Ngân hàng muốn sửa quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo thông tư thay thế Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Trong đó, bản dự thảo thông tư ghi nhận hàng loạt sửa đổi, bổ sung trong hoạt động bảo lãnh của ngân hàng tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng tăng trách nhiệm của chủ đầu tư, ngân hàng thương mại để bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Tăng trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư

Cụ thể, theo cơ quan soạn thảo Thông tư 07/2015 hiện không cấm các tổ chức tín dụng bị kiểm soát đặc biệt thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, dự thảo đề xuất bổ sung thêm cả quy định không cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với các ngân hàng thương mại đang trong giai đoạn áp dụng can thiệp sớm của NHNN.

Theo cơ quan quản lý, quy định này là để phù hợp quy định tại Luật các tổ chức tín dụng hiện nay. Trong đó, trường hợp ngân hàng thương mại bị xem xét áp dụng can thiệp sớm nhưng chưa được đặt vào kiểm soát đặc biệt bao gồm, không duy trì được tỷ lệ khả năng chi trả theo quy định trong 3 tháng liên tục; không duy trì được tỷ lệ an toàn vốn trong 6 tháng liên tục; và xếp hạng dưới mức trung bình theo quy định của NHNN.

Tại dự thảo mới, NHNN cũng bổ sung quy định về hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng thương mại ký với chủ đầu tư.

NHNN yêu cầu bổ sung thêm quy định mà hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai ngân hàng ký kết với chủ đầu tư phải tuân theo. Ảnh: Nam Khánh.

Theo quy định hiện nay, hợp đồng này chỉ yêu cầu tuân theo Luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, NHNN cho biết cần bổ sung quy định giúp người mua nhà nắm rõ quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Trên cơ sở đó sẽ yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của ngân hàng (ngoài hợp đồng bảo lãnh đã cung cấp trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở).

Vì vậy, NHNN yêu cầu hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng thương mại ký với chủ đầu tư dự án cần tuân theo cả quy định tại Thông tư này.

Trong đó có nội dung quy định nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh do ngân phát hành.

Về quy trình phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua nhà, trong thời hạn 5 ngày làm việc từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng sẽ căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua.

Trong đó phải nêu rõ ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh, và gửi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua.

Có cam kết bảo lãnh mới đóng tiền theo tiến độ

Để hoàn thiện quy định liên quan hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo mới cũng bổ sung quy định về số dư bảo lãnh chỉ bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua sau thời điểm ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Theo đó, chỉ khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì người mua mới đóng tiền ứng trước cho chủ đầu tư, tránh trường hợp thực tế thời gian qua người mua nhà đã đóng tiền theo tiến độ nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng do chủ đầu tư không phối hợp để phát hành. Khi xảy ra rủi ro, người dân không có cơ sở để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Người mua nhà sẽ chỉ đóng tiền theo tiến độ dự án khi đã nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Duy Hiệu.

Ngoài ra, quy định này cũng để tránh trường hợp người mua nhà thống nhất với chủ đầu tư không nhận bảo lãnh để giảm giá mua nhà, nhưng khi xảy ra rủi ro lại quay sang đổ lỗi cho ngân hàng không phát hành cam kết bảo lãnh.

Cũng theo cơ quan soạn thảo, dự thảo mới đã bổ sung quy định về trách nhiệm của các bên khi chủ đầu tư gửi chậm, tránh trường hợp ngân hàng biết chủ đầu tư đã bán được nhà nhưng không nhận được đề nghị phát hành cam kết bảo lãnh, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà…

Theo đó, các ngân hàng vẫn phải có trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh trong cả trường hợp chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê nhà ở chậm, miễn là ngân hàng nhận được trước khi hợp đồng mua bán nhà đến hạn bàn giao.

Trước đó, Thông tư 07/2015 chưa có quy định liên quan hoạt động này.

Ngoài các quy định mới liên quan hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo thông tư mới của NHNN cũng bổ sung một loạt quy định hoạt động bảo lãnh ngân hàng thông qua phương thức điện tử; bảo lãnh đối với khách hàng là người không cư chứ (người nước ngoài); và các cam kết liên quan hoạt động bảo lãnh ngân hàng…