Đầu tư bất động sản nào ít rủi ro, hiệu quả năm Quý Mão?

Chia sẻ với VnExpress về kênh đầu tư tài sản ít rủi ro và hiệu quả trong 12 tháng tới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết dù các dự báo thị trường còn nhiều thách thức trong năm 2023, vẫn có một số loại nhà, đất đáp ứng được tiêu chí kép an toàn và hiệu quả. Điều kiện cần và đủ để tối ưu khả năng sinh lời là phải nắm giữ dài hạn 3 năm trở lên vì mọi cơ hội đầu tư ngắn hạn (lướt sóng, mua nhanh bán nhanh) đều đã bị triệt tiêu từ cuối năm ngoái.

Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, các trường hợp bán tài sản trong năm 2022 đa số đều giảm giá bán kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh do tác động domino của tình trạng thiếu hụt dòng tiền (kiểm soát tín dụng) và lãi suất tăng. Dư chấn này dự kiến vẫn kéo dài sang năm 2023 và có thể giảm dần khi càng về cuối năm. Do đó, 9-12 tháng tới là thời gian thuận lợi để mặc cả mua tài sản vì dễ thương lượng giá hợp lý, khi mua xong nên nắm giữ, khai thác và tích lũy nhưng không có lợi nếu bán tài sản.

Ông Tuấn phân tích, tiêu chí đầu tư an toàn được hiểu là mua tài sản có pháp lý hoàn chỉnh với giá sát hoặc thấp hơn thị trường (không bị mua hớ, không bị mua đắt) và khi cần bán có thể bán được (có thanh khoản tốt). Trong khi đó, tiêu chí hiệu quả cần xét đến khía cạnh có thể đạt được biên lợi nhuận kỳ vọng, tối ưu nhất là vừa khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản sơ cấp lẫn thứ cấp đều trầm lắng, sụt giảm thanh khoản suốt năm 2022, dự báo thị trường năm 2023 cũng chưa thể nhanh chóng phục hồi, các quyết định đầu tư để nắm giữ và khai thác tiêu dùng nên xuất phát từ nhóm bất động sản phục vụ dân sinh, có nhu cầu sử dụng cao sẽ tránh được rủi ro ngoài ý muốn.

Ông Tuấn tham chiếu việc đầu tư tài sản với các kênh khác gồm: chứng khoán có chỉ số Vn-Index giảm 33% trong năm 2022, giá vàng SJC tại TP HCM tăng 8,68% năm qua, đồng ngoại tệ USD tỷ giá biến động 2,09% và lãi suất tiết kiệm tối đa 6,5% trong 12 tháng vừa qua và lãi suất tiết kiệm hiện nay đạt khoảng 9-9,5% một năm. Theo đó, bước sang năm 2023, loại bất động sản nào có thể đạt biên lợi nhuận vượt trội hơn các kênh này và ít rủi ro đều có thể xem là kênh đầu tư hiệu quả. Với tiêu chí trên, ông Tuấn cho rằng có ít nhất 4 loại bất động sản nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo.

Nhà mặt phố

Nhà mặt phố còn gọi là nhà phố mặt tiền: tại TP HCM loại bất động sản này có lợi suất từ việc cho thuê trong 12 tháng qua đạt trung bình 1-2% một năm và cao nhất 2,9% một năm, bên cạnh khả năng tăng giá 15-16% một năm, vị chi tổng biên lợi nhuận ước tính đạt 18,9% một năm. Vùng lợi nhuận này đã được ghi nhận từ năm 2022 và nhiều khả năng tiếp tục trong năm 2023.

Tuy nhiên đây là loại tài sản có giá trị rất lớn, lên đến hàng chục tỷ đồng một sản phẩm, nên thanh khoản sẽ chậm và kén khách mua đi bán lại. Do đó, để tối ưu hóa được lợi nhuận, khi quyết định đầu tư nhà phố mặt tiền phải nắm giữ tài sản dài hạn từ 3-4 năm trở lên và chỉ ưu tiên tài sản có pháp lý hoàn chỉnh.

