TIN MỚI!

Đọc nhanh >>

Vụ Cocobay ‘vỡ trận’: Luật sư nói gì về 'miếng phô mai tẩm độc' của Empire?

Một trong những hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Tổ hợp nghỉ dưỡng Cocobay Đà Nẵng được chủ đầu tư Công ty Thành Đô (Tập đoàn Empire) đưa ra là “chuyển condotel thành căn hộ”. Luật sư bày tỏ sự kinh ngạc trước giải pháp "chưa từng có" này.

Chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng vừa thông báo chấm dứt việc chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm cho các khách hàng mua condotel từ năm 2020.
Chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng vừa thông báo chấm dứt việc chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm cho các khách hàng mua condotel từ năm 2020.

Liên quan tới việc không thể thực hiện cam kết trả lợi nhuận 12%/năm, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án này.

Cụ thể, Tập đoàn Empire đưa ra phương án 1 là khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và nhận lại các sản phẩm condotel để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Phương án 2 là hai bên có thể tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư sẽ hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, nhưng Công ty Thành Đô sẽ chiết khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh… và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công Thành Đô. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

Đáng chú ý nhất là phương án thứ 3, nếu khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư thì sẽ phải nộp một khoản chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ. Khách hàng sẽ được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm; hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm, chủ sở hữu căn hộ có thể tiếp tục hợp tác phân chia lợi nhuận hoặc chấm dứt hợp tác.

Cũng với lựa chọn chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư, khách hàng còn được lựa chọn giải pháp không nộp phí chuyển đổi, không ở và giao lại cho Công ty Thành Đô khai thác để chia sẻ lợi nhuận. Điều kiện ràng buộc là hợp tác 10 năm, trong đó 3 năm đầu chủ căn hộ được nhận thu nhập cố định theo mặt bằng chung của thị trường. Trong 7 năm tiếp theo, khách hàng được nhận thu nhập cố định hoặc tỉ lệ 80% phần lãi từ hiệu quả kinh doanh...

Sự việc CocoBay Đà Nẵng "vỡ trận" đã được dự báo tư sớm và trở nên "nóng" trong 2 năm qua do chủ đầu tư bất ngờ chậm, ngừng thanh toán lợi nhuận cam kết. Đỉnh điểm là các khách hàng đã làm đơn tố cáo chủ đầu tư Tập đoàn Empire lừa đảo. Thị trường xôn xao trước sự "vỡ trận" của CocoBay Đà Nẵng bởi đây là dự án condotel đầu tiên đưa ra chính sách chia sẻ lợi nhuận cao tới 12% và có quy mô hàng chục nghìn căn condotel.

Thế nhưng, cam kết lợi nhuận này đã không được thực hiện, gây bức xúc cho hàng nghìn khách hàng, nhà đầu tư mà theo sự ví von của luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công Luật TAT Law firm là "miếng phô mai tẩm độc".

 

Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Môi trường, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo bày tỏ kinh ngạc và khó hiểu trước cách giải quyết của chủ đầu tư Tập đoàn Empire.

Theo bà Thảo, hiện nay loại hình condotel chưa được pháp luật ghi nhận và còn chưa rõ ràng về tính sở hữu, bởi bản chất condotel chính là khách sạn, một sản phẩm nghỉ dưỡng du lịch, lưu trú. Cho nên, nếu khách hàng chọn giải pháp tiếp tục là condotel thì tiếp tục rơi vào bế tắc lâu dài.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Law firm
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Law firm

Đặc biệt, giải pháp chuyển condotel trở thành nhà ở, đất ở, khiến vị luật sư này hết sức kinh ngạc. Bởi lẽ, Cocobay Đà Nẵng là một dự án về du lịch lưu trú được chính quyền địa phương cấp phép. Đất sử dụng trong trường hợp này chính là đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ và đã được nhà nước quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Cho nên, việc chuyển đổi thành nhà ở là điều bất hợp lý và nếu có thì chỉ những khu vực đất được quy hoạch làm đất ở.

“Không hiểu nội dung này trước khi đưa ra với khách hàng đã được thông qua chính quyền địa phương và đã được chấp nhận hay chưa. Thế mà chủ đầu tư lại lạc quan đến thế, luật sư Thảo phân tích nhận định.

Nhận định thêm về các giải pháp chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đưa ra, vị luật sư này cũng cho rằng, một chi tiết hết sức vô lý là nếu khi chuyển sang đất ở nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phí tổn 15% giá trị mua bán, đây chính là một sự đánh đố nhằm trực lợi của chủ đầu tư.

