Doanh nghiệp bất động sản nhà ở “ôm” núi nợ phình to

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước có 126 dự án với 55,732 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại được cấp phép trong năm 2022 (số lượng dự án bằng khoảng 53% so với năm 2021); có 466 dự án với 228,029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 48%); 91 dự án với 18,206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (khoảng 55%).

Nguồn cung giảm mạnh kéo theo số căn hộ được cấp phép đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai giảm khoảng 58%, còn 65,909 căn từ 252 dự án.

Dù vậy, lượng giao dịch thành công lại tăng so với năm 2021. Theo đó, cả nước có 785,637 giao dịch bất động sản thành công. Riêng Hà Nội có 7,662 giao dịch và TPHCM có 10,780 giao dịch thành công.

Kết quả kinh doanh nhiều doanh nghiệp đi lùi

Đứng trước những khó khăn về chính sách, thị trường trầm lắng, các doanh nghiệp phát triển nhà ở trong năm 2022 đã buộc phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động.

Hệ quả tất yếu: doanh thu thuần 52 doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở trên 3 sàn (HOSE, HNX và UPCoM) trong năm 2022 giảm 19%, còn 233,658 tỷ đồng; lãi ròng giảm 10%, còn 47,641 tỷ đồng, theo dữ liệu từ VietstockFinance. Trong đó, có đến 29 doanh nghiệp lãi giảm, 15 doanh nghiệp lãi tăng, còn lại là các doanh nghiệp lỗ trong năm nay hoặc năm trước.

Doanh nghiệp có mức giảm lợi nhuận mạnh nhất là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) với 95% khi cả năm chỉ đạt 19 tỷ đồng, dù doanh thu gấp 3.4 lần năm trước. Nguyên nhân chủ yếu do 3 tháng cuối năm Công ty lỗ gần 186 tỷ đồng vì ghi nhận đồng thời chi phí bán hàng của 3 dự án The Sóng (Vũng Tàu), The A (quận 7, TPHCM) và The Standard (Bình Dương) khiến chi phí bán hàng lên hơn 577 tỷ đồng trong quý 4 và gần 667 tỷ đồng lũy kế cả năm.

Tương tự, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) chỉ đạt 16 tỷ đồng lãi ròng năm 2022. Việc NBB đi lùi chủ yếu do doanh thu tài chính giảm hơn 65% vì không còn khoản thu đột biến từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư.

Dù giảm lãi, các doanh nghiệp kể trên vẫn chưa thua lỗ. Theo thống kê, có 5 doanh nghiệp thua lỗ trong năm qua.

Đáng chú ý nhất là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) khi lỗ nặng nhất và đây là hệ quả của việc rời bỏ mảng kinh doanh cốt lõi.

NDN chủ yếu tập trung vào đầu tư chứng khoán, nhưng lợi nhuận từ mảng này cả năm chưa đầy 14 tỷ đồng, giảm hơn 89%. Trong khi đó, lỗ đầu tư chứng khoán lên gần 115 tỷ đồng và dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh gần 126 tỷ đồng.

Bên cạnh các doanh nghiệp ghi nhận kết quả không khả quan, vẫn có một số doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận.

CTCP BV Land (UPCoM: BVL) có mức tăng trưởng kết quả kinh doanh cao nhất khi doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt tăng 93% và gấp 6.6 lần năm 2021. Tuy nhiên, kết quả này lại không từ hoạt động kinh doanh bất động sản mà nhờ BVL hợp nhất số liệu BCTC của 2 thành viên mới là CTCP Đầu tư Xây dựng Lilama và CTCP Areca Việt Nam.

Khác với BVL, CTCP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) là một trong những doanh nghiệp hiếm hoi có kết quả tăng trưởng từ kinh doanh bất động sản. Doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt gấp 2.8 lần và 3 lần so với năm 2021, đạt 2,549 tỷ và 278 tỷ đồng. CEO cho biết đã bàn giao nhiều sản phẩm thuộc nhiều hạng mục của dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City.

Cụ thể, tháng 8/2022, Công ty đã trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho khách hàng mua sản phẩm Singapore Shoptel thuộc lô LK1, LK2, LK3. Tháng 12/2022, CEO tiếp tục bàn giao các biệt thự thuộc khu nghỉ dưỡng Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn.

Nhờ kinh doanh khả quan, CEO đã góp mặt trong số ít doanh nghiệp bất động sản có thể hoàn thành kế hoạch năm. Trong 52 doanh nghiệp được thống kê, chỉ có 10 doanh nghiệp hoàn thành và vượt mục tiêu đề ra. Trong đó, VHD cán đích nhờ vào việc trong năm Công ty điều chỉnh giảm gần 90% kế hoạch lợi nhuận và 64% doanh thu ban đầu.

Sức khỏe tài chính chuyển biến xấu

Bên cạnh kết quả kinh doanh đi lùi, điều đáng lo hơn ở doanh nghiệp BĐS chính là sức khỏe tài chính chuyển biến xấu. Dù bị hạn chế về việc vay tín dụng, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vẫn tăng liên tục trong năm 2022 và đạt xấp xỉ 800,000 tỷ đồng vào thời điểm 30/12/2022.

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp BĐS là 419 ngàn tỷ đồng (chiếm 33.6%).

Đối với 52 doanh nghiệp phát triển BĐS tại thời điểm 31/12/2022, nợ vay là 343,927 tỷ đồng, tăng đến 29% so với đầu năm.

Dù vay nợ nhiều, lượng tiền mặt các doanh nghiệp BĐS nắm giữ tại thời điểm cuối năm lại giảm 4% so với đầu năm, còn khoảng 70,247 tỷ đồng. Trong đó, VIC và VHM tiếp tục là những “ông vua” tiền mặt khi ghi nhận lần lượt 28,224 tỷ đồng và 12,388 tỷ đồng, tăng 31% và 70%.

Tồn kho tăng hơn 40%

Ở diễn biến khác, trong bối cảnh nguồn tín dụng cho BĐS bị kiểm soát chặt chẽ, hàng tồn kho của các doanh nghiệp trong ngành đã tăng hơn 42% lên 413,613 tỷ đồng. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc bàn giao sản phẩm đến khách hàng, phải “ghim hàng” chờ thời điểm thuận lợi để mở bán.

Dù vậy, doanh nghiệp bất động sản vẫn có một điểm sáng hiếm hoi khi giá trị “của để dành” (doanh thu chưa thực hiện + người mua trả tiền trước) đạt gấp 2.5 lần đầu năm, với 193,738 tỷ đồng. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để kết quả kinh doanh khởi sắc trong năm 2023, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm.