng di động (bằng gỗ), phần gác lửng thông minh này bao gồm cầu thang lên xuống và hệ thống tích hợp giường ngủ và tủ đồ đa năng, đảm bảo đầy đủ các chức năng sử dụng như một gác lửng bình thường. Giá dự kiến cho dòng căn hộ này khoảng 57 - 58 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ thường có giá khoảng 45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, trao đổi với Reatimes, đại diện Pi Group khẳng định doanh nghiệp từng có ý định triển khai dòng sản phẩm căn hộ tầng lửng với gác gỗ di động, tuy nhiên đến nay đã ngưng mọi kế hoạch và cũng không chào bán Hi-Ceiling tại phân khu Skyzen. 

"Trong quá trình phát triển ý tưởng thiết kế, một số phương án từng được cân nhắc để đa dạng hóa trải nghiệm cư dân. Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện hồ sơ pháp lý, dự án không triển khai bất kỳ loại hình căn hộ trần cao có gác lửng ('Hi-Ceiling Duplex') nào. Hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và các tài liệu pháp lý được phê duyệt hoàn toàn không có nội dung này. 

Chủ đầu tư khẳng định không có hạng mục thi công, thẩm duyệt hay nghiệm thu nào liên quan đến loại căn hộ này và toàn bộ sản phẩm tại SkyZen đều tuân thủ pháp luật và hồ sơ cấp phép hiện hành", đại diện Pi Group cho hay.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), căn hộ có tầng lửng là dạng căn hộ có cầu thang dẫn lên phần gác nhằm tăng thêm diện tích sử dụng. Tại Việt Nam, loại hình này bắt buộc phải được thể hiện trong giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế; trường hợp phát sinh sau khi bàn giao thì chủ đầu tư vẫn phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Nếu việc bổ sung tầng lửng không được cấp phép, thì có thể được xem là hành vi cơi nới trong căn hộ và sẽ phải áp dụng biện pháp xử phạt hành chính, đồng thời buộc tháo dỡ phần diện tích vi phạm.

Luật sư nhấn mạnh, việc bổ sung gác lửng làm thay đổi diện tích sử dụng và tác động đến nhiều yếu tố kỹ thuật như chiều cao trần, thông gió, chiếu sáng, mật độ xây dựng, đồng thời liên quan trực tiếp đến an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Nếu gác lửng được lắp đặt trước hoặc sau khi nghiệm thu PCCC mà không được thẩm định bổ sung, hoặc sử dụng vật liệu dễ cháy như gỗ, nguy cơ mất an toàn sẽ rất lớn. Đặc biệt là trong bối cảnh TP.HCM đã có chỉ đạo siết chặt công tác an toàn PCCC tại các chung cư, sau nhiều vụ hỏa hoạn nghiêm trọng xảy ra tại một số dự án trên địa bàn. 

Trong khi chủ đầu tư khẳng định không triển khai dòng sản phẩm căn hộ gác lửng, một số môi giới trên thị trường vẫn giới thiệu loại hình này đến khách hàng. Theo chuyên gia, thực tế đã từng phát sinh tranh chấp khi môi giới tự ý tư vấn sản phẩm, trong khi hợp đồng đặt cọc không ghi nhận cụ thể hạng mục này.

Khi có tranh chấp xảy ra, chủ đầu tư có cơ sở để cho rằng đây chỉ là thỏa thuận riêng giữa môi giới và khách hàng, không thuộc trách nhiệm của mình. Việc môi giới chào bán một sản phẩm chưa có trong hồ sơ pháp lý dự án cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là khi chủ đầu tư không có nghĩa vụ đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với phần diện tích này.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, đối với loại hình căn hộ có tầng lửng, đây là sản phẩm mới, bắt buộc phải được Sở Xây dựng chấp thuận trong giấy phép xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các yêu cầu an toàn PCCC. Nếu đáp ứng đầy đủ quy trình pháp lý, phần diện tích gác lửng sẽ được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Luật sư khuyến cáo khách hàng không nên giao dịch, cũng như không thỏa thuận trả thêm tiền cho các phần diện tích phát sinh (nhằm tăng thêm công năng sử dụng) nếu chưa được ghi nhận trong sổ hồng. Trong trường hợp được môi giới hoặc chủ đầu tư giới thiệu về sản phẩm căn hộ có gác lửng di động, người mua cần yêu cầu cung cấp minh bạch các giấy tờ pháp lý liên quan như giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, biên bản nghiệm thu PCCC hoặc văn bản thẩm duyệt bổ sung đối với phần diện tích cộng thêm. Điều này là cần thiết để bảo đảm quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý cũng như nguy cơ mất an toàn khi đưa vào sử dụng.

Nhà đầu tư 'âm thầm' rút lui tại Picity Sky Park

Được mở bán từ năm 2023, dự án dự án Picity Sky Park đến nay vẫn chật vật tìm kiếm chủ nhân cho các sản phẩm mở bán giai đoạn đầu. Thời gian qua, để kích cầu, Pi Group tung ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm hấp dẫn khách hàng. Các chính sách bao gồm hỗ trợ lãi suất 6%/năm, miễn lãi và gốc 24 tháng, giãn thời gian thanh toán, cùng các gói quà tặng nội thất.

