Trầm lắng nhưng có chọn lọc
Số liệu thống kê của DKRA Group vừa công bố cho biết, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong quý II/2025 ghi nhận có sự tăng nhẹ về nguồn cung ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, tuy nhiên vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 6% so với cùng kỳ, nhưng vẫn duy trì ở mức thấp. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm 69% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Bắc dẫn đầu về lượng tiêu thụ khi đóng góp hơn 93% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.
Phân khúc nhà phố/shophouse ghi nhận tăng 16% so với cùng kỳ, dù vậy có đến 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án trước đó. Lượng tiêu thụ tăng 14%, phần lớn tập trung ở các sản phẩm hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng bảo đảm với giá bán dao động từ 5 - 10 tỷ đồng/căn.
Riêng phân khúc condotel, ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm hơn 35% so với cùng kỳ. Phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 94%). Khu vực miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 62% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group phân tích, mặt bằng giá bán sơ cấp phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse tiếp tục xu hướng đi ngang dù các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai chương trình ưu đãi, chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận… nhằm gia tăng thanh khoản. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá bởi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.
Tuy nhiên, ở phân khúc condotel, mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 5% so với quý trước và tăng bình quân 7% so với cùng kỳ năm trước. Các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.
Theo tìm hiểu của phóng viên, các thị trường trọng điểm của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay gồm: Phú Quốc, Đà Nẵng, Hội An, Phan Thiết, Nha Trang, Hồ Tràm, Sapa, Hòa Bình, Quảng Ninh (Vân Đồn, Bãi Cháy)… Báo cáo tổng hợp từ CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Batdongsan.com.vn cho hay, tính chung 6 tháng đầu năm nay, tổng lượng giao dịch các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn quốc giảm khoảng 35% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung mới cũng thu hẹp, chỉ bằng 60% mức trung bình giai đoạn 2020 - 2022.
Trong đó, tại Phú Quốc, giá condotel và biệt thự biển giảm 25 - 35% so với đỉnh trong năm 2020, với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 20%. Đà Nẵng, Hội An, giá vẫn giữ mức ổn định, nhưng giao dịch gần như “đóng băng”, nhiều nhà đầu tư mắc kẹt do áp lực lãi vay.
Đối với Phan Thiết, Nha Trang, Hồ Tràm, tuy có chuyển động nhẹ nhờ du lịch nội địa khởi sắc, nhưng dòng tiền vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng vẫn cao so với mặt bằng thu nhập.
Tại Sapa, Hòa Bình, Quảng Ninh, dự án nghỉ dưỡng núi có sức hút tốt hơn nhờ xu hướng "wellness - detox - nghỉ dưỡng xanh", tuy nhiên đây chỉ mang tính chất của thị trường ngách.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, sự quan tâm đối với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn, nhưng tâm lý đầu tư ngắn hạn đã bị thay thế bằng yêu cầu khắt khe về tính pháp lý, vận hành và dòng tiền thuê lại. Nếu không cải thiện pháp lý và thay đổi mô hình vận hành, condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung rất khó trở lại thời kỳ vàng son.
Thực tế cũng đã minh chứng, mô hình cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từng rất phổ biến trong giai đoạn 2017 - 2020 hiện đã gần như biến mất, nhường chỗ cho cơ chế chia sẻ doanh thu thực tế, nhưng cơ chế này lại vốn không dễ đoán trước.
Hướng đến chuyên sâu và tái cấu trúc
Tổng giám đốc của một công ty bất động sản thừa nhận, tỷ suất lợi nhuận thực tế của bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê hiện chỉ khoảng 2 - 4%/năm, sau khi trừ chi phí quản lý, vận hành và khấu hao nội thất.
Tất nhiên, các dự án không có thương hiệu quốc tế vận hành thường gặp khó khăn trong khai thác cho thuê. Đó là chưa kể, rủi ro pháp lý condotel và officetel vẫn là điểm trừ lớn, khi đến nay vẫn chưa có cơ chế rõ ràng cho việc cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài.
Đánh giá tổng thể trong nửa cuối năm 2025, các chuyên gia cho hay, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục trong trạng thái “ngủ đông”, do sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
Đáng lưu ý, sẽ có một vài điểm sáng nhỏ ở những thị trường có lợi thế về hạ tầng và du lịch nội địa. Trong đó, Hồ Tràm, Bình Châu được hưởng lợi từ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, nhưng sức mua vẫn phụ thuộc nhiều vào du khách TP.HCM. Phan Thiết, Kê Gà triển vọng trung hạn nhờ sân bay Phan Thiết, dự kiến hoàn thành 2026. Phú Quốc cần thêm thời gian để ổn định pháp lý và thu hút khách quốc tế trở lại.
Hiện các xu hướng mới như wellness & retreat resort (sản phẩm nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe, detox, thiền, trị liệu), co-ownership (đồng sở hữu), tái cấu trúc vận hành… cũng đang hình thành, kỳ vọng thu hút nhiều nhà đầu tư trung và dài hạn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khuyến nghị, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng không nên mua chỉ vì giá đã giảm sâu nếu chưa rõ phương án vận hành hoặc pháp lý dự án. Thay vào đó, nên ưu tiên sản phẩm đã đưa vào vận hành thực tế, có thương hiệu quản lý quốc tế. Đặc biệt, tránh đầu tư theo cam kết lợi nhuận cố định, mà hãy tính toán dựa trên lợi nhuận dòng tiền thực tế.
Dù giá đã hạ nhiệt, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi “vùng trũng” thanh khoản. Trong bối cảnh hiện nay, phân khúc này không còn là “miếng bánh ngon” dễ ăn như giai đoạn trước 2020. Đây là thời điểm tốt để quan sát, sàng lọc và chuẩn bị chiến lược đầu tư dài hạn chứ không thể “bắt dao rơi” khi thị trường chưa hồi phục rõ ràng.
