Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2024 mang tên “Sàng lọc cơ hội”, VCBS đánh giá, thời gian qua, thị trường phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Mặt bằng giá cao làm chậm tiến độ phục hồi của thị trường, tình trạng mất cân đối cung cầu cũng như những vướng pháp pháp lý gây đình trệ hoạt động phát triển dự án mới, tất cả đã đặt các doanh nghiệp vào thế “phòng thủ”.
 |
| Thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào giai đoạn thanh lọc |
Theo đó, các doanh nghiệp địa ốc đã phải tạm dừng/giãn tiến độ đầu tư dự án, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, yêu cầu mức đầu tư cao và điều kiện thị trường thuận lợi để hấp thụ nguồn hàng lớn. Đồng thời, họ cũng phải áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ gói nội thất,… để giảm lượng tồn kho và thu về dòng tiền. Mặt khác, do phải tập trung nguồn lực để xử lý các khoản nợ vay trái phiếu, các doanh nghiệp không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án. Điều này khiến thị trường bất động sản thời gian vừa qua trở nên trầm lắng, thiếu vắng các kế hoạch đầu tư/công bố dự án mới. Thay vào đó là các hoạt động M&A và sự gia tăng hiện diện của các chủ đầu tư lớn trong phân khúc nhà ở xã hội với mục đích duy trì bộ máy và tạo dựng hình ảnh, thương hiệu.
Đáng chú ý, VCBS nhấn mạnh, việc thanh toán và đẩy mạnh mua lại trước hạn các lô trái phiếu đã tiêu tốn đáng kể nguồn tiền mặt của các doanh nghiệp, khiến nhiều đơn vị bị suy giảm nguồn lực tài chính và uy tín trong việc huy động trên thị trường vốn. Theo VCBS, điều này có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến năng lực tái khởi động các dự án khi thị trường hồi phục và nhiều khả năng, áp lực thanh toán nghĩa vụ trái phiếu vẫn sẽ ở mức cao trong năm 2024.
 |
| Áp lực thanh toán nghĩa vụ trái phiếu vẫn cao trong năm 2024 |
Nói về triển vọng trong năm tới, đơn vị này cho rằng, xuất phát từ nhu cầu nhà ở lớn, tiềm năng dài hạn của thị trường bất động sản nhà ở vẫn dồi dào. Đối với phần lớn người dần, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn do lịch sử tăng giá tốt và các kênh đầu tư mới như trái phiếu, quy đầu tư chưa tạo dựng được niềm tin. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ nhận được động lực thúc đẩy từ hạ tầng, đặc biệt là giải ngân đầu tư công.
Cùng với đó, việc thông qua các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. Đồng thời, các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới. Tuy nhiên, sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng – 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế.
VCBS đánh giá, thị trường về cơ bản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và có những tín hiệu hồi phục ban đầu. Tuy vậy, nguồn cung mới dự báo vẫn tương đối hạn chế trong năm 2024 khi cần thêm các nỗ lực, giải pháp để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc, sự phân hoá mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp, đòi hỏi doanh nghiệp phải dựa nhiều hơn vào nguồn lực nội tại.
 |
| Theo VCBS, điểm phân hoá có thể được xác lập từ năm 2024 |
Theo đó, những doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.
Đối với các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước do quy mô vay nợ lớn và tích lũy nhiều dự án, quỹ đất với giá vốn cao trong giai đoạn sốt nóng; việc rà soát đối với hoạt động bán hàng, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý được thắt chặt; suy giảm uy tín và khả năng huy động mới (qua tín dụng, trái phiếu và phát hành cổ phần), đặc biệt đối với các doanh nghiệp từng vi phạm nghĩa vụ trái phiếu, hoặc phải thực hiện giãn hoãn nợ.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bảo toàn tốt nguồn lực trong giai đoạn khó khăn, sở hữu những lợi thế trong phát triển dự án có thể bứt phá trong chu kỳ mới của thị trường. Theo VCBS, đó là các doanh nghiệp sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị chôn vốn tại các dự án quá lớn; sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý; có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm; sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.
Với các tiêu chí đó, những cái tên được các nhà phân tích đánh giá cao là Công ty CP Vinhomes (HOSE: VHM), Công ty CP Nam Long (HOSE: NLG), Công ty CP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) và Công ty CP Tập đoàn Cotana (HNX: CSC).
