Đề nghị áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất

Áp dụng cho tất cả các dự án

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 (Dự thảo Nghị định 44) quy định 3 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và không còn quy định phương pháp thặng dư. Đồng thời, dự thảo Nghị định 44 quy định phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất dưới 200 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo HoREA, quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỉ đồng so với bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã "bỏ sót" rất nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỉ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỉ đồng, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM. 

Do vậy, HoREA đề nghị áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỉ đồng so với bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM vào tháng 2.2022.

Ví dụ, dự án nhà ở thương mại A (TP.Thủ Đức) có diện tích đất 10.000m² tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m² theo bảng giá đất. TP.Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số K1) là 3,3 lần. Như vậy, giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m².

Nếu áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất dự án A thì UBND TP.HCM có thể quy định hệ số K tùy thuộc khu vực và tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng) để xây dựng các hệ số điều chỉnh phù hợp.

Giả định năm 2023 áp dụng hệ số K là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất) cho dự án A thì chủ đầu tư dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000m² = 165 tỉ đồng/m² và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản luôn luôn "nắm đằng chuôi" do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng bảng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh hệ số K theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.

"Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị dưới 200 tỉ đồng thì rất cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỉ đồng. Do không được phép áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" cho các dự án này"- Văn bản của HoREA viết.

Giữ lại phương pháp thặng dư

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị phải giữ lại phương pháp thặng dư vì còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 điều 79 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển (dự án lấn biển), khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp tại các "vùng đất mới" không nằm gần đường giao thông hiện hữu… Những dự án này không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất để tính tiền sử dụng đất mà chỉ có phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất phù hợp.

"Trong hơn 8 năm qua, tất cả các địa phương chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản. Điển hình là TP.HCM, từ 1.7.2014 (ngày Nghị định 44 có hiệu lực) đến nay đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản và đã áp dụng phương pháp thặng dư đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%", HoREA cho hay.