Sở hữu nhà chung cư có thời hạn hiện Bộ xây dựng đang đề xuất 2 phương án
Theo đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở Bộ xây dựng báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét, có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo 2 phương án: một là theo thời hạn sử dụng công trình, hai là theo thời hạn sử dụng đất (theo quy định của pháp luật về đất đai). Nhiều ý kiến đang lo ngại về việc nhà chung cư sẽ có thời hạn "chỉ từ 50-70 năm" thay vì có thời hạn "lâu dài" như hiện nay.
Thông tin cho biết, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Bộ đưa ra đề xuất này xuất phát từ yêu cầu trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, liên quan đến tính mạng và tài sản của người dân đang sinh sống tại chung cư hiện nay, từ thực tế vướng mắc khó khăn trong việc thực hiện các chính sách cải tạo nhà chung cư hiện nay và trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới, như Trung Quốc, Thái Lan, Pháp, Anh…
Đề xuất của Bộ Xây dựng khiến nhiều người dân lo lắng về việc sở hữu chung cư có thời hạn 50-70 năm tài sản sẽ nhanh mất giá trị. (Ảnh minh họa: Duc Huy Nguyen)
Theo pháp luật hiện hành, khi đặt vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn đang có nhiều ý kiến khác nhau. Hiện Bộ xây dựng đang đề xuất 2 phương án, trong đó có phương án xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Trong thời gian tới, khi nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, nội dung này sẽ được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân… và Quốc hội cũng sẽ thảo luận, xem xét, quyết định trên cơ sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư.
'Sở hữu chung cư 50 năm khác gì đi thuê'
Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Đề xuất này ngay lập tức vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia bất động sản và người dân.
Xung quanh đề xuất này, nhiều độc giả VnExpress cho rằng việc rút ngắn thời hạn sử dụng chung cư xuống còn 50-70 năm là không phù hợp với thị hiếu và tâm lý sở hữu tài sản lâu dài của đại đa số cư dân đô thị:
Bạn đọc Nguyễn Thanh Tuấn Kiệt đã phản hồi trên báo chí cho rằng: Nếu bạn mua đất rồi cất nhà (dù rất nhỏ) thì tôi không nói vì cái lợi ai cũng biết rõ, bởi đất muôn đời vẫn là miếng đất bạn có quyền sử dụng. Còn nếu mua căn hộ chung cư, thực ra là bạn đã đi thuê căn hộ và có quyền ở hoặc cho thuê lại (bán). Ấy vậy mà giờ lại là thuê trong 50 năm (có khi còn ít hơn do thời gian xây dựng của dự án). Bạn còn phải đưa một cục tiền mặt để thuê 50 năm cho chủ nhà (chủ đầu tư).
Sau 50 năm, căn hộ phải đập bỏ do tuổi thọ công trình xây dựng và khi đó bạn (con cháu bạn) chỉ còn lại tờ giấy chủ quyền căn hộ đó (nhưng đã bị đập bỏ). Nếu muốn có lại căn hộ, bạn phải tiếp tục góp tiền xây lại.
Rõ ràng, không có sự khác biệt nào giữa người đi thuê căn hộ ở và người chủ căn hộ về chỗ ở, ngoại trừ chữ "thuê" trong giấy tờ. Bạn đi thuê ở, nếu vì lý do không thích hay phải chuyển việc làm ăn chỗ khác, bạn có thể trả lại trong một nốt nhạc. Còn nếu bạn đã mua (thực ra là thuê 50 năm) thì dù có khó chịu lão hàng xóm căn kế bên hay lý do công việc thay đổi thế nào, thì bạn vẫn phải chấp nhận ở hoặc là phải bán lại với giá thấp hơn (do tuổi thọ công trình giảm dần). Đó là một bất cập.
Độc giả Hungthanhle đồng quan điểm cho rằng: "Người ta làm việc cả đời để mua được căn hộ chung cư và mặc nhiên nghĩ rằng đó là tài sản của mình vĩnh viễn. Nó còn có thêm mục đích để kế thừa lại cho con cháu về sau này. Nay lại dự tính quy định được sở hữu 50-70 năm thì cũng giống như thuê nhà trả tiền trước vậy. Nếu mà như thế sẽ rất là bất hợp lý".
