Cẩn trọng với "bẫy nợ" của "Home for home"

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn luật sư TP Hà Nội), đây là một phương thức rất mới mẻ ở Việt Nam nên chưa thể lường trước được những phát sinh và rủi ro khi tham gia giao dịch này.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã cảnh báo khách hàng cân nhắc khi tham gia phương thức Home for home. Đồng thời, đề nghị các chủ đầu tư dự án đang triển khai phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” này cần bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư dự án bởi họ sẽ được nhận đủ 100% tiền bán nhà, được quyền xử lý căn nhà thế chấp lại vừa có nguồn khách hàng tiềm năng.

Không chỉ có lợi cho chủ đầu tư, đây còn là phương thức mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng cung cấp tín dụng vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo và phần nào cũng có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Tuy nhiên, phương thức "Home for home" cũng hàm chứa không ít rủi ro. Cụ thể, với phương thức mua nhà truyền thống hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỉ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỉ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì khách hàng trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Còn nếu thực hiện phương thức mới của chủ đầu tư, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỉ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Theo HoREA, ở phương thức mua bán này, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, “Home for home” (nhà cũ đổi nhà mới) là một phương thức rất mới mẻ trong thị trường bất động sản của Việt Nam.

“Do đó, chúng ta chưa thể lường trước được những phát sinh và rủi ro khi tham gia giao dịch này. Nhà là một tài sản lớn, vì vậy, chúng ta không thể tin tưởng hoàn toàn vào bức tranh mà chủ đầu tư đưa ra mà cần phải tìm hiểu, cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi quyết định tham gia để tránh các trường hợp tranh chấp, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện minh bạch, công khai”.

Căn cứ theo quy trình mua nhà không cần tiền mặt của Masterise Homes, luật sư Tuấn cho rằng, có 3 vấn đề chưa rõ ràng trong quy trình “Home for home” mà nhà đầu tư cần làm rõ để tránh thua thiệt.

Thứ nhất, theo điều kiện được chủ đầu tư đưa ra, nhà đầu tư phải đặt cọc vài chục triệu rồi mới được tư vấn mua nhà. Nếu không ưng thuận, khách hàng có phải trả lại tiền cọc không?

Thứ hai, với phương thức này, nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. Vậy giá bán sẽ theo thỏa thuận hay qua tổ chức thẩm định giá? Nếu qua thẩm định thì nhà đầu tư sẽ phải chịu phí thẩm định cao, tính theo % giá trị bất động sản.

Thứ ba, trường hợp thời gian bàn giao nhà kéo dài nhiều năm, ngân hàng có tính lãi thời gian lãi quá hạn, siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán hay không? Trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện để thực hiện dự án đến cùng, ngân hàng có hoàn trả nhà cũ cho nhà đầu tư và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho nhà đầu tư hay không?

Đó là những vấn đề còn chưa rõ trong quy trình “nhà đổi nhà” hiện nay mà nếu không tìm hiểu kỹ thì chính khách hàng, nhà đầu tư sẽ phải chịu thiệt.