Nêu đề xuất tại chương trình: Dân hỏi - Chính quyền trả lời với chủ đề “Quản lý, sử dụng nhà chung cư” do HĐND TP.HCM tổ chức vào ngày 13/3/2022, bà Nguyễn Thị Thu Nga, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nói rằng nên công khai tên các chủ đầu tư vi phạm xây dựng trên trang thông tin điện tử và cấm chủ đầu tư thực hiện các dự án mới khi vi phạm cam kết với khách hàng.
"BÊU TÊN" CHỦ ĐẦU TƯ VI PHẠM
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Vân, Trưởng Ban Đô thị, Hội đồng nhân dân TP.HCM, qua đợt giám sát hàng loạt chung cư trên địa bàn TP.HCM đã nổi lên nhiều vấn đề, như: chậm cấp giấy chứng nhận; chậm bàn giao kinh phí bảo trì; tranh chấp xác định phần sở hữu chung, riêng; hoạt động của ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành chưa thông suốt...
Cụ thể, tại chung cư Lexington (TP. Thủ Đức, TP.HCM), bà Hồ Thị Vinh, cư dân tại chung cư này cho biết không chỉ Lexington mà còn có nhiều chung cư khác tại TP.HCM chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền căn hộ mà lỗi không do phía cư dân.
Tại chung cư Hưng Ngân (quận 12, TP.HCM), ông Trần Minh Tuấn, Phó Ban quản trị chung cư này cho biết các dự án chung cư khi chào bán được chủ đầu tư cam kết rất nhiều tiện ích như: hồ bơi, công viên, khu vui chơi trẻ em hay trường học.... khiến giá thành căn hộ cao hơn so với dự án căn hộ chỉ đơn thuần để ở. Tuy nhiên, thực tế, khi khách hàng nhận nhà thì nhiều tiện ích bị cắt bớt hoặc chủ đầu tư chưa thực hiện. Khi cư dân thắc mắc thì chủ đầu tư hứa hẹn kéo dài qua nhiều năm.
Trả lời cư dân chung cư Hưng Ngân, bà Nguyễn Thị Thu Nga, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết: theo Điều 58, Nghị định 16/2022 của Chính phủ quy định, đối với hành vi chưa hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án đã được duyệt là hành vi vi phạm về xây dựng. Mức xử phạt vi phạm này từ 800 triệu đến 01 tỷ đồng. Biện pháp khắc phục hậu quả là cơ quan quản lý nhà nước sẽ buộc chủ đầu tư hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã được phê duyệt.
“Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận cho đăng tải các vi phạm của các chủ đầu tư, doanh nghiệp này lên cổng thông tin điện tử của thành phố cũng như cho bổ sung quy định theo hướng cấm hoặc không giải quyết tiếp tục chấp thuận đầu tư đối với những dự án mới của các chủ đầu tư, các doanh nghiệp có nhiều vi phạm”, bà Nga nhấn mạnh.
Về phí bảo trì chung cư, bà Nga nhấn mạnh: Điều 107, 108 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với chủ sở hữu nhà chung cư khi sử dụng phải có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí cho bảo trì phần sở hữu chung. Đồng thời, cũng quy định đối với căn hộ phần diện tích khác trong nhà chung cư, kể cả trong phần kinh doanh, phần phụ, nhưng chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung của tòa nhà.
Do đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm đóng 2% giá trị căn hộ, hoặc diện tích giữ lại đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá trị cao nhất tại tòa nhà chung cư đó.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh, đã phân chia được các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung thì được tách biệt với phần sở hữu chung của tòa nhà.
Chủ đầu tư và người mua trong quá trình thương thảo hợp đồng mua bán, phải thể hiện thỏa thuận tỷ lệ phân chia phần kinh phí bảo trì sở hữu chung thành nhiều phần đề quản lý sử dụng theo Điều 109 của Luật Nhà ở.
Nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao hoặc đóng kinh phí bảo trì thì ban quản trị hoặc người dân phản ánh đến UBND quận, huyện hoặc Sở Xây dựng.
NỢ SỔ VÌ DỰ ÁN THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
Đối với vấn đề về cấp giấy chứng nhận, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thông tin: từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Sở đã cấp giấy chứng nhận cho 71.000 căn. Các dự án đủ điều kiện hồ sơ pháp lý thành phố đã cấp xong.
Còn lại 50.000 căn chưa cấp giấy chứng nhận, thuộc 02 nhóm trường hợp mà hiện nay TP.HCM đang tập trung giải quyết.
Thứ nhất, chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đầy đủ nên chưa cấp giấy chứng nhận. Sở đã ra quyết định xử phạt nhiều chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Thứ hai, dự án có một số vướng mắc, như: trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư xây dựng sai phép (06 dự án); thế chấp quyền sử dụng đất toàn bộ dự án, thậm chí thế chấp cả dự án trong ngân hàng (khoảng 60 dự án)...
Với nhóm dự án có vướng mắc, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tháo gỡ từng vấn đề một để cấp giấy chủ quyền cho dân. Đây là lỗi của chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với Sở Xây dựng để xử lý xây dựng trái phép, buộc các chủ đầu tư phải giải chấp dự án, thay tài sản thế chấp bằng diện tích còn lại của chủ đầu tư để cấp giấy cho dân.
Còn 43 dự án phải bổ sung nghĩa vụ tài chính: Sở Tài nguyên và môi trường sẽ đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất để tính ra nghĩa vụ tài chính của từng dự án.
UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường có kế hoạch cấp giấy chứng nhận theo từng năm. Trên cơ sở đó, từ nay đến năm 2023, Sở sẽ cấp khoảng 40.000 giấy chứng nhận.
Theo ông Lê Hòa Bình, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư là một nội dung quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở của TP.HCM.
UBND thành phố đã chỉ đạo Thanh tra xây dựng phối hợp Công an thành phố, các sở, ngành liên quan và UBND các cấp tập trung đẩy mạnh hoạt động kiểm tra, thanh tra chuyên đề về quản lý vận hành nhà chung cư.
Trong đó, xử lý các tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng, đặc biệt là việc thu nộp, quản lý và sử dụng phí bảo trì để kịp thời xử lý nghiêm các vi phạm trong hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Việc quản lý nhà chung cư cần có quy chế phối hợp giữa 03 nhà: “Nhà đầu tư - Nhà nước - Người dân”. Việc phối hợp này phải được thực hiện chặt chẽ ngay từ đầu để giảm tranh chấp, bức xúc. Hiện nay, hàng tuần UBND TP.HCM đều giao ban để giải quyết các khó khăn, vướng mắc tại các dự án đầu tư, trong đó có công tác cấp giấy chứng nhận.
UBND thành phố cũng đang giao cho Sở Xây dựng nghiên cứu, biên soạn cẩm nang quản lý, sử dụng nhà chung cư để phát hành cho các chung cư. Dự kiến tháng 4/2022, cẩm nang sẽ đến tay người dân.
Với việc cấp giấy chủ quyền căn hộ chung cư, ông Bình cho rằng các chủ đầu tư phải chuẩn bị các hồ sơ, thủ tục để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà ngay từ khi khởi công công trình. Sau khi bàn giao nhà thì chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục để nộp hồ sơ.
