Nhu cầu cao, thị trường bất động sản chưa bước vào giai đoạn suy thoái

Dòng vốn chảy vào bất động sản đang tắc nghẽn

Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm, nhưng chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản chưa đi vào suy thoái, bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao.

Hiện dòng vốn chảy vào bất động sản đang tắc nghẽn, cộng với khung pháp lý chưa được tháo gỡ đã khiến thị trường trở nên khó khăn. Dẫn đến 2 vấn đề lớn là nguồn cung bất động sản và thanh khoản sụt giảm nhanh chóng.

Thống kê mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, nguồn cung bất động sản có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. VARs đánh giá, thời điểm hiện tại, hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Chia sẻ của anh Hải, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, thanh khoản thị trường bất động sản giảm sút trầm trọng. Nguyên nhân là nguồn vốn tín dụng ngân hàng đang khó tiếp cận, không chỉ nhà đầu tư mà người mua nhà cũng gặp hoàn cảnh tương tự.

Anh Hải nói: “Từ đầu năm nay, động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản và các vấn đề liên quan tới trái phiếu đã khiến thị trường nhanh chóng hạ nhiệt. Dù vậy nhưng giá vẫn có hiện tượng tăng lên, đến ngay cả nhà đầu tư cũng cảm thấy run tay. Theo đó, thanh khoản thị trường bất động sản cũng giảm nhiều”.

Đồng thời anh Hải cho biết thêm, hiện nay, nhiều người dùng đòn bẩy tài chính đầu tư đang bị mắc kẹt, thậm chí chật vật cắt lỗ nhưng cũng chưa thoát được. “Từ nay đến cuối năm nếu tín dụng vẫn khó khăn, sức ép của các nhà đầu tư đang găm hàng sẽ là rất lớn. Bên cạnh đó, người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn thì chắc chắn thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng”.

Khó khăn từ dòng vốn

Các chuyên gia cho rằng, khó khăn từ dòng vốn, cộng thêm áp lực tăng lãi suất đã khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản đang gặp khó khăn.

Đáng chú ý, các bất động sản ở tỉnh hay những nơi không có nhu cầu thực, quá trình tăng giá chỉ là mua bán giữa đầu cơ, đầu tư với nhau, thời gian tới chắc chắn giá sẽ giảm sâu, thậm chí phải bán tháo. Còn những bất động sản ở nơi có nhu cầu thực, đã có thể đưa vào khai thác như ở đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM, dù thị trường chậm lại nhưng cũng không giảm giá quá nhiều.

Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản đang chịu nhiều tác động nhưng sẽ không rớt thảm như giai đoạn 10 năm trước. Song, áp lực lãi suất khiến nhiều người phải bán bất động sản để giải tỏa là điều khó tránh khỏi.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, dòng vốn vào thị trường bất động sản gặp khó và lãi suất tăng đang khiến nhiều nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa đi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Các chủ đầu tư vẫn đang tích cực trong việc triển khai và kích hoạt các dự án, nhưng do các rào cản về pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trong việc phê duyệt dự án. Do đó, nguồn cung hiện chưa vào thị trường chứ không phải là không còn trên thị trường và nguồn cung lúc nào cũng sẵn sàng để bùng nổ trở lại, Chủ tịch VARs cho hay.

Cũng theo ông Đính, nhu cầu của người dân vẫn cao nhưng giá bất động sản đã bị đẩy lên cao đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường. Ngoài ra, hiện nhiều người muốn mua nhà nhưng đang gặp khó khăn do không vay được vốn từ ngân hàng. “Thị trường đang gặp khó khăn từ những yếu tố bên ngoài tác động chứ bản chất thị trường không phải như vậy”.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định: "Hiện nay, có rất nhiều dự án tại các đô thị đang gặp phải nhiều vấn đề vướng mắc về quy hoạch, pháp lý liên quan đến thủ tục phê duyệt đầu tư. Đơn cử như các khu đất của trụ sở bộ, ngành vẫn chưa di dời, sắp xếp lại, hay những khu đất còn vướng giải phóng mặt bằng và các vấn đề khác khiến dự án không thể phê duyệt được. Phải nói rằng, để đưa được dự án ra thị trường là câu chuyện rất vất vả. Đó là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung thị trường bất động sản đang rất nhỏ giọt, không có chuyện các dự án ồ ạt ra hàng như trước đây mà phải trông chờ vào từng dự án một".

Nguồn cung "giậm chân tại chỗ" trong thời gian dài cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt giá bất động sản ở hầu hết các địa phương trong thời gian vừa qua. Theo các chuyên gia, có lẽ thị trường bất động sản chưa bao giờ chứng kiến cảnh thanh khoản sụt giảm trầm trọng nhưng giá vẫn neo cao như hiện nay.

“Với thực tế vĩ mô hiện nay, thị trường bất động sản dù không quá khó khăn nhưng sẽ khó đón tín hiệu sáng, trở về thời kỳ sôi động như trước đây mà có thể sẽ còn kéo dài sự trầm lắng, đi ngang", ông Võ khẳng định.