Bất động sản đã có hiện tượng cắt lỗ

Cả thị trường Hà Nội trong quý 2 vừa qua không có dự án nào mới được cấp phép đủ điều kiện bán hàng. So với quý 2/2020, lượng căn hộ chào bán chỉ đạt 31,1% và giao dịch chỉ đạt 31,8%. Thấp tầng là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất cũng chỉ ở mức 49,8%, căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp nhất, đạt 9,2%.

CÓ HIỆN TƯỢNG GIẢM GIÁ ĐẾN MỨC LỖ

 Xét riêng ở từng phân khúc, sau biến động "sốt đất" mạnh và dịch bệnh covid kéo dài, nhìn chung thị trường căn hộ tại Hà Nội quý 2/2021 đã suy giảm, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh. Sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy.

Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn.

Trong 6 tháng đầu năm 2021, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 4,578 s/p, gồm 3,726 căn hộ và 852 thấp tầng, trong đó có 142 shophouse và 710 liền kề. Giao dịch đạt 1.094 s/p, gồm 670 căn hộ và 424 thấp tầng. Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 23,9%

Với phân khúc đất nền, liền kề, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở Đông Anh, Gia Lâm, Phú Xuyên. Lượng giao dịch thấp, một phần do giá còn ở mức cao, một phần do dịch bệnh covid kéo dài.

Bên cạnh đó, tình trạng sốt đất và đầu tư theo phong trào, đám đông… đã đẩy nhiều nhà đầu tư lẻ phải chịu hậu quả. Việc rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra khá phổ biến trên thị trường.

Giá đất tại các dự án ở Đông Anh, Gia Lâm chững và giữ ở mức ngang với giá ở cuối quý 1/2021. Qua thông tin chào bán trên thị trường, có thể thấy giá đất một số khu vực có hiện tượng "sốt" trước đây như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm. Tuy nhiên, cũng không có giao dịch thực.

GIÁ BÁN CĂN HỘ ĐÃ BỊ ĐẨY LÊN GẤP 2 LẦN

Trong khi đó, tại TP.HCM, so với cùng kỳ năm 2020, lượng cung đủ điều kiện bán hàng 6 tháng đầu năm 2021 lại tăng 9,2%.

Cụ thể, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 4,028 s/p, gồm 3,844 căn hộ và 184 thấp tầng. Trong đó, lượng sản phẩm shophouse là 68 sản phẩm chiếm 1,4% tổng cung và lượng nhà liền kề là 116 sản phẩm chiếm 2,6% tổng cung. Giao dịch đạt 963 s/p, gồm 853 căn hộ và 110 thấp tầng. Như vậy, tỉ lệ hấp thụ trung bình cũng chỉ đạt 23,9%.

Giá bán căn hộ tại TP. HCM biến động rất mạnh, nhất là ở khu vực TP. Thủ Đức, quận 7 và một số quận trung tâm. Nếu so với 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP. Thủ Đức đã bị đẩy lên gấp khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35trđ/m², hiện nay thấp nhất 40 trđ/m² và đạt trung bình khoảng 60 trđ/m²). Nhà ở bình dân thì đã mất hẳn trên thị trường thành phố này.

Giá bình quân của phân khúc căn hộ cao cấp được chào bán trong quý 2/2021 là con số kỷ lục từ trước đến nay ở TP. HCM và cả Việt Nam (khoảng 228 trđ/m²). Điển hình là 1095 căn hộ tại dự án Grand Maria Sài Gòn, quận 1 có giá từ 366trđ/m² đến 500trđ/m²; dự án Dragon Sky View Quận Thủ Đức có giá 450 trđ/m²; Thủ Thiêm Zeit River có giá 160trđ/m²…

Nếu so với 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP. Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35trđ/m², hiện nay thấp nhất 40 trđ/m² và đạt trung bình khoảng 60 trđ/m²) Nhà ở bình dân thì cũng đã mất hẳn trên thị trường thành phố.

“Cũng như căn hộ, loại hình shop house tại các khu vực TP. Thủ Đức cũng bị đẩy giá rất mạnh. Từ mức giá nhỏ hơn 100trđ/m² đến nay đều ở ngưỡng trên dưới 200trđ/m². Điển hình như dự án Thủ Thiêm Zeit River hay Ruby Boutique Residence… Nhà liền kề tại các khu vực này cũng đều chạm ngưỡng 100trđ/m². Do thiếu nguồn hàng dự án nên hiện tượng gom đất, gom sổ để tạo sản phẩm phân lô, phân nền diễn ra rất mạnh, tại một số huyện như: Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh…”, Hội Môi giới bất động sản cho biết.

Dự báo về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhận định sau dịch covid, lực cầu thị trường trở lại ở mức thấp trong quý 3 và tăng mạnh trở lại ở quý 4/2021. Tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70 – 80% so với năm 2020. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP. HCM nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%. Riêng phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp. Trong khi đó, đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư.