BĐS Phát Đạt: 'Âm' dòng tiền kinh doanh, phát hành trái phiếu để có tài chính

Dòng tiền thiếu hụt dù kinh doanh có lãi

Mới đây, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đã công bố Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021. Theo đó, Công ty Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.268 tỷ đồng - giảm 3,7% so với cùng kỳ; trong đó doanh thu phần lớn đến từ các hoạt động chuyển nhượng đất (1.266 tỷ đồng). Bên cạnh đó, giá vốn của Phát Đạt cũng giảm mạnh hơn, lên tới 39%; điều này dẫn đến việc lợi nhuận gộp thu về của doanh nghiệp này đạt 856 tỷ đồng - tăng 34% so với cùng kỳ.

Cũng theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2021 thì trong kỳ, chi phí tài chính của Phát Đạt tăng gấp 3,8 lần so với cùng kỳ, lên trên 39 tỷ đồng – trong đó chủ yếu là chi phí lãi vay. Nhờ giảm chi phí môi giới nên chi phí bán hàng giảm mạnh từ hơn 36 tỷ đồng xuống còn hơn 4 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp lại tăng từ gần 32 tỷ đồng lên 56 tỷ đồng, nguyên nhân chủ yếu do tăng chi phí lương, chi phí dịch vụ mua ngoài.

Về lợi nhuận, Công ty Phát Đạt lãi ròng 607 tỷ đồng sau khi trừ chi phí. Mức lãi này tăng 38,3% so với kết quả đạt được trong quý III/2020. Lũy kế 9 tháng, dù Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 1.109 tỷ đồng - tăng 54,5% so với cùng kỳ, thế nhưng kết quả này chỉ mới thực hiện được gần 60% mục tiêu cả năm.

Đáng chú ý, dù kinh doanh có lãi như vậy, thế nhưng Phát Đạt lại gặp vấn đề với dòng tiền kinh doanh khi “âm” tới gần 62 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ vẫn còn “dương” đến 1.768 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do các khoản phải thu thời điểm cuối quý III/2021 của Phát Đạt đã tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm, lên tới mức 3.120 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2021, tồn kho của Phát Đạt cũng đã đạt con số 11.920 tỷ đồng, tăng 2.590 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm và chiếm đến gần 61% giá trị tổng tài sản. Được biết, giá trị phát sinh chủ yếu của Phát Đạt đến từ các dự án như: dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng), dự án Phước Hải (1.372 tỷ đồng) và dự án Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng). Trong khi đó, tồn kho tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội đã giảm hơn 1.000 tỷ đồng.

Dù kinh doanh có lãi, nhưng Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt của doanh nhân Nguyễn Văn Đạt lại gặp vấn đề thiếu hụt dòng tiền kinh doanh, phải vay hàng nghìn tỷ đồng thông qua việc phát hành trái phiếu. (Ảnh minh họa)

Vay nợ bằng trái phiếu để thực hiện dự án

Để bù đắp dòng tiền thiếu hụt, Phát Đạt đã thực hiện việc vay tiền qua kênh trái phiếu. Từ thời điểm đầu năm 2021, doanh nghiệp này đã chào bán 1.370 tỷ đồng tiền trái phiếu, với lãi suất 13%/năm và phần lớn lượng trái phiếu này đều có thời điểm đáo hạn là năm 2023. Toàn bộ các đợt phát hành trái phiếu này đều được Phát Đạt đảm bảo bằng cổ phiếu PDR của bên thứ 3.

Công ty Phát Đạt sử dụng số tiền huy động được từ trái phiếu để tài trợ vốn cho công ty “con” của mình thực hiện các dự án: Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Astral City (quy mô 3,73 ha nằm tại tỉnh Bình Dương), dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I - Khu Cổ Đại (quy mô 84,1 ha nằm tại quận 9, TP. HCM) và dự án Phân khu 2, Phân khu 4 và Phân khu 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (tỉnh Bình Định)...

Dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn của Phát Đạt tính đến ngày 30/9/2021 là 507 tỷ đồng, giảm hơn 900 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm 2021. Tuy nhiên, dư vay nợ thuê tài chính dài hạn lại ở mức 1.640 tỷ đồng, tăng 1.155 tỷ đồng so với đầu kỳ. Sự chuyển dịch từ nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn này của Phát Đạt chính là một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng chi phí lãi vay tăng cao, khiến lợi nhuận của doanh nghiệp này cũng từ đó mà bị “ăn mòn” đáng kể.

Bên cạnh đó, việc Phát Đạt sử dụng cổ phiếu PDR của bên thứ 3 làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay trái phiếu cũng là một vấn đề rất đáng lưu ý, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong trường hợp tình hình kinh doanh của doanh nghiệp có biến động tiêu cực, thì quyền lợi của trái chủ có thể sẽ phải chịu “tác động kép” do khả năng thanh toán cả gốc và lãi của doanh nghiệp sẽ gặp khó khan. Và giá trị tài sản đảm bảo cũng từ đó mà bị ảnh hưởng khi tính theo giá trị cổ phiếu được giao dịch trên sàn chứng khoán.