Đánh thuế người có nhà cho thuê: Bao nhiêu là hợp lý?

Theo Thông tư số 40 của Bộ Tài chính, từ 1/8/2021 cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng mỗi năm phải chịu 2 loại thuế: thuế thu nhập cá nhân 5% và thuế giá trị gia tăng 5%. Tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu.

Cho rằng quy định này có một số điểm bất hợp lý, chưa công bằng giữa các đối tượng cho thuê nhà, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 63 kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét lại quy định nộp thuế đối với trường hợp kinh doanh cho thuê nhà theo hướng khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê phát triển công bằng, bền vững hơn là tận thu.

NGƯỜI “GIÀU” CŨNG KHÓC

Khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát, hàng trăm hàng ngàn mặt bằng kinh doanh cho thuê tại TP.HCM, Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác liên tục giảm giá. Từ giữa 2020 đến nay, nhiều cửa hàng, mặt bằng kinh doanh phải đóng cửa vì không có khách thuê, nhiều nhà và căn hộ cho thuê vẫn đang bỏ trống. Dù vậy, chủ nhà hoặc chủ mặt bằng cho thuê vẫn phải nộp thuế theo quy định mới.

Mới đây, việc thực hiện thí điểm thu thuế cho thuê nhà 6 chung cư tại quận 11 (TP.HCM) được đánh giá là đã tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhất là trong điều kiện đại dịch Covid-19 đang bùng phát lần thứ 4, làm cho nhiều chủ nhà cho thuê bị lâm vào tình thế khó khăn khi khách thuê trả nhà.

Anh Đức Tú, một chủ nhà tại đường Huỳnh Tấn Phát (Quận 7) đang cho thuê mặt tiền để kinh doanh thời trang. Giá thuê khoảng 15 triệu, nhưng từ tháng 4/2020 do Covid-19 nên giảm còn 11 triệu đồng/tháng; tháng 5/2021 giá thuê tiếp tục giảm còn 7,5 triệu (giảm 50%) do người thuê buôn bán ế ẩm và tháng 6 thì tiền thuê bằng 0 đồng vì cửa hàng đóng cửa.

Hay chị Lan Hoa đang có căn hộ cho thuê ở Vinhome Central Park (Bình Thạnh) đã phải vay ngân hàng mua căn hộ này, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi hơn 15 triệu đồng. Tiền cho thuê căn hộ ban đầu là 25 triệu, giờ giảm còn 16 triệu do dịch bệnh. “Nếu cơ quan thuế tính 10%, tức mức đóng 19,2 triệu thuế thì không đủ tiền trả nợ và lãi vay ngân hàng nữa”, chị Hoa bức xúc nói.

Và rất nhiều mặt bằng cho thuê, căn hộ, phòng trọ… bị trả lại do kinh doanh ế ẩm, bị yêu cầu đóng cửa do dịch bệnh… 

Chưa kể, để có thể cho thuê, ngoài tiền vay mua nhà, nhiều chủ hộ còn phải bỏ ra vài trăm triệu để làm nội thất. Cho thuê 2 năm mới hoàn vốn làm nội thất. Còn hoàn vốn căn hộ vay mua thì có lẽ mất… vài chục năm.

Như theo tính toán của HoREA, tại các quận ven trung tâm TP.HCM, một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75 m2 có giá bán khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng. Nếu chỉ cho thuê với giá khoảng 12 - 15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144 - 180 triệu đồng. Như vậy, thời gian thu hồi vốn gốc khoảng từ 19 - 24 năm, trong lúc chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Mặc dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm.

THU BAO NHIÊU LÀ HỢP LÝ?

Dẫn chứng điểm bất hợp lý của Thông tư số 40, HoREA đưa ví dụ: Ông A cho thuê nhà có doanh thu 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN, như vậy ông A có thu nhập 100 triệu đồng/năm; Ông C cho thuê nhà có doanh thu 110 triệu đồng/năm thì phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN với tổng thuế suất 10%, nên phải nộp thuế 11 triệu đồng, như vậy ông C chỉ có thu nhập 99 triệu đồng/năm, thấp hơn ông A.

