Hoàn thiện chính sách, pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Thuế ra đời là một tất yếu khách quan, gắn liền với sự phát triển của đất nước, là một biện pháp đặc biệt do Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn lực tư sang khu vực công nhằm thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thuế cũng không có sự thay đổi bản chất của mình mà thêm vào đó là những biểu hiện mang tính đặc thù đối với lĩnh vực kinh doanh.

Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đã và đang bị điều tiết bởi nhiều loại thuế khác nhau, bao gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ kinh doanh bất động sản, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong những năm qua đã phát huy được vai trò của mình. Việc thực hiện pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã góp phần tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước. Thông qua nguồn thu từ thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Nhà nước có thể bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển thị trường bất động sản.

Pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản còn khuyến khích người nắm giữ bất động sản hoàn thành các thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản, giúp Nhà nước kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản. Đây là một trong những yêu cầu không thể thiếu được đối với các hàng hóa giao dịch trên thị trường, bên cạnh đó khi có đầy đủ quy định về thủ tục pháp lý sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh hơn.

Hơn nữa, việc thực hiện pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản còn góp phần đảm bảo công bằng xã hội. Các quy định về miễn, giảm thuế trong các sắc thuế bất động sản thời gian qua đã tránh tận thu vào những người không có hoặc hạn chế khả năng nộp thuế, góp phần giảm bớt gánh nặng thuế cho các đối tượng cần được ưu đãi.

Chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong những năm qua đã phát huy được vai trò của mình.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì việc triển khai thực hiện chính sách, pháp luật thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn tồn tại một vài bất cập, điển hình như vướng mắc trong những vấn đề sau:

Thứ nhất, quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời Thông tư số 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính cũng ghi nhận doanh thu bất động sản được áp dụng như hàng hóa thông thường khác.

Tuy nhiên, trong quá trình thu nộp ngân sách, lĩnh vực kinh doanh bất động sản lại bị coi là lĩnh vực đặc thù, phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trước khi ghi nhận doanh thu, trong khi các lĩnh vực khác thì nộp thuế cùng thời điểm ghi nhận doanh thu. Điều này gây nhiều khó khăn, bất lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 3, Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH13 thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư… phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Như vậy, trên thực tế có những doanh nghiệp mà hoạt động kinh doanh tổng thể lỗ (sau khi đã bù trừ thu nhập của cả hai hoạt động kinh doanh bất động sản và các hoạt động kinh doanh khác) nhưng vẫn phải nộp thuế trên khoản lãi của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Việc cơ quan thuế chưa nhìn nhận kỹ về vấn đề này khiến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu thiệt thòi bởi trên thực tế không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng chỉ kinh doanh bất động sản đơn thuần mà có những doanh nghiệp kinh doanh đa ngành trên nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó có bất động sản.

Thứ hai, trên thị trường giao dịch nhà đất vẫn tồn tại thực trạng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế, mục đích của việc này nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế cho cả hai bên. Theo đó, người chuyển nhượng thì né thuế thu nhập cá nhân, người nhận chuyển nhượng thì tránh lệ phí trước bạ.

Mặc dù, Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn, nếu giá trị nhà đất chuyển nhượng trên hợp đồng không ghi hoặc ghi thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ, thì giá tính thuế sẽ áp theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, khi xác lập giao dịch tại văn phòng công chứng, các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng tiếp tục đối phó bằng thỏa thuận ghi giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng bằng, hoặc thấp hơn giá trị bất động sản tính theo bảng giá đất và bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

Điều này khiến công tác điều tra chấp hành nghĩa vụ thuế đối với các hành vi gian lận trên thị trường, nhất là các giao dịch giữa các cá nhân với nhau gặp nhiều khó khăn, trong khi chức năng điều tra chưa được giao cho cơ quan thuế, dẫn đến thất thu ngân sách trở thành căn bệnh trầm kha mà nguyên nhân chính là do Nhà nước chưa có cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch trên thị trường. Vô hình trung đã tạo cơ hội làm giàu nhanh chóng cho một bộ phận không nhỏ những nhà đầu cơ, đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản, gây bất ổn thị trường.

