Coi chừng mắc bẫy từ “sáng tạo” của Sở Xây dựng Bình Dương

Vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở, chủ căn hộ sẽ bị xử phạt

Luật Nhà ở cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nhưng Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương vẫn cấp phép xây dựng căn hộ ở kết hợp thương mại dịch vụ.

Cụ thể, ngày 4/8/2020, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương ký Giấy phép xây dựng số 2886/GPXD, cấp phép cho Công ty Phát triển Thuận Lợi xây dựng Chung cư Thuận Giao. Trong đó, có ghi chi tiết ở tầng 1 ngoài khu vực sảnh đón và diện tích thương mại dịch vụ còn bố trí 8 căn hộ ở kết hợp thương mại dịch vụ. 

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD), ban hành theo theo Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2020 (từ ngày 5/7/2021 đã được thay thế bằng QCVN 04:2021/BXD), theo đó nhà chung cư hỗn hợp có phần diện tích có công cho các chức năng khác, bao gồm: Văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú và các dịch vụ khác.

Tuy nhiên, QCVN 04:2019/BXD không có quy định phần diện tích có công hay tên gọi “căn hộ ở kết hợp thương mại - dịch vụ (shophouse)” như trong Giấy phép xây dựng số 2886/GPXD ngày 4/8/2020.

“Đây là trường hợp cấp giấy phép xây dựng vi phạm điều cấm của Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở và không đúng QCVN 04:2019/BXD. Sở Xây dựng đã tự đưa ra một loại hình bất động sản mới hoàn toàn không có trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành”, Luật sư Phượng nói.

Được biết, theo Khoản 2, Điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” sẽ bị phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng.

Theo các chuyên gia, việc “sáng tạo” của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương có thể nhằm mục đích giúp doanh nghiệp dễ bán sản phẩm được giá cao hơn, nhờ 2 đặc tính được hứa hẹn vừa được sở hữu lâu dài, vừa được kinh doanh thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, với tình trạng pháp lý như đã phân tích trên, khách hàng cần hết sức thận trọng để tránh “tiền mất tật mang”.

Bài học nhãn tiền từ “sáng tạo” đất ở không hình thành đơn vị ở

Cuối năm 2019, nhiều lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa bị kỷ luật sau khi “sáng tạo” ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sai phạm tương tự cũng xảy ra đối với nhiều dự án condotel trên địa bàn tỉnh Bình Định.

Chia sẻ tại một buổi tọa đàm về condotel gần đây, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) cho biết, đã có trường hợp một số địa phương đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật.

“Nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở... Đất ở không hình thành đơn vị ở là không thực tế, khái niệm này dễ dấn đến sự mù mờ thông tin giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng. Do đó, việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư thị trường này”, bà Thịnh nhấn mạnh.

Trong khi đó, trả lời báo chí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng: “Đây là cách sử dụng thuật ngữ pháp lý rất luộm thuộm, bịp bợm”. Việc Khánh Hòa bịa ra thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do “chiều” nhà đầu tư.

“Nhà đầu tư làm bất động sản nghỉ dưỡng muốn đất được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở. Có như vậy thì họ mới bán được condotel cho nhà đầu tư thứ cấp. Nếu chỉ có 50 năm thì không bán được, vì không ai đổ tiền vào cái 50 năm cả. Vì thế họ phải tìm cách vượt qua pháp luật. Mục đích là thu hút được nhiều nhà đầu tư thứ cấp chồng tiền vào”, GS Võ phân tích.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel. Do đó, việc các địa phương cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel là trái luật.

Thực tế, Khánh Hòa, Đà Nẵng và Bình Định là 3 địa phương xảy ra vấn đề về việc cấp “sổ đỏ” lâu dài cho condotel. Trong đó, Đà Nẵng đã quyết định thu hồi “sổ đỏ” lâu dài đã cấp cho một dự án, Khánh Hòa cũng có những động thái rà soát, điều chỉnh tương tự, sau khi bị thanh tra và nhiều lãnh đạo bị kỷ luật.

Các chuyên gia khuyến cáo, để thu hút đầu tư hoặc vì lợi ích riêng, một số địa phương, cá nhân hoặc tổ chức đã “sáng tạo” những khái niệm mới để gia tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu “sáng tạo” vi phạm những quy định pháp luật thì không những ảnh hưởng quyền lợi khách hàng mà ngay cả những cá nhân liên quan cũng không tránh khỏi trách nhiệm trước pháp luật.