Ở các nước công nghiệp phát triển như châu Âu và Bắc Mỹ có khoảng trên dưới 70% dân số lựa chọn phương thức thuê nhà để ở là chủ đạo. Trong lúc ở nước ta vẫn còn nặng tâm lý thích mua và sở hữu nhà. Nhưng trong những năm gần đây, trong giới trẻ đang dần xuất hiện khuynh hướng thuê nhà. "Đây là xu thế cần được khuyến khích, vì phù hợp với chủ trương tái cơ cấu nền kinh tế, tái phân bổ lực lượng lao động, tạo nên dòng chảy sức lao động linh hoạt, hướng đến các địa phương, các địa chỉ cần lao động, kể cả xu hướng “nhảy việc” của người lao động trẻ để tích lũy nhiều kỹ năng, nhiều kinh nghiệm, không còn bị “định kiến” xấu như trước đây", HoREA nêu  quan điểm.

Nếu  tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, chỉ tính thuế đối với phần doanh thu vượt trên 100 triệu đồng thì hợp lý hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng, luật Nhà ở 2014 “khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường, nhưng trên thực tế thì phân khúc thị trường nhà cho thuê vẫn còn chiếm tỷ lệ rất thấp, mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài, công nhân lao động, người nhập cư hoặc cho thuê nhà, một phần nhà làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ.

Chưa kể, một số người cho thuê căn nhà của họ, rồi đi thuê lại một căn khác nhỏ hơn để ở với mong muốn có thêm chút thu nhập dôi dư để trang trải cuộc sống. Giờ lại bị đánh thuế thì thật không công bằng.

Đề xuất nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nhằm tạo điều kiện khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê...

Cụ thể như hai vợ chồng anh Kha chị Huyền dành dụm mua trả góp 1 căn hộ tại quận 9 (thành phố Thủ Đức) và cho hiện cho thuê với mức giá 15 triệu đồng/tháng, sau đó lại đi thuê phòng trọ nhỏ hơn ở bên ngoài với giá 8 triệu đồng/tháng, chỉ để có thêm 7 triệu đồng dư ra để trang trải chi phí sinh hoạt hàng tháng cho gia đình, do lương công nhân của 2 anh chị quá thấp. Nếu tính thuế theo quy định của Thông tư 40, thì chút thu nhập ít ỏi dư ra từ tiền cho thuê và đi thuê nhà bị “lẹm” mất khoản lớn.

Do đó, HOREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét thay đổi cách tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, chỉ tính thuế đối với phần doanh thu vượt trên 100 triệu đồng thì hợp lý hơn.

Ngoài ra, HoREA còn đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nhằm tạo điều kiện khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, hỗ trợ cho người có nhà cho thuê và cũng là hỗ trợ gián tiếp cho người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19.

MỨC THUẾ HỢP LÝ SẼ TRÁNH ĐƯỢC THẤT THU

"Mức 16,6 triệu đồng hàng tháng mà chúng tôi chia bình quân từ mức 200 triệu đồng cũng vẫn chưa đảm bảo cuộc sống của người cho thuê nhà. Chúng ta phải thấy rằng, những người cho thuê nhà không phải chỉ là người có biệt thự, căn hộ cao cấp để cho thuê mà ở đây người cho thuê nhà bao gồm cả người cho thuê phòng trọ, nhà trọ… đó cũng là những người lao động", ông Châu nói thêm.

Không những vậy, hiện nay cách tính thuế thu nhập cá nhân của Nhà nước còn miễn trừ gia cảnh đối với người đóng thuế và người phụ thuộc. Nên đối với thu nhập từ cho thuê nhà cũng cần quy định các điều khoản miễn trừ gia cảnh. Do đó, việc nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế như đề xuất của HoREA nhận được nhiều sự đồng tình của người dân.

Theo giới chuyên môn, việc phát sinh thu nhập phải nộp thuế là theo đúng tinh thần các luật thuế đánh vào thu nhập. Không lý do gì các nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người kinh doanh, khi phát sinh thu nhập thì bị thu thuế, mà người cho thuê nhà lại không. 

Tuy nhiên, cái khó nhất của việc thu thuế người cho thuê nhà là xác định được đúng thu nhập chịu thuế, tránh thuế chồng thuế. Bởi nếu đưa ra mức thuế không hợp lý, cả người đi thuê và người thuê nhà đều sẽ có phương cách “lách” để tránh nộp thuế, không công bằng cho người khai thuế đàng hoàng và gây thất thu thuế của nhà nước.