Thứ ba là khó khăn trong việc quản lý thông tin của người nộp thuế và thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành trong việc xử lý vi phạm về thuế. Thực tiễn cho thấy, hiện nay các đối tượng gian lận ngày càng tinh vi trong việc thực hiện các hành vi trốn thuế và rất khó kiểm soát trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, việc quản lý thông tin của người nộp thuế hiện nay gặp nhiều khó khăn do sự liên kết dữ liệu giữa các cơ quan thuế với các cơ quan chức năng khác.

Mặt khác, việc thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực quản lý doanh nghiệp nợ đọng thuế lớn, doanh nghiệp có dấu hiệu chuyển giá, báo lỗ liên tục hay sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan chức năng trên địa bàn như: Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Thuế, Cảnh sát điều tra, Quản lý thị trường... là một trong những nguyên nhân gây khó khăn trong việc chưa xử lý dứt điểm những tồn tại trong việc thu thuế doanh nghiệp.

Thứ tư là khó khăn trong quá trình thực hiện quy định về miễn, giảm thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành, hoạt động chuyển nhượng bất động sản không được hưởng ưu đãi thuế, trừ các dự án nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, chỉ có các đơn vị thuê đất trực tiếp của Nhà nước mới được hưởng ưu đãi này.

Một thực trạng hiện nay tại các khu công nghiệp đang gây ra rất nhiều khó khăn đối với các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân là doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuê lại đất của công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng, không phải thuê trực tiếp đất của Nhà nước nên không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất.

Để đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh chuyển đổi theo hướng kinh tế thị trường, việc hoàn thiện pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu: (1) Đảm bảo cân đối giữa yêu cầu tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước với yêu cầu thúc đẩy nền kinh tế phát triển một cách bền vững, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản; (2) Đảm bảo tính lành mạnh, ổn định của hệ thống tài chính quốc gia, trong đó có vấn đề tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; (3) Hướng đến mục tiêu tăng cường năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực quản lý của cán bộ công chức Nhà nước cũng như đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng bộ từ Trung ương tới địa phương. Từ những yêu cầu đó, việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cần tập trung vào một số giải pháp cụ thể sau đây:

Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, trong đó có việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, theo hướng quy định căn cứ tính thuế thu nhập phải dựa trên “thu nhập từ kinh doanh bất động sản” của người nộp thuế chứ không phải dựa trên “doanh thu từ kinh doanh bất động sản” của người nộp thuế như hiện nay.

Mặt khác, về đối tượng chịu thuế thu nhập, ngoài đối tượng chịu thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như hiện nay, cần quy định thêm đối tượng chịu thuế là các khoản thu nhập từ cho thuê quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu nhập từ cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nước hoặc các tổ chức xã hội từ thiện. 

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng đưa chỉ số giá vào để điều chỉnh giá vốn bất động sản khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định như vậy sẽ góp phần đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra một cách công bằng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Thứ ba, cần bổ sung thêm quy định về Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được hưởng ưu đãi thuế, cho các dự án nhà ở cho sinh viên, cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Bởi hiện nay tại các khu công nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn đối với những dự án xây dựng nhà ở cho công nhân vì doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuê lại đất của các công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng, không phải thuê trực tiếp đất của Nhà nước.

Thứ tư, thực hiện quản lý, kê khai thông tin của chủ thể nộp thuế kịp thời và tăng cường sự phối hợp giữa cơ quan thuế với các cơ quan chức năng khác như Thanh tra, Kiểm toán, Quản lý thị trường, Công an điều tra, Viện Kiểm sát... trong quá trình kiểm tra, điều tra thực hiện nghĩa vụ thuế của tổ chức, cá nhân và xử lý kịp thời các vi phạm về thuế. Bên cạnh đó, ngành thuế cũng cần đưa ra các giải pháp đồng bộ như đôn đốc thu nợ và cưỡng chế thu nợ nhằm hạn chế nợ mới phát sinh, xử lý dứt điểm nợ cũ tồn tại, kiện toàn bộ máy ngành thuế đảm bảo tăng cường năng lực thực thi, triển khai nhiệm vụ, tinh gọn đầu mối và phù hợp với yêu cầu từ tình hình thực tế./.