Trong thời gian nắm giữ, nhà đầu tư có thể tận dụng lợi thế khai thác dòng tiền ổn định từ việc cho thuê mặt bằng. Dữ liệu của Batdongsan trong năm 2022 cho thấy mức độ quan tâm thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến nhà mặt phố cho thuê tại TP HCM tăng 263% so với năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường cho thuê loại tài sản này có diễn biến tích cực, vẫn chưa thể quay lại thời hoàng kim năm 2019 trở về trước nhưng đã hồi phục so với các năm đại dịch bùng nổ 2020-2021.

Nếu nhà đầu tư trường vốn, năm 2023 có thể mặc cả mua nhà phố mặt tiền với giá "mềm" hơn so với vùng đỉnh cách đây 1-2 năm, đồng thời kiên nhẫn chờ đợi thời cơ chín muồi khi thị trường bất động sản cải thiện thanh khoản trong vài năm tới, sẽ có nhiều cơ hội bán chốt lời.

Nhà riêng lẻ

Nhà riêng lẻ hay còn gọi là nhà phố hẻm tại TP HCM có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê đạt 2-2,6% một năm, khả năng tăng giá 10% một năm, tổng cộng biên lợi nhuận đầu tư trong năm vừa qua đạt 12,6%. Biên lợi nhuận này có thể tiếp tục duy trì trong năm 2023 do lượng tìm kiếm thuê nhà riêng lẻ trong năm 2022 tăng 157% so với năm 2021, cho thấy mức độ quan tâm loại tài sản cho thuê này tăng mạnh, nhu cầu thuê khá lớn.

Ưu điểm của loại nhà riêng lẻ là tổng giá trị tài sản vừa phải, dao động từ 3-5 tỷ đồng hoặc phân khúc nhỉnh hơn có giá khoảng 6-8 tỷ đồng một căn, vốn ít nhờ đó sẽ không kén khách so với nhà phố mặt tiền lên đến hàng chục tỷ đồng một căn. Tuy nhiên, xét trong bối cảnh thị trường năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn về thanh khoản, nếu xuống tiền đầu tư phải nắm giữ tài sản dài hạn 2-3 năm trở lên mới tối ưu hóa được lợi nhuận.

Khi mua nhà riêng lẻ cần tiến hành các bước thẩm định giá, kiểm tra quy hoạch (vì thường hay vướng quy hoạch hẻm, lộ giới) và chỉ nên mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Nhà trọ

Nhà trọ, phòng trọ cho thuê là loại tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của đại đa số người lao động bình dân đến tầng lớp trung lưu mới nổi. Trong năm 2022 loại tài sản này đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê 4-5% tùy vị trí và gia tăng giá trị 15% với trường hợp vẫn còn nắm giữ trong dài hạn. Tổng biên lợi nhuận cả năm qua của loại tài sản này đạt 19-20% ước tính theo giá trị dòng tiền. Mức độ quan tâm đến nhà trọ cho thuê trên các chợ bất động sản trực tuyến đã tăng 84% trong năm qua và dự kiến còn tiếp tục đi lên trong 12 tháng tới.

Ưu điểm của nhà trọ là phân khúc cho thuê giá vừa túi tiền, ít kén khách, giá trị đất của khu nhà trọ cũng tăng lên theo thời gian nếu tích lũy lâu dài. Điểm cần lưu ý là để hoàn vốn khi đầu tư nhà trọ này thường mất thời gian khấu hao suất đầu tư, sau đó mới bắt đầu có lãi, thời gian phù hợp để đạt biên lợi nhuận tối ưu thường mất 3-5 năm thậm chí lâu hơn tùy vào phân khúc trung cấp hay bình dân.

