Thị trường nửa đầu năm trầm lắng
Báo cáo triển vọng ngành 6 tháng cuối năm phát đi bởi Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt đưa ra góc nhìn tích cực về triển vọng ngành bất động sản Việt Nam trong dài hạn với các động lực từ diện tích bình quân đầu người, tỷ lệ đô thị hóa đang ở mức thấp và bối cảnh triển vọng thu nhập bình quân dự báo sẽ cải thiện đáng kể trong những năm tiếp theo.
Số liệu thống kê cho thấy, trong nửa đầu năm 2022, các hoạt động phát triển dự án bất động sản thương mại nhà ở cả nước ghi nhận diễn biến chậm hơn so với năm 2021 (cấp phép giảm 61%, đang triển khai giảm 7%, đủ điều kiện mở bán giảm 32% so với cùng kỳ). Trong đó, Bình Dương, Kiên Giang, Quảng Ngãi, Nghệ An, Đà Nẵng, Phú Thọ, Hà Nội đang là các tỉnh thành dẫn đầu về hoạt động phát triển nhà ở thương mại.
"Các dự án du lịch nghỉ dưỡng cũng đang cho thấy sự chững lại khi chỉ có 6 dự án được cấp phép mới trong nửa đầu năm. Bên cạnh đó, số lượng các dự án đang triển khai cũng ghi nhận giảm 6% so với cùng kỳ", báo cáo nêu.
Trong khi đó, hoạt động giao dịch đất nền trên cả nước vẫn diễn ra khá sôi động, với 366.555 giao dịch, chiếm hơn 80% số lượng các sản phẩm liên quan đến nhà ở.
Năm 2021, nguồn cung và sức mua bất động sản căn hộ tại khu vực Hà Nội được duy trì ổn định so với năm 2020. Qua nửa đầu 2022, nhu cầu ghi nhận sự tăng trưởng khả quan (+34%), trong khi nguồn cung mới chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ (+3%) đã thúc đẩy giá bán các sản phẩm căn hộ được hưởng lợi (+27%).
Khác với TP.HCM, phân khúc trung cấp tại Hà Nội vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung hàng năm. Tuy nhiên, phân khúc bình dân đã ngày càng thu hẹp đáng kể. Dự án nhà phố và biệt thự đang diễn biến khá tích cực cả về nguồn cung (+330% so với cùng kỳ) và tỷ lệ hấp thụ (khoảng 97%).
Tại TP.HCM, trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới bất động sản căn hộ đã có xu hướng cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 76%, con số thấp nhất trong giai đoạn 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mới ngày càng có xu hướng dịch chuyển về phân khúc cao cấp và hạng sang khi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Đáng chú ý, phân khúc bình dân đã không có dự án chào bán kể từ quý I/2019.
Các dự án mở mới tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM (2021: 52%, nửa đầu năm 2022: 83%) do vẫn còn quỹ đất phát triển và được hưởng lợi từ tiện ích hạ tầng. Trong nửa đầu 2022, nhà phố và biệt thự ghi nhận sự phục hồi tích cực. Số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đạt 606 căn, đã vượt so với con số 600 căn của cả năm 2021. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn đang ở mức thấp hơn so với cả năm 2021.
Nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn
Theo VDSC, trong ngắn và trung hạn, dự báo các tỉnh thành đang đứng đầu về mật độ dân số và thu nhập so với mặt bằng chung cả nước bao gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc... sẽ là các khu vực có hoạt động phát triển bất động sản phát triển nhanh so với mức tăng trưởng chung toàn ngành. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản các khu vực được sự đầu tư hạ tầng của Chính phủ cũng dự báo sẽ phát triển sôi nổi hơn trong trung hạn.
Trong dài hạn, các động lực từ diện tích bình quân đầu người, tỷ lệ đô thị hóa đang ở mức thấp và bối cảnh triển vọng thu nhập bình quân được cho là sẽ cải thiện đáng kể trong những năm tiếp theo dự báo sẽ mang đến tác động tích cực tới thị trường.
