Theo số liệu của Ngân hàng (NH) Nhà nước, tính đến hết tháng 6-2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) đạt trên 2,36 triệu tỉ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái. Dư nợ tín dụng BĐS hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, tăng hơn so với tỉ lệ 19,9% của cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nợ xấu lĩnh vực BĐS khoảng 36.400 tỉ đồng, tăng 5% so với cuối năm ngoái.
Nợ xấu có dấu hiệu tăng
Thống kê của FiinGroup - một doanh nghiệp (DN) hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ tích hợp về dữ liệu tài chính - tại 27 NH cho thấy tỉ lệ nợ xấu nội bảng của các nhóm NH này tăng lên 1,42%. Đáng chú ý, tỉ lệ nợ xấu nội bảng có thể tăng thêm khi các NH chuyển dần những khoản nợ tái cơ cấu về đúng nhóm nợ bởi thời hạn tái cơ cấu nợ do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 đã kết thúc vào cuối tháng 6-2022. Đồng thời, thị trường trái phiếu gặp khó khăn do nguồn vốn hoạt động của các DN BĐS bị hạn chế sẽ là yếu tố tạo thêm thách thức nợ xấu tại các NH.
Theo số liệu của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong 5 năm qua, DN BĐS phát hành trái phiếu trung bình 100.000 tỉ đồng/năm. Theo đó, năm 2022 và 2023 sẽ có khoảng 138.000 tỉ đồng trái phiếu DN BĐS đến hạn trả nợ. Trong khi đó, người mua số lượng lớn trái phiếu DN BĐS là NH. Như thế, khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu, nếu DN BĐS không thanh toán được thì tỉ lệ nợ xấu của NH đã mua trái phiếu sẽ tăng lên chóng mặt.
Lãnh đạo NH TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) thừa nhận nợ xấu tại một số NH đang có dấu hiệu tăng, nhất là khoản nợ của các DN đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng, du lịch… bởi nhóm này gần như không thể hồi phục sau dịch. Mặt khác, những NH đã mua trái phiếu DN BĐS cũng đứng trước nguy cơ gia tăng tỉ lệ nợ xấu.
"Hiện tại, phần lớn các NH hạn chế cho vay BĐS khi room (hạn mức) tín dụng không còn nhiều. Theo đó, dòng tiền chảy vào thị trường nhà đất rất ít, DN BĐS không bán được sản phẩm nên không có dòng tiền để thanh toán tiền mua trái phiếu cho NH" - vị lãnh đạo NH lý giải.
Một cán bộ tín dụng của NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho hay thị trường BĐS đang khựng lại, nguồn vốn mà NH cung ứng cho thị trường này hết sức nhỏ giọt. Thậm chí, có NH tồn đọng hàng trăm hồ sơ đã đồng ý cho vay nhưng chưa giải ngân vì room cho vay BĐS đã hết.
"Nếu trong vài tháng tới, room tín dụng của mỗi NH không được nới lỏng thì thị trường nhà đất càng gặp nhiều khó khăn. Khi đó, người đã vay tiền NH để kinh doanh nhà đất có thể không bán được hàng, dẫn đến mất khả năng trả nợ, khoản vay đó sẽ rơi vào nợ xấu" - cán bộ tín dụng này phân tích.
Nợ xấu vẫn trong ngưỡng an toàn nhưng có nguy cơ gia tăng trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Vẫn trong tầm kiểm soát
Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực nhận định nếu so với tổng dư nợ BĐS hiện khoảng 2,36 triệu tỉ đồng thì tỉ lệ nợ xấu BĐS sẽ khoảng 1,57%, cao hơn mức nợ xấu chung là 1,5% của cả hệ thống NH. Con số này chưa đáng lo nhưng cũng phản ánh mức độ rủi ro cao hơn. "Đáng chú ý, nợ xấu tiềm ẩn sẽ tăng lên theo tình hình chung khi Thông tư 14 của NH Nhà nước về cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ đã hết hiệu lực từ ngày 30-6 nhưng cơ bản vẫn trong tầm kiểm soát" - TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.
TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng số nợ xấu BĐS hơn 36.400 tỉ đồng nếu xét theo giá trị tuyệt đối thì lớn nhưng vẫn trong ngưỡng và tỉ lệ nợ xấu an toàn. Tuy nhiên, khó khăn của thị trường BĐS và các DN trong lĩnh vực này chỉ mới bắt đầu nên nguy cơ nợ xấu sẽ gia tăng trong thời gian tới.
Bởi vì dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS mới bị thắt chặt khoảng 2 tháng nay trong bức tranh chung là nhiều NH thương mại hết hạn mức cho vay. Trước đó, trong nửa đầu năm 2022 tăng trưởng tín dụng của hệ thống NH rất nhanh, bao gồm cả vốn chảy vào BĐS.
"DN BĐS đang khát vốn mà NH không còn nhiều dư địa để cho vay. Chưa kể một số DN trong lĩnh vực này đang sắp đến hạn trả nợ trái phiếu đã phát hành. Do đó, bài toán trước mắt mới đáng lo ngại và đòi hỏi giải pháp kịp thời từ Chính phủ, NH Nhà nước nhằm xử lý, ngăn chặn nợ xấu phát sinh" - TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.
Góp ý giải pháp ứng phó với nợ xấu BĐS, TS Cấn Văn Lực cho rằng chính sách quản lý cần khơi thông dòng vốn vào lĩnh vực này, nhất là những phân khúc tiềm năng, có nhu cầu thật như BĐS khu công nghiệp, nhà ở.
Song song đó, cần khơi thông dòng vốn trái phiếu DN để giảm bớt phụ thuộc tín dụng NH. Các giải pháp này được cho là khả quan trong bối cảnh Chính phủ sửa đổi Nghị định 153 về trái phiếu DN và các tổ chức tín dụng tiếp tục rà soát, cơ cấu lại danh mục cho vay BĐS.
Theo TS Đinh Thế Hiển, NH Nhà nước bắt đầu thông báo triển khai chiến lược tái cấu trúc hệ thống NH thương mại, trong đó nêu rõ quan điểm sẽ mạnh tay chấn chỉnh hoạt động của các tổ chức tín dụng, nhất là những NH tăng trưởng quá nóng mà không có nền tảng quản trị rủi ro tốt, đổ vốn vào lĩnh vực rủi ro cao như đầu tư - kinh doanh BĐS. Khi dòng vốn tín dụng vào BĐS được kiểm soát hợp lý, thị trường này sẽ không tăng trưởng quá nóng mà vẫn phát triển được.
Nhiều giải pháp của Ngân hàng Nhà nước
Theo NH Nhà nước, dư nợ tín dụng BĐS hiện tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Tín dụng NH được đẩy mạnh quá mức vào BĐS sẽ tạo rủi ro lớn, do lĩnh vực này thường có thời gian vay vốn dài trong khi nguồn huy động của hệ thống NH chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường.
Do đó, NH Nhà nước đã triển khai đồng bộ các giải pháp, chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Theo đó, thường xuyên rà soát, hoàn thiện quy định về tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng theo hướng có lộ trình giảm dần tỉ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn. Ngoài ra, tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là tín dụng BĐS.