Đất nền vùng ven

Đất nền vùng ven là loại tài sản chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng tương lai, đã trải qua nhiều biến động trong năm 2022 cùng với tình trạng rớt giá mạnh, thanh khoản xuống thấp. Trong 12 tháng qua, đất nền tại các huyện ven TP HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài khu với biên độ điều chỉnh 10-25% tùy khu vực.

Dữ liệu của Batdongsan cũng cho thấy đất nền tỉnh giáp ranh Sài Gòn như Bình Dương đi ngang, Bình Phước giảm giá 8% trong giai đoạn từ tháng 12/2021 đến tháng 12/2022 còn đất nền tại Long An đi ngang trong suốt khoản thời gian từ tháng 3/2022 đến tháng 12/2022. Đất nền phía Nam giảm giá cục bộ trong khi đất nền vùng ven phía Bắc gồm các tỉnh Bắc Giang, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình đồng loạt rớt giá 7-22% trong 9 tháng cuối năm 2022.

Đà giảm giá của thị trường đất nền vùng ven được dự báo có thể tiếp diễn trong năm 2023 với các khu vực từng xảy ra sốt ảo. Vì vậy, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để mặc cả mua vào đất nền vùng ven sau đó tích sản (tích lũy tài sản), nhưng năm 2023 không phải thời điểm tốt để bán ra.

Đất nền không có chức năng tiêu dùng phục vụ dân sinh, nên không thể hoặc khó cho thuê, nếu cho thuê đất nguồn thu cũng rất thấp, không đáng kể so với chi phí đầu tư đã bỏ ra. Vì vậy, nếu mua đất nên ưu tiên có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chọn khu vực vùng ven nhưng có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Mục đích là có thể tận dụng cơ hội xây nhà hoặc phòng trọ cho thuê trên chính khu đất sẽ gia tăng được cơ hội khai thác tiêu dùng, chuyển tình trạng tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn.

Với diễn biến thị trường đất nền vùng ven còn nhiều bất định trong những quý tới, vẫn còn nhiều cơ hội mặc cả mua được nền đất có vị trí kết nối tốt với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Sau khi mua đất, nên xây dựng công trình trên đất để cho thuê, khai thác và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên có thể tối ưu hóa lợi nhuận gộp từ cho thuê và gia tăng giá trị đất tối thiểu trên dưới 15% mỗi năm, càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian.

Theo ông Tuấn, 4 nhóm tài sản trên có biên lợi nhuận gộp từ khai thác cho thuê và gia tăng giá trị theo thời gian hàng năm đạt ngưỡng 12,6-20%, vượt trội so với các kênh chứng khoán, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm.

Riêng nhóm tài sản căn hộ chung cư tại TP HCM, nếu đầu tư chỉ đạt tỷ suất sinh lời từ cho thuê trên dưới 4% một năm, khả năng tăng giá trị năm 2022 chỉ đạt 2-4%, thậm chí có không ít trường hợp bị giảm giá do thanh lý hoặc bán sớm. Do đó, lợi nhuận gộp năm qua của nhóm tài sản này tối đa 8%, thậm chí thấp hơn, vẫn còn lép vế so với kênh đầu tư vàng và gửi tiết kiệm.

Mặt khác, sức mua căn hộ chung cư trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm mạnh trong năm ngoái, nên điểm yếu nằm ở thanh khoản chưa kịp hồi phục trong năm 2023, thậm chí thanh khoản có thể bị thử thách lâu hơn nhóm tài sản nhà gắn liền với đất. Chính vì vậy, căn hộ chung cư chưa đạt tối ưu tiêu chí kép là đầu tư an toàn và hiệu quả nếu tham chiếu với các kênh đầu tư khác trên thị trường.

