Nhiều sai phạm
Thời gian qua, trên địa bàn cả nước xảy ra nhiều sai phạm liên quan đến quản lý, sử dụng NƠXH. Vào đầu tháng 6 vừa qua, sau khi có phản ánh từ dư luận, Sở Xây dựng Bắc Ninh tiến hành kiểm tra 3 dự án, gồm: Dự án khu nhà ở Bắc Từ Sơn, phường Đồng Nguyễn (TP Từ Sơn); dự án khu NƠXH tại phường Tân Hồng (TP Từ Sơn) và dự án Khu NƠXH phường Khắc Niệm (TP Bắc Ninh).
Nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Công Hùng
Qua đó, phát hiện nhiều trường hợp đã dọn đến ở nhưng chưa ký hợp đồng mua, thuê mua; một số đã ký hợp đồng nhưng không hợp lệ. Đặc biệt, rất nhiều trường hợp đã mua nhưng không đúng đối tượng... Trong khi đó, một số chủ đầu tư còn không trình Sở Xây dựng thẩm định giá bán theo quy định, giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá bán công bố nhằm thu tiền chênh lệch...
Trước sức ép từ dư luận, tỉnh Bắc Ninh cấp tốc chỉ đạo cơ quan chức năng xử phạt đối với chủ đầu tư, buộc thu hồi và hoàn trả bên mua, bên thuê mua đối với những hợp đồng mua bán không đúng đối tượng, đảm bảo điều kiện theo quy định.
Tương tự, tại địa bàn Hà Nội, hàng loạt dự án NƠXH sai phạm liên quan đến việc sử dụng không đúng mục đích, bán nhà không đúng đối tượng cũng đã bị cơ quan chức năng nêu tên, có thể kể đến như: Dự án ngõ 622 phố Minh Khai với 57 trường hợp; khu nhà ở ô đất CC-1 Khu đô thị Quốc Oai 65 trường hợp...
Cùng với những sai phạm nêu trên, thời gian qua, hành vi mua bán, chuyển nhượng NƠXH trái phép diễn ra ngày càng phức tạp, núp bóng dưới dạng nhiều loại hợp đồng, văn bản giữa người dân với nhau là văn bản viết tay hoặc tấm vi bằng có đóng dấu của Văn phòng Thừa phát lại mà không mang nhiều giá trị pháp lý. Do còn nhiều kẽ hở trong việc thẩm định đối tượng mua NƠXH, người có nhu cầu thực khó tiếp cận và không ít người chọn cách mua suất của người khác bán lại, khi chưa đủ thời hạn 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng theo quy định hiện hành.
“Thực tế việc này vẫn diễn ra nhan nhản, giống như “chuyện thường tình ở huyện”. Những người có nhu cầu thực về chỗ ở vẫn chấp nhận rủi ro, vì điều kiện tài chính hạn chế nên mặc dù mua sang tay giá cao hơn mức chủ đầu tư chào bán nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều những sản phẩm nhà ở thương mại. Miễn là giải quyết nhu cầu cấp thiết trước mắt là chỗ ở, còn rủi ro thì nhiều người chép miệng hên - xui” - luật sư Trịnh Hữu Đức - Văn phòng luật Hàm Rồng nói.
Cẩn trọng những hệ lụy
Theo đánh giá, việc mua bán NƠXH trước thời điểm 5 năm theo quy định hiện hành tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi trái luật. Những hợp đồng viết tay hoàn toàn có nguy cơ bị vô hiệu hóa vì người mua không thể thực hiện sang tên, công chứng hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng vẫn mang tên chủ cũ.
Đồng thời rất dễ xảy ra phát sinh tranh chấp bất lợi cho người mua nhà, người bán cũng có thể bội ước khi tranh chấp ra tòa, vì giấy tờ viết tay không giá trị hoặc sẽ gây khó khăn, không hợp tác khi đủ điều kiện làm thủ tục sang tên, đổi chủ...
