Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra tiêu chí dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên mới đủ điều kiện đấu thầu dự án sử dụng đất. Ảnh: Tiến Tân
Văn kiện Đại hội XII của Đảng đề ra một trong các phương hướng phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là “mở rộng cơ chế đấu thầu, đấu giá”. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 cũng yêu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, trong đó cần “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất (DASDĐ)”.
Cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (LCNĐT) thực hiện DASDĐ là sự kết hợp cả đấu thầu (phải đánh giá về năng lực, kinh nghiệm, giải pháp kỹ thuật của nhà đầu tư cũng như hiệu quả đầu tư trong tương lai) và đấu giá (chào tăng giá để khai thác giá trị địa tô) và có hợp đồng để dễ dàng kiểm soát. Theo nhiều địa phương, cơ chế đấu thầu cũng giúp huy động nguồn lực của nhà đầu tư để triển khai ngay công tác giải phóng mặt bằng theo phương án dự kiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà cơ quan nhà nước đã xây dựng.
Việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu DASDĐ được đánh giá là rất cần thiết để triển khai Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, nhiều ý kiến còn băn khoăn về các điều kiện để quỹ đất được lựa chọn thực hiện đấu thầu; các tiêu chí, điều kiện về đấu thầu DASDĐ tại bản Dự thảo đang được đưa ra lấy ý kiến.
Tham gia vào nhiều dự án đất, Công ty CP Eurowindow Holding cho rằng, việc quy định “dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên” mới đủ điều kiện đấu thầu DASDĐ là quá cao. Theo đại diện Eurowindow Holding, khi đó các quỹ đất có diện tích dưới 100 ha cơ bản chỉ có thể lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá. Như vậy, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng (trung bình khoảng 2,5 - 5 tỷ đồng/1 ha) và không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn lực để thực hiện.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về đất đai, theo pháp luật về xây dựng, dự án khu đô thị chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên là được đấu thầu. Trong khi đó, Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 ha là không dễ dàng.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Bizlink cũng cho rằng, cần làm rõ về mục đích, cơ sở để xác định tiêu chí này. Nếu giữ tiêu chí này thì cơ chế đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư DASDĐ có thể bị lách luật bằng cách chia nhỏ thành nhiều dự án.
Hay tiêu chí “Nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất”, theo Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, có thể chưa hoàn toàn phù hợp nếu như có trường hợp một nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng với thiết kế, kỹ thuật không đòi hỏi kỹ thuật cao trong khi nhà đầu tư khác lại có đề xuất về thiết kế, kỹ thuật có tính chất kỹ thuật vượt trội, đem lại hiệu quả kinh tế, bảo vệ môi trường tốt hơn, do đó cần nhiều thời gian hơn để thực hiện. Một chuyên gia khác cũng cho rằng, Luật Đất đai chỉ nên quy định trường hợp nào đưa ra đấu thầu DASDĐ, còn tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư ra sao sẽ ở bước đấu thầu, quy định tại pháp luật về đấu thầu.
Đối với tiêu chí “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị QSDĐ cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất. Tiêu chí “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị” cũng rất cảm tính, không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.
Ý kiến khác phân tích hai đặc trưng của đấu thầu DASDĐ là: dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; và việc dự án triển khai trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, Dự thảo Luật mới chỉ nêu vế đầu tiên, cần quy định cả vế thứ hai để phân định dễ dàng hơn trường hợp đấu thầu, đấu giá.
Ngoài ra, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, không chỉ giới hạn ở các DASDĐ theo Luật Đất đai mà còn mở rộng phạm vi sang bao quát các dự án đầu tư kinh doanh nói chung. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới chỉ quy định về giao đất thông qua đấu thầu DASDĐ mà chưa quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa, đấu thầu trong trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện. Điều này sẽ dẫn đến khoảng trống pháp lý cần làm rõ trong mối liên hệ không tách rời với Luật Đấu thầu (sửa đổi).
