Dự án nhiều nhưng bồi hoàn giải toả kéo dài, pháp lý còn vướng mắc
CTCP Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang (CIC Group, mã CKG) được nhiều công ty chứng khoán giới thiệu là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại tỉnh Kiên Giang. CIC Group đang sở hữu quỹ đất đang triển khai khoảng hơn 160 ha. Trong đó, phải kể tới các dự án quy mô lớn như Khu đô thị lấn biển Tây Bắc TP. Rạch Giá với quy mô 99,4 ha; dự án Khu dân cư (KDC) Nam An Hoà (giai đoạn 1) với diện tích 14,52 ha; Dự án Khu dân cư tuyến đường số 2 với diện tích 11,06 ha, KDC Phường An Bình 22,6 ha; Dự án Chợ Nông sản Trung tâm thương mại Rạch Giá 6,39; Dự án Royal Streamy Villas 6,9 ha…
Khu đô thị lấn biển
Ngoài ra, Công ty đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư, đền bù giải toả mặt bằng và dự kiến triển khai 8 dự án với quy mô khoảng 78,79 ha. Trong đó, dự án Khu dân cư Nam An Hoà (giai đoạn 2) với diện tích 7,84 ha; dự án Khu dân cư Bắc Vĩnh Quang (giai đoạn 1+2+3) với diện tích tổng 25,15 ha; dự án khu cao ốc, phức hợp, thương mại dịch vụ Bà Kèo với diện tích 4,33 ha; dự án Khu biệt thự Du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Bãi Vòng Phú Quốc với diện tích 34,3 ha; dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng bãi Cây Mến, Nam Du, huyện Kiên Hải với diện tích 5,27 ha; và dự án trung tâm thương mại CIC Mall với diện tích hơn 1,9 ha…
Theo số liệu trên báo cáo tài chính và báo cáo sản xuất kinh doanh của CIC Group, dự án Khu đô thị lấn biển Tây Bắc, dự án Khu dân cư Nam An Hoà và KDC Phường An Bình đã hoàn thành hơn 90% các hạng mục, đã ghi nhận doanh thu các năm trước và đang thực hiện các thủ tục quyết toán hoàn thành dự án.
Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, riêng các dự án chuyển tiếp như dự án Tuyến dân cư đường số 2 và dự án Chợ Nông Sản Trung tâm thương mại Rạch Giá mặc dù đã khởi công từ năm 2015, đến nay diện tích đất được giải toả chỉ chiếm 75% và chưa đủ điều kiện giao đất cũng như định giá đất theo quy định.
Đối với các dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư với quy mô 78,79 ha gồm: Dự án KDC Nam An Hoà (giai đoạn 2) đang trong giai đoạn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Dự án Khu dân cư Bắc Vĩnh Quang 3 giai đoạn hiện mới chỉ nhận chuyển nhượng gần 15 ha, diện tích còn lại vẫn chưa được thoả thuận và chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn 3.
Dự án Khu cao ốc - phức hợp – TMDV Bà Kèo với diện tích 4,33 ha được xem là dự án trọng điểm của CIC Group sau gần 20 năm bồi hoàn giải toả thì diện tích đất sạch chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 14% tương đương với diện tích khoảng 6.300 m2. Các diện tích còn lại chủ yếu là hộ dân chưa chịu nhận tiền đền bù, tái chiếm và lấn chiếm đất Nhà nước…
Dự án Khu biệt thự Du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Bãi Vòng 34,3 ha tọa lạc trên địa bàn ấp Bãi Vòng, xã Hàm Ninh, Thành phố Phú Quốc cũng trong tình trạng tương tự. Dự án hiện chưa có phương án đền bù của UBND TP Phú Quốc, diện tích đất các hộ dân chịu di dời theo phương án đền bù dự kiến chiếm khoảng 12 ha…
Khó khăn tài chính do tồn kho cao, thiếu vốn đầu tư
Được biết, tính tới 31/3/2023, CIC Group sở hữu quỹ tiền mặt là 14,28 tỷ đồng, chỉ chiếm 0,31% tổng tài sản và tổng nợ vay lên tới 1.519,77 tỷ đồng, chiếm 32,3% tổng nguồn vốn. Trong đó, nợ vay ngắn hạn (dưới 1 năm là 671,04 tỷ đồng) và nợ vay dài hạn 848,73 tỷ đồng.