Hà Nội: Xu hướng ngày càng phát triển ra các khu vực ngoại thành
Trong bối cảnh nguồn cung quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, các dự án có xu hướng phát triển rộng ra các khu vực ngoại thành (Hoài Đức, Đan Phượng, Hoàng Mai, Long Biên) cũng như mở rộng ra các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang).
Theo VDSC, xu hướng mở rộng này kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy giá mặt bằng chung khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận tăng nhanh trong thời gian tới. Công trình hạ tầng nổi bật trong giai đoạn tới là quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.
Đà Nẵng: Triển vọng phục hồi từ du lịch và định hướng phát triển dài hạn của tỉnh
Nhóm nghiên cứu kỳ vọng những tín hiệu phục hồi ngành du lịch tích cực trong nửa đầu năm 2022 sẽ kích thích sự trở lại của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng. Do đó, trong trung và dài hạn, định hướng phát triển ngành du lịch, logistics và công nghệ cao theo quy hoạch TP. Đà Nẵng 2021 - 2030. Bên cạnh đó sẽ phát triển các dự án lớn như: Cảng Liên Chiểu, dự án tàu điện ngầm kết nối các quận trung tâm, dự án tàu điện kết nối Hội An, khơi thông sông Cổ Cò... Điều này sẽ tạo lợi thế cho các sản phẩm nghĩ dưỡng, căn hộ cao tầng và gia tăng giá trị của tất cả các loại hình bất động sản nói chung.
TP.HCM: Dự án mới tập trung ở phân khúc cao cấp
Với thực trạng quỹ đất có xu hướng ngày càng khan hiếm, VDSC cho rằng các dự án phát triển mới phần lớn sẽ vẫn nằm tại khu vực phía Đông quận 9, Thủ Đức. Đồng thời, việc khan hiếm quỹ đất sẽ khiến các dự án mới tập trung phần lớn tại phân khúc cao cấp. Tại báo cáo trước đó, CBRE dự báo giá bán căn hộ thị trường sơ cấp tại TP.HCM có thể tăng ở mức CAGR 4%/năm.
Một số công trình hạ tầng đáng chú ý có thể kể đến như: Đường Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 2, tuyến metro 1.
Đồng Nai: Hưởng lợi mạnh mẽ từ hạ tầng
Trong ngắn, trung và dài hạn, bất động sản Đồng Nai dự báo sẽ hưởng lợi từ dịch chuyển mở rộng phía Đông TP.HCM cũng như chính sách phát triển các công trình hạ tầng trọng điểm có tầm ảnh hưởng khu vực của Chính phủ như: Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Tân Phú, cầu Phước An.
Bình Dương: Triển vọng phát triển từ động lực khu công nghiệp
Triển vọng phát triển bất động sản tỉnh Bình Dương trong quá khứ được dẫn dắt từ hoạt động phát triển công nghiệp và đẩy mạnh cơ sở hạ tầng.
Trong những năm tới đây, dự báo tiềm năng phát triển bất động sản của tỉnh vẫn còn rất lớn trên cơ sở dư địa phát triển khu công nghiệp. Bên cạnh đó là việc hoàn thiện một số dự án hạ tầng trọng điểm giai đoạn 2022 - 2030 như: Đường vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Chơn Thành kỳ vọng sẽ giúp tăng giá trị các dự án.
Đồng bằng sông Cửu Long: Hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng
Đây được đánh giá là khu vực sẽ hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng của Chính phủ, bao gồm: Cao tốc Cần Thơ - Hậu Giang - Cà Mau, cao tốc Cao Lãnh - Phú Hữu, cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, cảng Định An, mở rộng kênh Chợ Gạo.
Bên cạnh đó, xu hướng phát triển khu công nghiệp sẽ dần dịch chuyển về khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nhờ lợi thế kết nối đường thủy, đường bộ đến TP.HCM, hoạt động giải phóng mặt bằng có chi phí thấp và thuận lợi hơn so với các khu vực Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu./.
