Có hay không khi nhiều dự án của Tập đoàn Ecopark triển khai chưa được cấp phép?

Dự án Solforest nằm trong Khu đô thị Ecopark (xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark giới thiệu gồm 2 toà tháp xanh cao tới 41 tầng. Dự án được phát triển theo mô hình Vertical Forest (rừng thẳng đứng) với hơn 400 khu vườn nhiệt đới và được coi là một trong những tòa tháp xanh biểu tượng cao nhất của thế giới khi sở hữu chiều cao lên tới 200m.

Bằng những lời giới thiệu hoành tráng, cùng lợi thế nằm trong đại quần thể Ecopark, Dự án Solforest đã khiến rất nhiều khách hàng quan tâm và đặt cọc mua căn hộ. Tuy nhiên, việc khách hàng đặt cọc cho dự án này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bởi trong tháng 5/2021, Dự án mới có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã cho triển khai thi công xây dựng từ trước đó rất lâu.

Theo phản ánh, ngoài Dự án Solforest thì Dự án Haven Park cũng mới được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark giới thiệu vào tháng 3/2021. Mặc dù chưa có giấy phép xây dựng nhưng Dự án đã rầm rộ chuẩn bị máy móc để thi công, một số người môi giới bất động sản đã nhận đặt cọc của khách hàng.

Có mặt tại Khu đô thị Ecopark vào thời điểm đầu tháng 4/2021, theo ghi nhận của Phóng viên, hai tòa tháp của Dự án Solforest đã được xây dựng lên cao khoảng 20m. Phía trong Dự án có rất nhiều máy móc và người lao động đang thi công rầm rộ. Còn ở Dự án Haven Park, ở thời điểm này cũng có rất nhiều máy móc đã tiến hành đào móng, thi công xây dựng công trình.

Theo tư vấn của nhân viên bất động sản của hai dự án nói trên, để mua căn hộ tại hai Dự án này, khách hàng sẽ phải đặt cọc 50 triệu đồng và sau đó đặt thêm 10-15% giá trị của căn hộ. "Khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm về mặt pháp lý, bởi sau khi đặt cọc sẽ nhận được phiếu đặt cọc căn hộ có dấu đỏ của công ty", người này khẳng định.

Nhân viên này cũng cho biết thêm, quy mô dự án Solforest mang tầm cỡ 5 sao, đã mở bán từ ngày 8/11/2020 và hiện tại xây dựng đến tầng thứ 8. Còn dự án Haven Park mang tầm cỡ 6 sao vì có quy mô lớn hơn, cũng mới được mở bán từ ngày 24/4/2021vừa qua.

Khi chúng tôi hỏi về thủ tục ký hợp đồng, người này cho biết, dự kiến trong tháng 8/2021 chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng mua căn hộ tại dự án Haven Park. Còn dự án Solforest dù đã xây dựng đến tầng 8 nhưng chủ đầu tư vẫn chưa cho ký hợp đồng mua bán, mà vẫn chỉ nhận cọc.

Ở một diễn biến khác cũng liên quan đến các Dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark, vào cuối tháng 6/2020, cơ quan chức năng tỉnh Hưng Yên và UBND huyện Văn Giang đã từng lập biên bản, đồng thời yêu cầu dừng việc thi công đối với Dự án Sky Oasis Residences. Nguyên nhân là chủ đầu tư thực hiện xây dựng phần móng, hầm cho Dự án này khi chưa được Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên cấp giấy phép xây dựng.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc hai Dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark là Solforest và Haven Park thi công khi chưa có giấy phép thể hiện sự thiếu kiểm tra, giám sát của chính quyền địa phương.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Trở lại với dự án Haven Park

"Tọa lạc ngay trung tâm của Vịnh Đảo, phân khu đẳng cấp nhất Ecopark với hơn 50ha diện tích mặt nước và cây xanh với hệ thống cảnh quan đẹp hơn mọi resort. Haven Park Residences được ví như tuyệt phẩm giữa lòng Ecopark." Đó là những lời giới thiệu có cánh về dự án BĐS xanh với quy mô bề thế và hiện đại với những hình ảnh được mô phỏng trên website của trang chủ thanhphoxanhecopark-hn.com của tập đoàn.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Haven Park vẫn đang mới trong quá trình xây dựng, vậy nhưng trên nhiều kênh thông tin được đăng tải thì mặt bằng này đã được rao bán khá rầm rộ trên các trang mạng xã hội ?