Trên thực tế, căn hộ chung cư đang dần trở thành loại tài sản mua để sử dụng, tiêu dùng hơn là mục đích đầu tư, mặc dù khả năng khai thác cho thuê có xu hướng tăng trở lại so với trước đại dịch Covid-19 bùng nổ năm 2020-2021. Nếu dòng tiền khiêm tốn, dưới 2 tỷ đồng và vẫn quan tâm đến kênh đầu tư căn hộ, có thể chọn chung cư phân khúc bình dân nhưng điều kiện cần và đủ là nhà phải sử dụng được ngay hoặc sẵn sàng để khai thác cho thuê.

Ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư năm Quý Mão nếu quyết định chọn 4 nhóm tài sản đạt tiêu chí an toàn và hiệu quả gồm nhà phố mặt tiền, nhà riêng lẻ, nhà trọ và đất nền để "gửi vàng" nên lưu ý rà soát pháp lý cẩn thận, kế đến mới xét đến giá cả, vị trí, hạ tầng... Đừng nên mua tài sản chỉ vì giá quá rẻ mà nên ưu tiên vị trí và tính thanh khoản (kiểm tra xem mua xong đến khi cần bán có bán được không).

Trong năm 2023, thị trường bất động sản dự kiến vẫn khát tiền mặt, vì vậy, nhà đầu tư cần hoạch định dòng tiền dài hạn, có chiến lược mua vào và nắm giữ tài sản dài hơi mới hạn chế được rủi ro.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập cũng cho rằng khó khăn và thách thức vẫn đang chờ đón thị trường bất động sản năm 2023, vì vậy xu hướng đầu tư ưu tiên cho sự an toàn và tối ưu hóa dòng tiền khai thác trên bất động sản sẽ lên ngôi.

Ông Kiên khuyến nghị nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt, sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như loại nhà có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều...

Một kinh nghiệm để đánh giá mức độ an toàn của bất động sản là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng bất động sản đó, vì bản thân các nhà băng cũng có hệ số đề phòng rủi ro cho chính họ khi cho vay. Ví dụ, tài sản 10 tỷ được định giá 9 tỷ và cho vay trên 6-7 tỷ là tài sản tốt (thường ngân hàng định giá bằng 80-90% giá thị trường và cho vay 70-90% định giá này). Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỷ nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỷ, thậm chí chỉ cho vay theo giá đền bù nhà nước, điều đó chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng đã có đề phòng nhất định.

"Dù không có nhu cầu vay hoặc chỉ vay tỷ trọng thấp trên giá trị tài sản, việc tìm đến ngân hàng để thẩm định hồ sơ vay là một thủ thuật hiệu quả giúp giảm thiểu rủi ro", ông Kiên nói.

Trong giai đoạn khó khăn về "tiền tươi" hiện nay, bất động sản có thu nhập dòng tiền cũng sẽ được ưu tiên hơn bất động sản để không. Các tài sản có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hàng năm (được hiểu là phép toán so sánh thu nhập dòng tiền trên giá trị tài sản) dưới 3% một năm là hiệu quả thấp, 3-4,5% một năm là hiệu quả trung bình, tốt 4,5-5,5% và xuất sắc 6-8% trở lên. Tuy nhiên, cần phân biệt doanh thu khai thác tối đa - con số hay được bên bán và môi giới đề cập - để đẩy giá trị tài sản với "lợi nhuận thực tế thu về" - là thu nhập thực tế bỏ túi sau khi đã trừ đi tất cả chi phí.

Ông Kiên cũng khẳng định năm 2023 không còn cơ hội cho trường phái đầu tư lướt sóng do thanh khoản thị trường chưa hồi phục đồng thời rủi ro đầu tư ngắn hạn ngày càng tăng khi lãi vay cao và kiểm soát tín dụng với bất động sản vẫn còn tiếp diễn. Do đó, tốt nhất là sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, không vay khi mua tài sản. Trường hợp nhà đầu tư muốn vay phải hoạch định sẵn nguồn tiền để trả lãi và chỉ nên vay tối đa 20-30% giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro.