Dù vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để doanh nghiệp vượt qua cơn bĩ cực hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn. Tuy nhiên, một số quy định của Thông tư 06 sẽ khiến doanh nghiệp không thể vay vốn.
Kỳ vọng vào đòn bẩy tín dụng
Số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, đến cuối tháng 6, tín dụng tăng 4,73%. Đáng chú ý, về cơ cấu tín dụng, tín dụng vào kinh doanh bất động sản (BĐS) trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, đáng chú ý là tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.
"Như vậy cho thấy tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư BĐS là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. Bởi vậy, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà, giá BĐS cũng là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực BĐS”, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nói.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, HoREA kỳ vọng các giải pháp đòn bẩy tín dụng sẽ có tác động lan tỏa tới thị trường, đặc biệt là tăng tổng cầu và tăng niềm tin cho nhà đầu tư.
“Tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý “giảm niềm tin thị trường”, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng “sức mua” và tăng “tổng cầu” cho thị trường bất động sản”, HoREA nêu quan điểm.
Về phía NHNN, gần đây, nhà điều hành đã ban hành nhiều chính sách gỡ khó cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS như cơ cấu nợ, giảm lãi suất cho vay… Các ngân hàng khẳng định ngành BĐS vẫn có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, ảnh hưởng rất lớn đến các ngành, nghề khác, do đó các ngân hàng vẫn dành room tín dụng để tài trợ cho lĩnh vực này.
Chẳng hạn, tại MB, đến hết tháng 6, tổng dư nợ lĩnh vực BĐS đạt khoảng 147.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng dư nợ), tăng trưởng 4,2% so với năm 2022. Trong đó, 80% dư nợ BĐS là cho vay khách hàng cá nhân mua nhà, đạt 115.400 tỷ đồng, chiếm 21,5% tổng dư nợ của MB. Còn lại 20% cho vay khách hàng doanh nghiệp, tương đương khoảng 31.600 tỷ đồng, chiếm 6% tổng dư nợ.
Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB cho rằng, hiện nay, những vướng mắc về pháp lý của dự án của một số chủ đầu tư gây mất niềm tin cho người mua nhà, trì hoãn việc trả nợ, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của ngân hàng.
Sửa loạt thông tư để tín dụng chảy mạnh vào bất động sản
Theo đại diện MB, mặc dù đã có một số chuyển biến tích cực, tuy nhiên trong 6 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, thị trường BĐS dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro lớn, các dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư chưa hoàn thiện xây dựng, bàn giao sản phẩm theo đúng kế hoạch.
“Niềm tin của người mua nhà suy giảm ảnh hưởng trực tiếp tới nhu cầu vay vốn, tuân thủ cam kết thanh toán theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và cam kết trả nợ vay với ngân hàng”, ông Ánh cho hay.
Do đó, Tổng giám đốc MB kiến nghị NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng, thực hiện các biện pháp theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Đồng thời, phân nhóm BĐS để có chính sách quản lý và phát triển phù hợp, ưu tiên nhà ở thu nhập thấp, BĐS khu công nghiệp... xem xét có chính sách ưu tiên; BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng... mang tính chất đầu tư cần quy hoạch, quản lý riêng để phát triển ổn định và bền vững.
Trong khi đó, HoREA cho rằng, một số thông tư mới ban hành của NHNN sẽ khiến doanh nghiệp BĐS và người mua nhà khó tiếp cận tín dụng hơn.
Cụ thể như quy định cấm tổ chức tín dụng cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” không đúng, không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 và Luật Kinh doanh BĐS. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay “để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh” và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.
Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro, ông Chủ tịch HoREA đề nghị NHNN quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ dự án A đã có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc dự án B đã có “Giấy phép xây dựng” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị NHNN xem xét gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến 1/10/2024 thay vì thời hạn 1/10/2023 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng hỗ trợ vốn cho người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, NHNN cho phép các tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ áp dụng cho các doanh nghiệp đủ điều kiện: có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay để tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp bằng chính trái phiếu này và có tài sản bảo đảm theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ”.