Thực tế, trong nhiều năm qua, CIC Group đều duy trì tỷ lệ tiền mặt tương đối thấp, Công ty sử dụng nguồn tiền kinh doanh để đầu tư các dự án gối đầu. Đơn cử năm 2020, Công ty chỉ sở hữu 51,68 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 1,1% tổng tài sản. Nếu như trong giai đoạn bình thường, việc sở hữu quỹ tiền mặt thấp, Công ty tận dụng vòng quay vốn từ các dự án mở bán, tiếp tục triển khai các dự án mới, cộng thêm nguồn vốn huy động bên ngoài, giúp Công ty có thể triển khai đồng thời nhiều dự án cùng lúc.
Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay khi mà thanh khoản thị trường bất động sản đang suy giảm, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng gặp khó khăn, điều này có thể ảnh hưởng những tới doanh nghiệp do quỹ tiền mặt hạn chế.
Về hàng tồn kho, tại thời điểm cuối quý I/2023, hàng tồn kho của Công ty chỉ giảm từ 2.816 tỷ đồng xuống 2.787 tỷ đồng, cho thấy khó khăn trong công tác bán hàng và tiêu thụ các sản phẩm dự án. Người mua trả tiền trước ngắn hạn, thể hiện việc đặt cọc của người mua nhà, tăng từ 14,8 tỷ đồng lên 41,45 tỷ đồng, tuy nhiên chỉ tiêu này chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ so với tổng quy mô tài sản và doanh thu năm của Công ty.
Trước đó, tháng 6/2021, CIC Group thông qua tờ trình phát hành 13.400.219 cổ phiếu riêng lẻ, triển khai trong năm 2021 và/hoặc quý I/2022; tháng 6/2022, CIC Group thông qua tiếp tục triển khai phát hành riêng lẻ 13,4 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phần; Sau 2 năm không thể thực hiện phương án phát hành riêng lẻ, CIC Group dự kiến huỷ phương án phát hành riêng lẻ và trình cổ đông phương án gọi vốn mới từ cổ đông hiện hữu thay cho phát hành cổ phiếu riêng lẻ.
Trong đó, Công ty dự kiến chào bán 47,6 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 50%) với giá 12.500 đồng/cổ phiếu để huy động 595,37 tỷ đồng. Số tiền huy động được dùng chủ yếu 357,61 tỷ đồng thanh toán chi phí cho đơn vị thi công; 218,16 tỷ đồng thanh toán các khoản vay ngắn hạn ngân hàng; và 19,6 tỷ đồng thanh toán chi phí nhân công.
Mặc dù hạ giá chào bán từ 15.000 đồng/cổ phiếu về 12.500 đồng/cổ phiếu (giảm 16,7%) nhưng CIC Group lại nâng khối lượng cổ phiếu chào bán từ 13,4 triệu cổ phiếu lên 47,6 triệu cổ phiếu, vì vậy tổng số tiền huy động dự kiến tăng 196% so với kế hoạch trước, lên 595,37 tỷ đồng.
CIC Group đặt ra kế hoạch doanh thu là 1.324,9 tỷ đồng trong năm 2023. Tuy nhiên với khó khăn về nguồn vốn chưa được tháo gỡ, thị trường bất động sản ảm đạm, là những nguy cơ sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch sản xuất kinh doanh trong giai đoạn 2023 – 2025 và có thể kéo dài đến 2030. Mặc dù các năm từ 2020 đến 2022 CKG đều hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm nhưng tình hình pháp lý các dự án đang vướng mắc như hiện nay, nhiều cổ đông lo ngại, năm 2023 CKG khó có thể đạt được mục tiêu tăng trưởng.