Vì vậy, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý, đưa ra 2 phương án về vấn đề nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê. Cụ thể, theo phương án 1, cơ bản như quy định hiện hành, đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở, được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH quy định chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Phương án 2, đề xuất bỏ quy định về thời hạn sau 5 năm mới được bán lại NƠXH. Cùng với đó, bên mua, bên thuê mua NƠXH được bán lại nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH với giá bán do các bên thỏa thuận. Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
“Đề xuất bỏ quy định sau 5 năm mới được bán lại NƠXH sẽ gỡ khó nhưng vẫn đảm bảo đối tượng, tạo sự thông thoáng về cách thức sử dụng và chuyển giao. Nếu với quy định cũ chỉ được bán lại sau 5 năm nhưng nếu một chủ căn hộ sau khi mua nhà được 1 năm nhưng lại chuyển công tác sang nơi khác mà muốn bán nhà lại chưa đủ thời gian được bán, trong khi có đối tượng khác đến thay ông làm việc cần mua lại cái nhà đó thì vẫn chưa làm thủ tục chuyển tên được” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay.
Nhìn nhận một cách khách quan, đề xuất của Bộ Xây dựng mang ý nghĩa trên khía cạnh nhân văn giúp cho những người mua nhà tránh được rủi ro có thể gặp phải. Nhưng theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, NƠXH là sản phẩm ưu tiên cho những người không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở thương mại, nếu bỏ đi thì chúng ta phải liên tục xây dựng NƠXH cho nhiều người đăng ký.
Tuy nhiên, với điều kiện hiện nay thì việc này vô cùng khó khăn. Trong quy định cũ thời hạn mua sau 5 năm mới được chuyển nhượng cũng rất hợp lý, vì sau khoảng thời gian này những người phát triển được tài chính sẽ chuyển sang mua sản phẩm nhà ở thương mại chất lượng tốt hơn.
“Nhưng nếu bây giờ bỏ quy định này đi thì NƠXH sẽ trở thành sản phẩm để mua bán dễ dàng trên thị trường, tạo điều kiện cho một số người hay nhóm lợi ích thêm cơ hội để buôn bán.
Nhiều người không có nhu cầu, lợi dụng cơ chế chính sách sẽ tìm cách chạy chọt cho đủ điều kiện được mua để bán đi kiếm lời mà không ở. Với góc độ này thì đề xuất trên là không hợp lý, cá nhân tôi không đồng tình với nội dung này của dự thảo” - ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.
Mặc dù có nhiều ý kiến trái chiều về đề xuất của Bộ Xây dựng liên quan đến thời hạn được bán lại NƠXH, nhưng các chuyên gia đều cho rằng, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ UBND cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý trong vấn đề này.
Việc mua bán NƠXH trái phép thường xảy ra rất kín đáo, chủ sở hữu sau khi bán vẫn ra mặt để thực hiện các giao dịch trao đổi với ban quản lý nhà ở, chủ đầu tư.
Ngoài ra, pháp luật cũng không có quy định về những biện pháp cụ thể để ngăn chặn việc mua bán trái phép này. Vì vậy, cho dù thực hiện theo phương án nào, cơ quan Nhà nước cũng cần siết chặt công tác quản lý, tăng cường kiểm tra, phát hiện kịp thời và xử lý nghiêm khắc để hạn chế tình trạng mua bán NƠXH tràn lan, sai quy định.
"Tôi ủng hộ việc giữ nguyên theo quy định cũ, nghĩa là sau 5 năm mới được bán lại NƠXH bởi mục đích của NƠXH là hỗ trợ người nghèo có nhà chứ không để lướt sóng kiếm lời. Không những vậy, luật cũng quy định trong 5 năm đó muốn bán lại phải bán cho chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua NƠXH, nhưng sẽ không ai bán lại cho chủ đầu tư mà bán cho đối tượng đủ điều kiện để có giá chênh lệch bên ngoài." - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu