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, môi giới còn tích cực giới thiệu đến khách hàng nhiều ưu đãi cộng thêm như tặng thẻ tín dụng, gói tài khoản ngân hàng ưu đãi, sử dụng phòng chờ sân bay miễn phí…

Người mua còn được chiết khấu trực tiếp 10% trên giá bán, hoặc hưởng thêm ưu đãi mỗi năm 5% trong vòng 5–8 năm mà không cần phải thanh toán vượt tiến độ. Với chính sách này, tổng mức ưu đãi thực nhận có thể lên đến 30% giá bán, khiến giá thực tế sau chiết khấu chỉ còn khoảng 39-40 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức công bố. Theo các chuyên gia, điều này cho thấy chủ đầu tư đang chủ động tìm cách để "neo lại" giá bán, sau khi thị trường phản ứng yếu với mức giá mở bán ban đầu (khoảng 45 triệu đồng/m²). 

Hiện nay, phân khu mới SkyZen tiếp tục được môi giới chào bán với giá khoảng 45 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán tính từ thời điểm mở bán cho đến nay vẫn không tăng lên, đặt ra áp lực lớn đối với các nhà đầu tư giai đoạn 1. 

Ngoài ra, dự án Picity Sky Park đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán (HĐMB) vào tháng 5/2025, nhưng đã xuất hiện tín hiệu "cắt lỗ". Trên các sàn giao dịch bất động sản, xuất hiện nhiều tin rao bán căn hộ tại dự án với mức giảm giá từ 100 - 300 triệu đồng so với giá mua ban đầu, dù người bán đã thanh toán khoảng 30% giá trị căn hộ.

Điều đáng chú ý là nhiều khách hàng đã ký hợp đồng mua bán hoặc đang trong giai đoạn chờ ký cũng bắt đầu rục rịch rao bán sang nhượng lại với mức giá thấp hơn đáng kể. Trên thị trường thứ cấp, ghi nhận cho thấy nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ hoặc bán ngang giá hợp đồng, dù đã thanh toán khoảng 30% giá trị căn hộ, tương đương 600–900 triệu đồng.

Hiện nay, giá rao bán của khách hàng cũ chỉ dao động từ 40-45 triệu đồng/m², thấp hơn 10 triệu đồng so với giá chào bán hiện tại của chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư Pi Group lại đang tung ra loạt chính sách ưu đãi sâu, bao gồm chiết khấu trực tiếp, ưu đãi vượt tiến độ và hỗ trợ tài chính để kéo giá bán thực tế tiệm cận với giá thị trường. Chính sự điều chỉnh này đã khiến nhiều khách hàng mua sớm lâm vào thế khó, đứng trước nguy cơ lỗ nặng và khó thoát hàng, khi sản phẩm trên thị trường thứ cấp bị áp lực cạnh tranh trực tiếp từ chính nguồn hàng mới của chủ đầu tư.

Theo chuyên gia, việc khách hàng cũ chấp nhận bán không chênh hoặc chấp nhận lỗ phí giao dịch, chiết khấu cho thấy áp lực tâm lý thoát hàng đang lớn dần. Một dự án mở bán từ hai năm trước nhưng vẫn còn hàng gốc tồn kho, trong khi nhà đầu tư rao bán ngang giá, là dấu hiệu rõ rệt của thanh khoản yếu.

Nếu ngay trong giai đoạn hiện tại, khi chủ đầu tư và môi giới vẫn đang tích cực đẩy hàng nhưng thị trường thứ cấp đã giao dịch chậm, thì đến thời điểm bàn giao, khả năng “thoát hàng” sẽ càng khó khăn hơn. Điều này đặt ra rủi ro lớn về áp lực tài chính cho các nhà đầu tư còn nắm giữ sản phẩm, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất và kỳ vọng tăng giá đều không còn hấp dẫn.

Chật vật cạnh tranh với đối thủ cùng phân khúc

Picity Sky Park có giá bán hiện tại rơi vào khoảng 45-50 triệu đồng/m², sau khi chiết khấu còn khoảng 45 triệu đồng/m2 (không tăng sau 2 năm mở bán). Mức giá này khá cao so với mặt bằng chung của khu vực. Ghi nhận chung cho thấy, nhiều dự án cùng khu vực như Bcons Sala, Legacy Central... chỉ dao động ở mức 25–32 triệu đồng/m². Các dự án trung - cao cấp hơn như Opal Boulevard, The Rivana, Sky View... cũng chỉ ở khoảng 31- 40 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, The Felix - một dự án mới tại TP. Thuận An (cũ) vừa ra mắt, có khoảng cách không xa Picity Sky Park đang được chào bán ở mức 32–34 triệu đồng/m², tương đương khoảng 1,5–2,3 tỷ đồng/căn hộ, thấp hơn rất nhiều so với Picity Sky Park. Sự chênh lệch từ 20-30%  khiến Picity Sky Park khó cạnh tranh về giá.

Trong vài năm trở lại đây, sau khi hàng loạt dự án được triển khai khiến nguồn cung căn hộ tại Bình Dương (cũ) tăng mạnh, thị trường dần xuất hiện dấu hiệu bão hòa. Nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu định hướng sang các phân khúc vừa tầm hơn để tiếp cận đúng đối tượng khách hàng mục tiêu. Hiện tại, giá bán của các dự án tầm trung trên địa bàn dao động khoảng 28-45 triệu đồng/m². Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư sau nhiều lần phải “cắt lỗ” đã chuyển hướng sang phân khúc khác hoặc rút chân khỏi thị trường.

Trong bối cảnh thị trường Bình Dương không còn những đợt "sóng" mạnh về giá như giai đoạn trước, Picity Sky Park được đánh giá sẽ phải đối diện với không ít thách thức trong giai đoạn tiếp theo./.