Vì sao đã xây xong 568 căn nhà, Aqua Riverside City vẫn phải đánh giá lại tác động môi trường?

Khi dự án thực tế "vượt mặt" hồ sơ cũ

Aqua Riverside City là phân khu có quy mô 76,75ha, nằm trong tổng thể khu đô thị Aqua City rộng khoảng 305ha tại Đồng Nai của Tập đoàn Novaland, với tổng vốn đầu tư khoảng 7.000 tỷ đồng. Trên thực địa, đây không còn là một dự án "trên giấy" khi đã hình thành rõ rệt với 568 căn nhà thấp tầng (bao gồm nhà liên kế và biệt thự), tổng diện tích sàn xây dựng hơn 104.000m2.

Bên cạnh đó, các hạng mục hạ tầng quan trọng như kè sông Buông dài gần 3km, hệ thống kè kênh rạch nội khu, san nền và các tuyến giao thông nội bộ đã hiện hữu. Tuy nhiên, theo hồ sơ môi trường mới nhất vào đầu năm 2026, toàn bộ hoạt động xây dựng hiện đang tạm dừng và dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào vận hành, khai thác.

Nguyên nhân dẫn đến việc một dự án đã xây dựng xong hàng trăm căn nhà vẫn phải "quay lại bàn thiết kế" lớp nền môi trường không nằm ở năng lực tài chính, mà xuất phát từ việc điều chỉnh quy hoạch.

Dù báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của dự án đã được phê duyệt từ năm 2020, nhưng đến năm 2025, toàn bộ Aqua City (bao gồm cả phân khu Aqua Riverside City) đã được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Việc điều chỉnh này làm thay đổi các thông số nền tảng như: cơ cấu sử dụng đất và quy mô dân số; phương án hạ tầng kỹ thuật, thoát nước và xử lý nước thải.

Theo Luật Bảo vệ môi trường hiện hành, khi quy hoạch thay đổi làm biến động bản chất tác động đến môi trường, dự án bắt buộc phải lập lại ĐTM, bất kể dự án đã xây dựng đến giai đoạn nào.

Áp lực từ vị thế ven sông

Aqua Riverside City sở hữu vị trí đắc địa nhưng cũng đầy nhạy cảm khi tiếp giáp trực tiếp sông Buông – một phụ lưu của lưu vực sông Đồng Nai, nơi được quy hoạch là nguồn cấp nước sinh hoạt.

Với chiều dài bờ sông gần 3km, dự án được xếp vào nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường ở mức độ cao. Do đó, các yêu cầu về kiểm soát dòng chảy, bảo vệ bờ sông và đánh giá sức chịu tải của nguồn nước trở thành "chốt chặn" nghiêm ngặt trước khi dự án có thể vận hành. Việc lập lại ĐTM lúc này đóng vai trò như một bộ lọc bắt buộc để đảm bảo hệ sinh thái tự nhiên xung quanh không bị tổn hại khi dân cư về ở.

Đối với Novaland (mã: NVL), việc chấp nhận lập lại hồ sơ từ đầu cho thấy một sự thay đổi lớn trong tư duy phát triển. Thay vì tìm cách "kéo dài" hiệu lực của các giấy phép cũ, doanh nghiệp chọn con đường chuẩn hóa lại toàn bộ nền tảng pháp lý.

Sau giai đoạn khó khăn 2022-2024, Novaland xác định pháp lý là điểm nghẽn then chốt cần tháo gỡ. Cách tiếp cận hiện nay không còn là xử lý tình huống đơn lẻ mà là rà soát đồng bộ hệ thống hồ sơ pháp lý - môi trường - quy hoạch để đảm bảo dự án có thể vận hành bền vững trong chu kỳ 10-20 năm tới.

Thông điệp cho thị trường

Câu chuyện tại Aqua Riverside City là minh chứng cho thấy chuẩn mực phát triển đô thị đang được nâng cao. Tốc độ xây dựng không còn là thước đo duy nhất, thay vào đó, sự đồng bộ giữa quy hoạch - môi trường - pháp lý mới là yếu tố quyết định sự thành bại của một dự án.

Đối với nhà đầu tư, đây cũng là một bài học quan trọng: Một dự án đã thành hình về mặt vật chất chưa đồng nghĩa với việc đã sẵn sàng bàn giao. Những điều chỉnh về pháp lý và môi trường có thể kéo dài thời gian đưa dự án vào khai thác, nhưng lại là điều kiện cần để bảo toàn giá trị đô thị và quyền lợi lâu dài cho cư dân.