Chiêu trò đằng sau hợp đồng đặt cọc
Nhiều khách hàng cho rằng khi đặt tiền giữ chỗ thì sẽ trở thành người có quyền mua đầu tiên, được mua giá gốc từ chủ đầu tư, được nhận chiết khấu và khuyến mãi lớn, đặc biệt là dễ dàng lướt sóng khi chủ đầu tư mở bán chính thức. Nắm bắt được tâm lý này, rất nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới đều đưa ra các chiêu trò để thu hút khách hàng.
Theo đó, những bản hợp đồng đặt cọc giữ chỗ chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ.
Điều đang diễn ra trên bản hợp đồng đặt cọc mua bất động sản tại dự án KĐT Tứ Trưng (thị trấn Vĩnh Tường, Vĩnh Phúc) do Công ty cổ phần tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư thông qua Sàn giao dịch Bất động sản Nam Á Group.
Điều 69 Luật Nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng quy định rõ: Việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.
Trên thực tế, dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhiều hạng mục dở dang, ngổn ngang cùng với thông tin từ Sở Xây dựng Vĩnh Phúc về dự án Khu đô thị Tứ Trưng là dự án chưa được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng nhưng chủ đầu tư công khai rao bán, quảng bá “bán lúa non”, thậm chí ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản. Phải chăng đây là một hành động thể hiện sự “qua mặt” Sở Xây dựng Vĩnh Phúc và “làm ngơ” với quy định pháp luật của chủ đầu tư KĐT Tứ Trưng?
Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng văn phòng Luật sư Kết nối nhận định: "Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Cũng theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.
Điều khoản “bẫy” trong những bản hợp đồng đặt cọc
Theo quy định của pháp luật, người có quyền bán sản phẩm của dự án phải là chủ đầu tư của dự án hoặc bên được chủ đầu tư ủy quyền hoặc ký hợp đồng hợp pháp thì mới có quyền bán.
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho biết thêm, trên thực tế, phần lớn khách hàng thường ký thỏa thuận giữ chỗ với bên môi giới, chuyển tiền cho bên môi giới, thậm chí chuyển tiền vào tài khoản cá nhân mà không đòi hỏi bên nhận tiền đặt cọc phải cung cấp giấy ủy quyền hoặc tài liệu chứng minh quyền bán của mình.
Theo đó, mặc dù không được ủy quyền bán, nhưng rất nhiều cá nhân và các công ty môi giới đang lợi dụng việc này để ký hợp đồng và nhận tiền giữ chỗ của khách hàng nhằm chiếm dụng vốn trái phép. Khi ký hợp đồng, khách hàng không phân biệt được chủ đầu tư hay là bên môi giới sẽ thực hiện hợp đồng với khách hàng, dẫn đến việc rủi ro trong đầu tư là điều không thể tránh khỏi
Hợp đồng đặt cọc giữa khách hàng và Sàn giao dịch Bất động sản Nam Á Group là một trường hợp cụ thể. Trong hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ mua một lô đất tại KĐT Tứ Trưng, không có một tài liệu nào chứng minh quyền bán của Sàn Nam Á Group.
Vậy trong hợp đồng này Sàn giao dịch Bất động sản Nam Á có vai trò gì? Quan hệ giữa Công ty cổ phần tập đoàn Phúc Sơn và sàn Nam Á có mối liên quan như thế nào? Việc sàn Nam Á nhận cọc của khách hàng với số tiền lớn như vậy Công ty Phúc Sơn có biết hay không?...
Kính đề nghị UBND tỉnh Vĩnh Phúc và cơ quan chức năng có liên quan sớm vào cuộc xác minh thông tin, xử lý nghiêm các sai phạm (nếu có), bảo vệ khách hàng, làm lành mạnh môi trường đầu tư; phòng ngừa hành vi phạm và tội phạm trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