Cùng với đó là bạn đọc Nguyentrungcvtt nhận định: "Xây chung cư để tiết kiệm đất, dễ quy hoạch đường, trường, trạm, có đất để phát triển sản xuất. Chứ đất mỗi người một mảnh thì nát cả quy hoạch, xấu cảnh quan đô thị. Chung cư đa phần dành cho người thu nhập trung bình trở xuống, nếu chỉ cho sở hữu 50-70 năm khác gì họ đi ở thuê? Thay vì việc trả tiền hàng tháng thì giờ phải trả cả cục. Nợ ngân hàng, lại thêm khoản lãi, người ta sẽ không mặn mà với chung cư nữa mà chuyển hết qua mua đất, đẩy giá đất càng tăng cao. Khi đó nhà nước muốn quy hoạch lại càng khó".
Mặt khác, với quan điểm trái ngược, độc giả Toàn Nguyễn đánh giá: "Nước ngoài họ cũng quy định sở hữu chung cư 50-70 năm. Công tác quản lý cũng rất tốt, dễ dàng trong việc quy hoạch và giải tỏa để xây dựng mới các tòa nhà. Mọi người cứ nghĩ 70 năm là ngắn chứ nó cũng gần hai thế hệ kế tiếp nhau rồi.
Chung cư dù cao cấp đến mấy thì sau 70 năm cũng tàn tạ, xập xệ hết. Còn về tiền sử dụng đất khi mua chung cư, mảnh đất có vài ngàn m2 chia cho vài trăm người, hệ số sử dụng đất mười mấy lần, thì tiền sử dụng đất bạn phải nộp dó đáng bao nhiêu trong số đó. Thế nên không thể đòi cấp căn hộ mới tinh ngang giá khi giải tỏa đền bù sau 70 năm. Cứ nhìn các bài học về chung cư cũ ở Hà Nội hay TP.HCM bây giờ không giải tỏa được để chỉnh trang đô thị thì biết".
Bạn đọc Tiến Lực Nguyễn chia sẻ thêm: "Sở hữu 50 năm là có lợi cho người sở hữu. Theo tiêu chuẩn thế giới, chung cư chỉ có tuổi thọ 30-50 năm là phải phá hủy. Lúc đó, người sở hữu căn hộ sẽ mất trắng do chủ đầu tư kiểu Việt Nam đã không còn trách nhiệm gì nữa. Nhưng ở ta, chất lượng công trình xây dựng vốn đã rất kém và việc nghiệm thu cũng rất mập mờ, dẫn đến tuổi thọ công trình chỉ khoảng 15-25 năm là hỏng.
Việc giới hạn quyền sở hữu không quan trọng, quan trọng là buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm đền bù khi công trình không còn giá trị sử dụng. Điều này là kẽ hở để chủ đầu tư lợi dụng bán căn hộ với giá cao hơn rất nhiều giá trị sử dụng".
Nhấn mạnh giá trị đem lại của việc quy định sở hữu chung cư 50-70 năm, độc giả Duy Nguyễn Đức cho rằng: "Không làm lúc này thì đến lúc nào? Thiết nghĩ đây là vấn đề lớn liên quan đến nhiều khía cạnh về quyền sở hữu và niên hạn công trình.
Vậy mỗi công trình nên có niên hạn nhất định, ghi luôn vào sổ hồng. Hết niên hạn, nhà nước nên xây mới (mặc định là xây giống hệt thiết kế cũ) và mỗi hộ gia đình phải có trách nhiệm thanh toán tiền chi phí xây dựng. Vì là công trình do nhà nước xây dựng nên sẽ được hạch toán minh bạch. Nếu hộ nào không thể mua lại chính căn nhà mình thì nhà nước sẽ thu mua lại theo giá thị trường và thanh toán tiền chênh lệch cho chủ nhà.
Luật phải làm ngay từ lúc này để người dân (chủ sổ hồng) biết rõ là sau 70 năm nữa sẽ bị đập đi xây lại, người dân có quyền quyết định nên mua chung cư hay không? Nên nhớ đây là vấn đề khi sửa luật nên làm ngay. Giả sử người dân sở hữu nhà đất thì cũng tương tự, được sở hữu đất lâu dài nhưng 50-70 năm cũng phải đập đi xây lại vì cũ, lạc hậu, mất an toàn... và tiền xây lại cũng phải tự bỏ ra mà thôi. Chung cư cũng thế, người dân phải tự bỏ tiền ra xây lại là chuyện bình thường".
Theo Giám đốc Savills, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50-70 năm, chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.
