Những ngân hàng đang đổ tiền vào Thủ Thiêm

Thị trường địa ốc TP.HCM những ngày qua nổi sóng với đợt đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Có 4 lô đất được đấu giá thành công, giúp ngân sách thu về hơn 37.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lô 3-12 rộng 10.000 m2 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trả đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm. Mức giá đất bình quân 2,45 tỷ đồng/m2 tạo ra kỷ lục mới về giá bất động tại Việt Nam. Nhưng cũng mang đến những nghi ngờ về năng nực tài chính và khả năng giải bài toán kinh doanh của doanh nghiệp trúng đấu giá.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm tọa lạc bên bờ Đông sông Sài Gòn đối diện Quận 1, TP.HCM, có tổng diện tích 657 ha, được quy hoạch là một trung tâm mới, hiện đại và mở rộng của TP.HCM với các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp của thành phố. 

Dự án được chia ra làm 8 phân khu chức năng riêng biệt. Trong đó phần lớn diện tích hai phân khu số 5 và 6 nằm ở trung tâm khu đô thị đã được Công ty Đại Quang Minh phát triển các khu biệt thự, liền kề và nhà ở kết hợp thương mại. 

Các phân khu còn lại từ số 1 đến số 4, được chia làm nhiều lô đất, trong đó nhiều lô đã có chủ theo hình thức BT hoặc giao đất. Phần lớn diện tích các khu này hiện nay vẫn là những bãi đất trống, số dự án triển khai chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Công ty Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) được xem là đơn vị sở hữu quỹ đất lớn nhờ thực hiện các hợp đồng BT tại khu vực Bắc Thủ Thiêm. Trong 9 lô đất được giao, CII đã hoàn thiện 2 khu căn hộ thấp tầng là Lakeview (lô đất 3-1) và Lakeview 2 (lô đất 4-7) trong năm 2018 và 2019 và đang xây một khu căn hộ D'verano tại lô 3-2.

Ở vị trí 2 lô đất đẹp khác được nhận (lô 3-15 và 3-16), CII chuyển nhượng cho Công ty Refico lô 3-15 để doanh nghiệp này phát triển dự án Khu căn hộ cao cấp The River Thu Thiem. Dự án trên lô đất này gồm 525 căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện để bàn giap cho khách hàng.

Ngân hàng đứng sau tài trợ vốn cho dự án The River Thu Thiem là VPBank. Cụ thể, VPBank đã nhận thế chấp toàn bộ quyền sử dụng và tài sản trên đất của lô đất 3-15, đồng thời là đơn vị phát hành bảo lãnh cho người bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ khu đất này.

Một chủ đầu tư khác đang phát triển dự án lớn tại Thủ Thiêm là Công ty TNHH liên doanh thành phố Đế Vương (Empire City). Đây là chủ đầu tư dự án thuộc Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm với điểm nhấn là tòa nhà cao 88 tầng, nằm tại phân khu 2b của KĐT Thủ Thiêm.

Hiện Empire City đang triển khai xây dựng giai đoạn 1 là cụm chung cư phức hợp tại các lô đất 2-14, 2-16, 2-17, 2-15a và b, 2-21. Trong đó, dự án tại lô 2- 16 và 2-17 có tên thương mại là chung cư Tilia Residences quy mô 472 căn hộ và lô đất 2-21 có tên thương mại là chung cư Cove Residence quy mô 136 căn hộ đã xây dựng cơ bản và được cấp phép mở bán.

Vietinbank là ngân hàng cung cấp tín dụng phát triển dự án của Empire City. Để đảm bảo nghĩa vụ khoản tín dụng vay của Vietinbank, Empire City đã thế chấp quyền và tài sản phát sinh trên dự án Tilia Residences và Cove Residence tại ngân hàng này.

Để được mở bán các căn hộ, Empire City phải được VietinBank đồng ý (nhưng không có nghĩa là giải chấp tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng tại VietinBank. Toàn bộ nguồn thu của dự án phải được chuyển về tài khoản của VietinBank theo cam kết của chủ đầu tư.

Một dự án cũng được triển khai hoàn thiện tại Thủ Thiêm là Khu phức hợp Sóng Việt (tên thương mại The Metropole Thủ Thiêm) của Công ty Quốc Lộc Phát. Dự án có tổng diện tích gần 7,6 ha tại khu chức năng số 1, nằm trên 4 lô đất có ký hiệu 1-13, 1-14, -1-16, 1-17.

Trong đó, lô đất 1-16 đã được triển khai xây dựng với 456 căn hộ cao cấp và gần hoàn thành để bàn giao cho người mua nhà. Còn lô đất 1-13 đã xây xong phần móng và được cấp phép bán 120 căn hộ trong số 240 căn theo thiết kế của dự án.

Ngân hàng Phương Đông (OCB) của chủ tịch Trịnh Văn Tuấn – người có mối quan hệ mật thiết với Quốc Lộc Phát là ngân hàng cấp hạn mức bảo lãnh cho Quốc Lộc Phát để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của công ty đối với người mua tại dự án. 

Bên cạnh đó, ngân hàng OCB cũng nhận thế chấp một phần dự án, bao gồm toàn bộ quyền và tài sản của 4.225 m2 tại tầng 3 và 3A có chức năng văn phòng/văn phòng thương mại dịch vụ tại Tháp C thuộc Dự án công trình thương mại kết hợp nhà ở cao tầng tại lô đất 1-13.

Trong khi đó, chung cư triển khai trên lô đất 1-17 cũng của Quốc Lộc Phát được cấp vốn bởi TPBank. Ngân hàng này đã nhận thế chấp tài sản đảm bảo là quyền lợi phát sinh từ dự án chung cư cao tầng tại lô đất này.

Các khu đất thuộc dự án The Metropole Thủ Thiêm của Quốc Lộc Phát và dự án Empire City của Liên doanh thành phố Đế Vương từng gây xôn xao khi tháng 6/2019 khi xuất hiện trong báo cáo của Thanh tra Chính phủ.

Theo đó Thanh tra Chính phủ xác định, các dự án Khu phức hợp Tháp quan sát và Khu phức hợp Sóng Việt được UBND TPHCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; UBND TPHCM đã tính và đã thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trong đó việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 là không đúng quy định, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Theo Báo Sài gòn Giải phóng, các cơ quan chức năng đang rà soát, tham mưu, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM về số tiền sử dụng đất bổ sung của lô 1-13, theo yêu cầu của Thanh tra Chính phủ và UBND TP.HCM. Do đó, Sở Xây dựng TP.HCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất đóng bổ sung, và tổng số tiền mà công ty phải đóng, nên không thể xác định diện tích sàn xây dựng cho phép công ty bán nhà hình thành trong tương lai. 

Trong lúc chờ cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt bổ sung tiền sử dụng đất, cũng như tháo gỡ khó khăn, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp huy động vốn để tiếp tục triển khai dự án trong bối cảnh dịch Covid -19 bùng phát, kịp tiến độ bàn giao cho khách hàng, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TPHCM có ý kiến về việc Sở xác nhận điều kiện bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai đối với 50% diện tích sàn căn hộ tại Khu phức hợp Sóng Việt, không vượt quá tổng diện tích sàn căn hộ tương ứng với số tiền sử dụng đất công ty đã nộp vào ngân sách nhà nước. Sau đó không lâu, ngày 24/9, Quốc Lộc Phát được cấp phép mở bán 120 căn hộ trong số 240 căn tại khu căn hộ cao tầng trên lô đất 1-13.