“Tôi hiểu rằng, công ty này có ý định thu 15% là để dự phòng chuẩn bị chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở, mà phải trả 100% tiền sử dụng đất. Như vậy, là người mua bất động sản phải bỏ tiền ra để mua quyền sử dụng đất đối với bất động sản của mình”, luật sư Thảo nhấn mạnh.

Đề cập tới trách nhiệm của các cơ quan quản lý, luật sư Thảo đánh giá: “Làn sóng condotel phát triển rầm rộ trong những năm qua, tất cả các cơ quan nhà nước đều biết hiện tượng này từ trung ương đến địa phương, tuy nhiên một số cơ quan quản lý đã khá thờ ơ với sự việc này, ví dụ như Bộ Tài nguyên & Môi trường hay là trực tiếp quản lý ngành của Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch. Trong khi đó Bộ Xây dựng vốn có rất ít có chức năng liên quan đến quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, thì lại tỏ ra nhiệt tình thái quá".

Luật sư cho rằng, thời gian qua việc để cho các doanh nghiệp xây dựng hoặc bán condotel một các ồ ạt, số lượng ước tính tới cả trăm nghìn sản phẩm là không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Nhưng không có cơ quan nào lên tiếng cảnh báo hay là ngăn chặn, dẫn tới hậu quả nghiêm trọng như hôm nay. Và những vụ "vỡ trận condotel" như CocoBay Đà Nẵng có thể sẽ còn tiếp diễn trong tương lai, gây thiệt hại cho hàng chục nghìn nhà đầu tư, để lại hệ luỵ cho xã hội.

Đây chính là bài học cảnh báo cho vấn đề quy hoạch phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên quy mô lớn tại Việt Nam, mà sự buông lỏng quản lý của cơ quan có thẩm quyền, bất chấp quy định pháp luật, cũng như các chiêu trò của chủ đầu tư dự án để kiếm "siêu lợi nhuận", dẫn tới hậu quả rất khó xử lý về mặt pháp lý.

Phân tích mô hình kinh doanh của condotel, hiện một câu chuyện đang được lan toả chóng mặt trên mạng xã hội đã bóc trần bản chất của vụ việc "vỡ trận" của dự án condotel hiện tại và trong tương lai.

Cụ thể: "Công ty Bất động sản mời bạn mua ngôi nhà 10 tỉ đồng, và đưa ra giải pháp tài chính rất "bùi tai" cho khách hàng là: chỉ cần trả 3 tỉ đồng, công ty sẽ thu xếp với ngân hàng chấp thuận cho bạn vay 7 tỉ đồng. Bạn không cần quan tâm lãi suất phải trả cho ngân hàng và khoản nợ gốc lớn này. Vì công ty này cam kết sẽ thuê lại ngôi nhà đó để kinh doanh và trả tiền thuê cho bạn đủ để bạn trả lãi ngân hàng đồng thời có thêm một khoản lợi nhuận bỏ túi.

Nghe kèo có vẻ thơm. Trong cuộc chơi này ngân hàng tất nhiên không ngu. Họ sẽ giữ giấy tờ ngôi nhà đó chừng nào bạn chưa trả hết 7 tỉ đồng nợ gốc và tiền lãi vay. Thực tế, đến lúc này, ngân hàng mới là chủ thực của ngôi nhà đó. Không phải bạn. Nếu không có đủ 10 tỉ đồng thì bạn chỉ là người đi vay hộ cho công ty Bất động sản mà thôi.

Bi kịch xảy ra khi bất động sản rớt giá. Lãi suất tiền vay tăng. Công ty Bất động sản kêu không kinh doanh được vì thị trường không nóng như kỳ vọng và không trả tiền thuê nhà cho bạn. Lúc này nếu không xoay ra đủ số tiền, ngân hang sẽ siết nợ ngôi nhà đó còn bạn mất 3 tỉ đồng và mắc bệnh đau đầu mãn tính.

Câu chuyện này được kể mấy năm trước bởi một anh có Facebook là Nguyen Van Bao. Giờ nó đang được tái hiện rõ ràng với những nhà đầu tư tại Cocobay và sắp tới có thể là hàng loạt cái tên đao to búa lớn khác".

https://kinhtemoitruong.vn/vu-cocobay-vo-tran-luat-su-noi-gi-ve-mieng-pho-mai-tam-doc-cua-empire-11478.html

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Law firm
Theo Tạp chí KTMT