Dự án Chung cư F.Home chưa nghiệm thu đã bàn giao cho người mua

Dự án Chung cư F.Home (Đà Nẵng) có nhiều sai phạm về đất đai, xây dựng.

Theo đó, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, chủ đầu tư - Công ty cổ phần Lương thực Đà Nẵng đã bàn giao hầu hết căn hộ đã bán cho người dân để đưa vào sử dụng tại Dự án Chung cư F.Home, nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận công tác nghiệm thu. Ngoài việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư, việc đảm bảo an toàn cho người là tài sản là hết sức quan trọng.

Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng, hiện nay, không có quy định về chiều cao của bãi đỗ xe máy. Hiện trạng tầng 1 đã được thi công (tổng chiều cao 4 m), nhằm đáp úng diện tích đậu đỗ xe đảm bảo đủ cho cư dân và bãi xe này phục vụ việc đậu đỗ xe máy. Chiều cao thông thủy tối thiểu 1,8 m, về cơ bản là đảm bảo để khai thác sử dụng.

Hiện trạng công trình đang thi công, nên chủ đầu tư chưa tháo dỡ, điều chỉnh vị trí hệ thống thông gió, ME, chủ đầu tư cũng chưa dọn dẹp hàng hóa tại tầng 2 của bãi đỗ xe máy tại tầng 1, nên ảnh hưởng đến mỹ quan chung.

“Việc cấp phép xây dựng nhà xe 2 tầng phục vụ cho việc đậu đỗ xe máy, nêu trên cho phù hợp với yêu cầu công trình, đảm bảo an toàn chịu lực; phòng cháy chữa cháy và góp phần bảo điều kiện tích đậu xe theo quy định (tăng diện tích công cộng cho công trình).

Ngoài ra, các nội dung khác liên quan đến Dự án Chung cư F/Home đã được Thanh tra ban hành tại Kết luận thanh tra số 968 (ngày 10/11/2021). Việc triển khai thực hiện kết luận thanh tra liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Sở Xây dựng sẽ triển khai thực hiện trong thời gian đến theo đúng quy định.

Như Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn đã đưa tin ngày 14/11/2021, tại Kết luận thanh tra số 968, Thanh tra Thành phố Đà Nẵng chỉ ra nhiều sai phạm về đất đai, xây dựng… tại Dự án Chung cư F.Home.

Theo đó, Dự án Chung cư F.Home được thực hiện theo Công văn số 5564 của UBND Thành phố. Tuy nhiên, Công văn số 5564 chỉ là văn bản đồng ý về chủ trương đầu tư vì không thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và người ký không phải là người có thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1, Điều 6, Thông tư số 16/2010 của Bộ Xây dựng; thiếu các nội dung, đặc biệt không có nội dung về khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 7, Nghị định số 71/2010 của Chính phủ.

Theo Thanh tra Đà Nẵng, Sở Xây dựng đã không hướng dẫn Công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo theo quy định như đã nêu tại khoản 2,3,4 Công văn số 5564. Việc Công ty không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với khu đất đầu tư xây dựng dự án Chung cư F.Home là không đảm bảo điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 33 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Như vậy, tại thời điểm lập hồ sơ xin chủ trương chấp thuận đầu tư xây dựng dự án, Công ty không có quyền sử dụng đất (đã chuyển nhượng cho ông Lê Công Chương) nhưng UBND thành phố đã có chủ trương chấp thuận đầu tư xây dựng dự án.

Sở Xây dựng thực hiện cấp Giấy phép xây dựng số 1159 (ngày 11/7/2013) cho Công ty xây dựng công trình Chung cư F.Home khi thành phần hồ sơ đề nghị cấp phép chưa đầy đủ theo quy định. Cụ thể, căn cứ vào Công văn số 5564 và xem như là văn bản chấp thuận đầu tư để thực hiện cấp phép xây dựng là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 10/2012 của Bộ Xây dựng. Trong khi đó, Công ty không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư số 10/2012 của Bộ Xây dựng.

Đặc biệt, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng chỉ có Công văn số 434 (ngày 9/7/2013) của Sở Cảnh sát PCCC Thành phố Đà Nẵng về việc tham gia ý kiến về PCCC hồ sơ thiết kế cơ sở, không có văn bản thẩm duyệt về Phòng cháy chữa cháy kèm theo bản vẽ hệ thống PCCC dược đóng dấu thẩm duyệt là không đúng quy định.

Dự án được xây dựng với quy mô tổng số căn hộ là 760 căn hộ chung cư (theo Công văn số 5564 ngày 2/7/2013 của UBND Thành phố Đà Nẵng) thuộc trường hợp phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định tại Điều 12 và Phụ lục II, Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18/4/2011 của Chính phủ Quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường.