Những ngày gần đây trên nhiều phương tiện truyền thông đại chúng xuất hiện thông tin: Dù chưa triển khai xây dựng, mặt bằng vẫn đang đưa máy móc thiết bị vào công trường, nhưng dự án căn hộ chung cư Haven Park do công ty CP Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư đang được rao bán một cách rầm rộ, thu về nhiều tỷ đồng bất chấp các quy định của pháp luật. Vậy có hay không câu chuyện rao bán chung cư khi dự án vẫn còn là bãi đất trống?

Thế nên, dù chưa triển khai xây dựng, mặt bằng vẫn đang làm nhưng dự án căn hộ chung cư Haven park do Công ty cổ phần tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư đang được rao bán một cách rầm rộ trên nhiều kênh thông tin, thu về nhiều tỷ đồng là chưa phù hợp với quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

Một chuyện có vẻ khá quen thuộc với nhiều dự án chung cư khác trước đây của Ecopark - Đó chính là dự án trước đây - Sky Oasis (xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) dù chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được chủ đầu tư là Công ty CP Tập đoàn Ecopark rầm rộ rao bán với hình thức "bán lúa non" hay góp vốn bằng hình thức quen thuộc "ký quỹ". Khách hàng phải đóng 50 triệu đồng để nhận đăng ký mua căn hộ. Mặt khác, trong bảng dự kiến đóng tiền theo tiến độ của dự án có một số điều khá lạ, như khách hàng từ khi đặt cọc giữ chỗ đến khi có hợp đồng mua bán phải đóng đến 30% và phải đợi chờ vài tháng sau mới được ký hợp đồng mua bán. Theo các chuyên gia pháp lý về BĐS, đây được cho là một dấu hiệu về huy động vốn và giữ vốn là trái phép.

Có hay không câu chuyện rao bán chung cư khi dự án khi chưa đúng quy định theo Luật kinh doanh bất động sản 2020. Liệu chăng đây là thói quen khó bỏ của tập đoàn "xanh rì này". Điều này khiến không ít khách hàng khi mua dự án sẽ chịu rủi ro bởi hình thức huy động vốn "đặt cọc giữ chỗ", "ký quỹ" với số tiền từ vài chục triệu - vài trăm triệu/khách hàng.

Việc huy động vốn theo hình thức này là vi phạm quy định Theo Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2020, về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu "tay không bắt giặc", đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Tiếp đó là rủi ro về tài chính, CĐT một lúc thực hiện nhiều dự án hoặc lấy vốn dự án này "đắp" cho dự án khác dẫn đến việc sử dụng vốn sai mục đích, làm chậm tiến độ dự án, nghiêm trọng hơn có thể sẽ đóng băng dự án khi nhà đầu tư không cân đối được vấn đề tài chính.

Ngoài ra, còn có rủi ro về phê duyệt dự án; trong quá trình thực hiện, dự án bị vướng mắc, thiếu sót dẫn đến dự án không được phê duyệt thì rủi ro về việc không bàn giao được nhà sẽ rất cao, lúc này chủ đầu tư đã sử dụng hết nguồn vốn để đầu tư dự án nên tiền trả lại cho khách hàng sẽ không còn. Vì vậy, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua.

Tuy nhiên thực tế, Công ty CP Tập đoàn Ecopark đã làm liều huy động vốn trái phép như kể trên. Do đó, các chuyên gia đã cảnh báo khách hàng có thể phải chịu nhiều rủi ro khi mua BĐS với hình thức này.