Sở Xây dựng thực hiện cấp Giấy phép xây dựng cho Công ty cổ phần Lương thực Đà Nẵng khi chủ đầu tư chưa thực hiện xong việc trình, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án là không đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 13 Nghị định số 29 (ngày 18/4/2011) của Chính phủ.

Về lập hồ sơ, thủ tục điều chỉnh công trình Chung cư F.Home từ loại hình nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở thương mại và điều chỉnh các chỉ tiêu kiến trúc Công ty không hoàn chỉnh các hồ sơ pháp lý sau khi có chủ trương cho phép điều chỉnh loại hình dự án Chung cư F.Home từ loại hình nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở thương mại tại Công văn số 3130 ngày 16/4/2014 của UBND Thành phố như: Công nhận chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 16/2010 của Bộ Xây dựng; không có văn bản đề nghị cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận bổ sung nội dung dự án và các thủ tục pháp lý khác có liên quan theo khoản 2 Công văn số 3130.

Như vậy, dự án nhà ở thương mại thiếu các thủ tục pháp lý, đặc biệt thiếu nội dung về diện tích đậu đỗ xe theo quy định tại Văn bản số 1245 (ngày 24/6/2012) của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho nhà cao tầng sau khi dự án Chung cư F.Home được UBND thành phố có chủ trương cho phép điều chỉnh từ loại hình nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.

Sau khi có chủ trương cho phép điều chỉnh loại hình dự án Chung cư F.Home, từ loại hình nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở thương mại, Công ty chưa hoàn thành các hồ sơ pháp lý dễ diều chỉnh dự án. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn tiếp tục báo cáo đề xuất và được UBND thành phố cho phép điều chỉnh quy mô, số lượng căn hộ công trình Chung cư F.Home.

Dự án Chung cư F.Home đã thay đổi quy mô công trình, số lượng căn hộ và chiều cao các tầng, tổng chiều cao công trình nhưng Chủ đầu tư không làm thủ tục điều chỉnh giấy phép mà vẫn căn cứ theo Hồ sơ Giấy phép xây dựng số 1159/GPXD ngày 11/7/2013 để tiếp tục triển khai thi công xây dựng là không còn phù hợp và không đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 5, điểm b khoản 1, Điều 10, Nghị định số 64/2012 của Chính phủ.

Sau khi UBND Thành phố Đà Nẵng, có chủ trương cho phép điều chỉnh dự án, Công ty chưa hoàn thành các thủ tục, hồ sơ pháp lý nhưng đã tiến hành triển khai thi công xây dựng.

Trong quá trình triển khai thi công xây dựng công trình Chung cư F.Home (triển khai thực tế từ tháng 5/2014 và hoàn thành tháng 02/2018), các cơ quan và người đứng đầu có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng đô thị là Sở Xây dựng Đà Nẵng, Chủ tịch UBND quận Hải Châu, Chủ tịch UBND phường Thạch Thang chưa thường xuyên đôn đốc, theo dõi, kiểm tra, phối hợp và xử lý kịp thời việc xây dựng theo giấy phép được cấp để xảy ra việc xây dựng sai phép như chiều cao các tầng, tổng chiều cao công trình, vị trí và diện tích đỗ xe công trình... so với Giấy phép xây dựng số 1159 (ngày 11/7/2013) là không đúng quy định.

Tại thời điểm Sở Xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu, hiện trạng tầng 1 và tầng lửng bố trí diện tích đỗ xe không đảm bảo theo hồ sơ thiết kế đã được cấp phép xây dựng; hồ sơ thiết kế công trình thiết kế sau thiết kế cơ sở) không được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định, quy mô công trình thay đổi so với Giấy phép xây dựng số 1159/GPXD ngày 11/7/2013 do Sở Xây dựng cấp.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn căn cứ vào Giấy phép xây dựng số 1159/GPXD ngày 11/7/2013 (trong khi dự án đã chuyển sang loại hình nhà ở thương mại; Giấy phép xây dựng được cấp khi thành phần hồ sơ chưa đầy đủ và không có văn bản chấp thuận đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở của UBND thành phố Đà Nẵng) để kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành đưa công trình vào sử dụng và đồng ý cho Công ty tổ chức nghiệm thu có điều kiện đưa công trình Chung cư F.Home vào sử dụng tại Công văn số 9971 (ngày 26/10/2018) của Sở Xây dựng về việc thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành đưa công trình Chung cư F.Home vào sử dụng.

Việc Công ty tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các tổ chức, cá nhân khi hồ sơ dự án chưa có giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt (chưa thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở) là chưa đảm bảo về điều kiện đối với bất động sản dựa vào kinh doanh theo quy định tại điểm a khoản 1, Điều 7, Luật kinh doanh bất động sản số 63 (ngày 29/6/2006) và điểm d, khoản 3, Điều 9, khoản 2, Điều 60, Nghị định số 71 (ngày 23/6/2010) của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng “có vấn đề” về thủ tục, trình tự.